不動産の名義変更は必ずしなければいけないの？

質問

先日、父が亡くなりました。父の家（つまり私の実家）は戸建ての持ち家です。ローンの支払いもすべて終わっており、確か抵当権も抹消しているはずです。なぜそうしたのかは、よくわかりませんが、土地、建物それぞれ、父が５分の４、私が５分の１の名義となっています。当然の様に「名義変更」をしなければならないと本等では書いてありますが、絶対にしなければいけないのでしょうか？司法書士事務所に問い合わせてみると、１５万円程かかると言われました。費用と手間、正直言ってどちらも痛いです。引き続き母はそこに住んでいますし、当面売りにだす予定もありません。なのに、やはりしなければ、いけないのでしょうか。しなければどんな事になるのでしょうか。ほうっておくわけにはいきませんか？そして、もし仮に名義変更をするとなると、普通では母が５分の４を相続するということで、いいんでしょうか？そしてその場合相続税はどうなるのでしょうか？資産価値は１２００万円程度しかないと思うのですが。また、何故父は、私と父の共有名義にしたのでしょう。どんなメリットがあったのでしょうか？教えてください。

回答No.1

jetaime · ベストアンサー

こんばんは。

結果から申し上げますと、名義変更は異動があった時にしておいた方が良いと思います。

相続等の名義書き換えをしないでおくと、後年名義をいざ変えようという時に余計な手間がかかる恐れがあります。

ご質問者の例でいえば、お父様の死亡により、お父様の持分（５分の４）のうち、お母様が２分の１、子であるあなたも２分の１を相続することになります。
これで計算すると、お父様死亡後の不動産名義はお母様が４／５×１／２＝５分の２で、ご質問者様が１／５＋２／５＝５分の３となります。(ご質問者様にご兄弟がいらっしゃれば２分の１を兄弟人数で分けることになります。）

お父様が亡くなったことで、本来お父様一人分だった名義がご質問者様とお母様の二人分に分かれたことになります。ご質問者様にご兄弟がいらっしゃればもっと名義が分かれることになります。

将来、お母様がお亡くなりになった時に、またお母様の持分を遺族で分割して相続することになります。

上記のように、時間がたてば権利関係が細かく複雑になっていきます。名義変更を行わずにいると、後々に整理する時にもっと手間とお金がかかると思います。

ご質問者のケースとは少し違うのですが、私が家を取り壊して新築するときに、取り壊しする建物の登記簿に抵当権が抹消されずに残っていました。ローンはとっくに返済済みでした。すでに亡くなっている父名義のローンの抵当権で、さらに返済終了証明等の書類も紛失していて、昔の金融機関に再発行してもらったり余計な手間がかかりました。

「母が５分の４を相続するということで、いいんでしょうか？」

　→不動産も含め、お父様全ての遺産の２分の１をお母様が相続することになります。配分は全部遺産を洗い出して計算することになると思います。預貯金で全遺産の２分の１を取ってもよいので、お母様は預貯金を相続して、不動産はご質問者様が相続するということも出来ると思います。

相続税は一般庶民はあまり関係ないです。5千万位まで相続税はかからないと思います。（←相続税非課税枠の記憶がうろ覚えなので・・・）

お父様の遺産が不動産・金融資産等あわせて多額な場合は税理士さんにお願いしたほうが良いと思います。

お父様がご質問者様を名義に加えた理由は第3者ではわかりかねます。家の購入費用を一部負担したわけではないのですよね？子供にも資産をの残そうという親心でしょうか？

回答内容に誤りがあるかもしれませんが、ご参考までに・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。専門的な内容を素人にもわかりやすく解説いただき、大変参考になりました。

回答No.3

noname#11466

ちょっと訂正します。
>そういう場合は特段には問題にはならないでしょう。
と書きましたが「問題になりにくい」と訂正します。
ご質問者が母より先に亡くなった場合などちょっと面倒なケースがないとは言い切れないので。

お礼

了解しました。

回答No.2

noname#11466

父が５分の４、私が５分の１の名義となっています。当然の様に「名義変更」をしなければならないと本等では書いてありますが、

>絶対にしなければいけないのでしょうか？
絶対ではありませんが、現在昔からの相続登記をしていなかったため売却も出来ず埋もれている土地が多数あります。最低土地だけでも行った方がよいでしょう。建物は壊せばそれで消えて無くなるので。
ただ時期的には特にこの時期という物があるわけではありません。

>しなければどんな事になるのでしょうか。
たとえばＡさんに子供Ｂ，Ｃ，Ｄさんがいました。
Ａさんが亡くなると、相続人はＢ，Ｃ，Ｄですから相続登記をしなくても実質的にはＢ，Ｃ，Ｄさんのものです。（この状態では売却できませんが）
さてＢ，Ｃ，Ｄさんにも子供が産まれ、そしてやがてＢ，Ｃ，Ｄさんは亡くなります。
そうしますと相続人はＢ，Ｃ，Ｄさんの子供が２人ずつとしても６人です。

そうやって相続人はどんどん増えていきますが、人間関係という物は複雑ですからそのうち相続人間で相手の行方はもはやわからないという事態が起きます。

そうしますとたとえばその土地は実はＢさんが使っていてＢさん亡き後はＢさんの子供の一人が使っていたとして、ある日その子供がその土地を売却したいとか、その土地に新築の建物を建てたいと思ったときに、相続登記がなされていないので、売却もできない、建物資金を借りることも出来ないという自体になるわけです。

ちなみに使用しているのはＢさんだけだからＢさんが単独で相続登記できるかというと出来ません。
原則は法定相続割合で、法定相続割合であれば相続人の一人が自分の持分についての相続登記が出来ますが、自分の持分しか登記できません。
Ｂさん単独所有にするには相続人全員の同意が必要です。（この同意を遺産分割協議書という形でまとめます）

>ほうっておくわけにはいきませんか？
しばらく放っておくと言うことは出来なくはありません。これは相続人間のつながりが強いうちは何とかなるでしょう。でもつながりが切れるともはやどうすることも出来なくなります。

>普通では母が５分の４を相続するということで、いいんでしょうか？
法定相続人は、配偶者と子供です。ですから、その割合で考えれば、母１／２、子供達全員で１／２を均等割りとなります。
母一人に相続させる場合は母と子供全員による遺産分割協議書を作成しなければ登記できません。

>そしてその場合相続税はどうなるのでしょうか？資産価値は１２００万円程度しかない
ならば相続税はかかりませんので申告も必要ありません。
基礎控除は５０００万＋１０００万×相続人数です。

>何故父は、私と父の共有名義にしたのでしょう。
わかりません。

>どんなメリットがあったのでしょうか？
いくつかメリットはあるかもしれませんが、今となってはわかりません。

ご質問者に兄弟はいますか？
もし兄弟もいなくて父、母、ご質問者しかいないのであれば、母の持分はいずれご質問者に来ることになりますので、先に書いた懸念事項がありませんから、そういう場合は特段には問題にはならないでしょう。
（隠し子などがいると厄介なので父、母の戸籍を出生時まで遡って調べて下さい）

この辺りは司法書士に相談してみて下さい。

お礼

ありがとうございます。やっぱりほうっておくのは、あまりよくなさそうですね。落ち着いたら、準備を進めていこうと思います。早速のご回答感謝いたします。