住宅ローンをくんで買った家を賃貸に出せますか？

質問

私は今不動産を買おうかと思っていろいろ勉強している最中なのですが、分からないことがあるのでどうぞ教えてください。
ネットで調べていて見つけたのですが、「住宅ローンを組んで自宅を買った後、転勤や生活状況の変化によりやむをえない理由があって一時的にその住宅を離れる場合、融資した銀行で住所変更手続きをするように、もししないで賃貸に出したりすると融資の全額返済を求められる場合がある」、と聞きました。
この場合の「生活状況の変化」とはどの程度のことをさすのでしょうか？「健康状態」や「家族構成の変化」などは考慮に入れてもらえるのでしょうか？
長いローンを組むとなると、将来の不測の事態もいろいろ考えておきたいと思っております。どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関勤務にしており、以前、個人融資（プロパー、住宅公庫等受託貸付とも）を担当していた者です。
いろいろなことが考えられますが、全て書いていくと長くなりすぎますので…。(それでも充分長いかもしれませんが、ごめんなさい。)

タイトルの「住宅ローンをくんで買った家を賃貸に出せますか？」という点においては、住宅ローンを借りて住宅を取得し、その物件を賃貸に出す－ということは結構あります。
ただ、全ての金融機関がそれをよしとしているかは判りません。
これは、「不動産投資」の一種です。マンション業者もよく勧めているようです。
１か月のローン返済額よりも高い金額で賃貸に出せば、その差額が住宅ローンを借りている人＝住宅の持ち主のフトコロに収入として入ります。
よくあることですが、それ自体が、締結した金銭消費貸借契約で認められているかどうか、も問題になります。

例えば、資金使途を「自己居住用の住宅の取得のための資金」として融資を受けた場合、資金使途が「投資のための資金」になるわけですから、資金使途が変わってしまいますので。

また、住宅金融公庫の融資は、「自己居住」が原則ですから、借りた本人が住まなければ契約事項違反になります（一部融資を除く）。
住民票を取得物件の所在地から別のところに移動させれば、取得物件には居住していないことになり、「自己居住」の原則が破られるわけです。
ですから、即時全額返済を要求されます（あくまでも、原則ですから、一部特例が認められる場合もあります）。

私が感じたのは、ご質問の文中で問題になるのは、「賃貸に出す」ということではなく、「その住宅を離れる場合、住所変更手続きをしない」の方かと思います。
金銭の貸借を行う場合、理由の如何によらず、借入人本人が、借入先に無断で借入人本人の所在を不明にしてはいけない－のです。
「返済期間中、借入人は借入先に対し所在を明らかにしておかなければならない」という条項が『金銭消費貸借契約証書』に記載されますので、その条項の不履行とみなされ、金融機関側は、即時全額返済を求めることができる訳です。
実際、融資を受けられますと、ちょくちょく郵便物等をお送りすることになりますので(当然「転送不要」で送りますから)、「住所変更手続きをしないで賃貸に出し」たりすると、これらが届かなくなり、金融機関側は「ウチでお金借りてドコへ姿をくらました？」となり、「融資の全額返済を求められる場合がある」とつながるワケですね。

お礼

実務経験者の方のお話、大変参考になりました。
わりと微妙な判断のケースもあるんですね。
契約の内容次第、あるいは銀行によって、ということになるんでしょうか？
基本的には下の方が書いてらしたように、自己居住でなくなったら全額返済、と考えておいたほうが良さそうですね。
どうもありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ

回答No.3

noname#11466

>基本的にはその家を離れる際には、借入金を全額返すと考えておいたほうが良さそうですね。

はい。ただ＃２の方も書かれていますが、「住宅ローン」と名前が付いていても制限のない物もありますよ。
特に独身者に勧めるワンルームマンションなどで使われたりするのですが、それは自分が住まなくなったら賃貸経営すればよいという思想で売り込んでいる物です。
それに使うようなローンは一応名前が住宅ローンとなっていることもありますが、当然賃貸ＯＫです。

ただ本当に金利の安い破格の好条件の住宅ローンはそのほとんどが本人居住の条件付きになっているみたいですけどね。

あと住宅金融公庫の場合は住宅ローンは駄目ですが実は賃貸用ローンも扱っていて、初めからこちらで借りれば勿論ＯＫです。

お礼

たびたびご返答いただきありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。ｍ(_ _)ｍ

確かによく考えてみれば、居住用の住宅ローンのほうが金利が安いのにはわけがあるに決まってますよね。
でも自分が住まなくなったら(住めなくなったら)ローンの一括返済、というのはあまり考えたことがありませんでした。
不動産の価格が不透明な今は、そういう意味でも慎重になるべきですね。
いろいろ教えていただいてありがとうございました。

回答No.1

noname#11466

>「健康状態」
これと転居とどういう関係がありますか？
入院しなければならないということでも本拠はそのままなのが普通で、病院に転居する人は普通いません。
初めから長期入院が確実で２年療養のあと元に戻るなどという形が合ったとすれば、その２年だけ定期借家で貸し出すということは考えられるかもしれませんが。。。そういう事情であれば認めてくれる可能性はあります。（銀行次第ですが）

>「生活状況の変化」とはどの程度のことをさすのでしょうか？
たとえば親が要介護状態となり、一時的にその世話のために転居しなければならなくなったなどですね。
自分の子供が増えて手狭になったからこちらを賃貸に出して他に住むなんてことは駄目です。
それは予期できない話しではありませんから。

基準としては、「それが本人の責任ではない、つまり本人の意思で回避出来ない／出来なかったもので」「予期できない事柄」なのかどうかですね。それを満たしていれば可能性はあると考えて良いでしょう。

お礼

早速お返事いただきましてどうもありがとうございます。

「健康状態」と書きましたのは、知人で都心に住んでいた人がアレルギーがひどくなって住みつづけられなくなり(空気が悪いので、と彼女は言っていた)郊外に引越しした人がいたものですから、その話を念頭においていました。説明不足ですみません。

>基準としては、「それが本人の責任ではない、つまり本人>の意思で回避出来ない／出来なかったもので」「予期でき>ない事柄」なのかどうかですね。それを満たしていれば可>能性はあると考えて良いでしょう。

基本的にはその家を離れる際には、借入金を全額返すと考えておいたほうが良さそうですね。
話がすっきりしてよく分かりました。
ありがとうございます。ｍ(_ _)ｍ