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マンションの効果的な売り方について
マンションを少しでも早く、高く、有利に売る方法はあるのでしょうか？！ ５月中に引越しとマンションの売却を考えています。 物件は駅徒歩１５分、築１１年、９０m2、で周辺部にマンションも建ってきて、所有するマンションに優位性がありません。 少しでも、「見栄えが良くなる」ように、キッチンシステム、風呂桶、サッシュ、床、壁紙などを、今の重要キーワードの『防犯』『自然素材』に新装し変えようと考えています。（２００万円近くかかりますが） そのコストも入れて、少しでも差別化されたマンションとして効率的に、かつ、相場よりも少々高く売ろうと考えていますが・・・ 何かもっと得策や留意点などはありますでしょうか？ （同じマンション、同タイプの売却物件が数件あります。そこが半年以上売れていません。そこよりも、リフォーム分高い値段での売却を考えています。物件は１２００万円相場で３ＬＤＫです。）
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＞マンションを少しでも早く、高く、有利に売る方法はあるのでしょうか？！ これって全く物件次第。値付け次第。 ＞５月中に引越しとマンションの売却を考えています。 ＞物件は駅徒歩１５分、 これ、一口に１５分といってもいろいろです。普通ならバス停２つの距離ですからねぇ。 (1)のケース 東京でいえば深沢、駒沢大学から徒歩１５分 あるいは 岡本 二子玉川から徒歩１５分のケース つまり駅がけっこう人気のエリアだけど遠い (2)のケース 人気の郊外 東京ならたまぷらーざ徒歩１５分とか これは、周辺の新築価格が下がっているので、中古自体に魅力が薄れているケース (3)のケース ごく普通の郊外 松戸駅から徒歩１５分 これは、正直いってかなり値段勝負になると思います。いくら高級にしても同じ価格帯で都心よりの古い物件に ながれたり、面積をつめて同じ価格帯の新築に流れやすい。 ＞築１１年、９０m2、で周辺部にマンションも建ってきて、所有するマンションに優位性がありません。 というか、新築の坪単価が相当安くなってきているということではないですかね。 築１１年というと、新築で買われたとすると、悪い時期に買われましたねぇ。 １９９４年。地価下落率最高。でもその後も地価はどんどん下がって いった時期ですね。実は私もこの時期にマンション買ってます。思い切って２年前売りましたが。 ＞９０m2。 27坪 当時郊外の新築マンションの坪単価２００万円としても ５４００万円。場所によってはもっと高かったですね。 ただし、今のマンション間取りは田の字が多いです。おたくの住居が角部屋か、センターインタイプならまだまだ期待は 持てますよ。 ＞物件は１２００万円 ちょっと待ってください。これだと完全に(3)のケースですよね。元値それでも４０００万円はしたでしょう。大変ですね。 よく決心されましたね。坪単価４４万円 これ関西か、地方の物件ですよね。きっと いえせんさくしてすみません。立地によって全然考え方違ってくるものですから。 ＞少しでも、「見栄えが良くなる」ように、キッチンシステム、風呂桶、サッシュ、床、壁紙などを、今の重要キーワードの ＞『防犯』『自然素材』に新装し変えようと考えています。（２００万円近くかかりますが） そこまでやって２００万で収まれば安いほうです。すごい。 ＞そのコストも入れて、少しでも差別化されたマンションとして効率的に、かつ、相場よりも少々高く売ろうと考えていますが・・・ ＞何かもっと得策や留意点などはありますでしょうか？ 特殊なことはやめて、ごく普通の仕上げ、ごく普通の間取りがいいようです。買手は「普通の人」ですからつぶしのきく 間取りや仕上げのほうが好まれます。 売り手の個性が感じられる内装は売りづらいと思います。 中古の欠点である済み手の痕跡を・・・できるかぎり消す。 そういう意味では、ありきたりの内装にするのが一番。 ことにフローリングは、明るすぎるくらいの明るい色調がお奨め。部屋が広くみえます。 奇をてらわず、工務店を上手に使って高級感のあるスタンダード品を安く入れる。 下足箱 洗面台（シャワー付） ウォシュレットなどは効果的 風呂は風呂釜だけで十分でしょう。浴室ユニット変えたらたいへん。せいぜいバスタブくらいにしておいて キッチンが一番悩みます。まだキッチン取り替える時期ではないので清掃で十分いけます。 食器洗浄器と電子グリルを組み込むとそれだけで４０万円はアップしますけど、なくていいでしょう。 １２００万円の物件購入層の生活水準を考えて、そこそこのものを作っておけばいいです。 ＞同じマンション、同タイプの売却物件が数件あります。そこが半年以上売れていません。 普通居抜きで売ろうとすると、その生活観に直面して誰しも買いたい気持ちがしぼみます。 この数件が空き家売りならば、それもリフォーム済みならば、これそうとう厳しい。 徒歩１５分というのは、次の次の先の駅の徒歩１０分と同じ さらには４つ先の駅の駅徒歩５分と同じですが、そこにマンションなかったら、もうアウトですね。 もうしわけないけど、マンション立地としてすでに死んでる場所かもしれません。 たとえば松戸郊外ならば、完全に戸建に駆逐されています。 １１年目で、大規模修繕が終わっているか否か。修繕積立金残高の多さと、追加一時金の 拠出があるかどうかもポイントです。もう大規模回収済んでいたらそれも売り文句のひとつ。 あとは同じマンションの他の物件に比べて、階数が上とか、広さが広いとかありますかね。 問題が誰が買うかです。１５００万円で買うとしたら、２５年ローンでも月々返済６万円 誰でも買えそうな金額なんですが、買わない なぜか・・・管理費、修繕積立金が１ＬＤＫに比べて割高。 通勤に不便。 賃貸住宅にしても駅から遠いから家賃が高くとれない。 どうしてもその場所でなくてはだめ・・・たとえば親が地元に住んでるとか そういう人がみつけてくれるのを待つのですね。 まじめなはなし、誰が買うでしょう。 アパート暮らしの年収５００～６００万円クラスの人？ 残念ながら、そういう方々はもっと狭い都心よりの新築買います。 年収４００万以下の人・・家族が多い場合公営アパートとかにお住まいになります。 若い人で独身で１５００万円の９０m2買う人はまれでしょう。 おそらく地元の賃貸に入っている人 ですが、その周囲って借家はあっても賃貸マンションってありますか？ 戸建からマンションという動きはなさそうですね。 公営アパートとかあればいいかもしれませんが、私ならそのまま公営の安さに 惹かれますね。 すいません、関西の物件とかだったらまったく的外れなこと書いてます 無視して笑ってやってください。 ＞そこよりも、リフォーム分高い値段での売却を考えています。 相場で売れたら儲けものです。なるべく安く全部をキレイにしてあっさり売りましょう。 ハウスクリーニングがミソです。あと木部の補修にはダイノックシートをうまく使う。これも 手馴れた内装屋を使うのがコツ。 ローンが月々７万円の支払いがあれば、半年で４２万円。管理費固定資産税等も含めたら５０万円 １年売れなかったら経費１００万円です。 私は、９６年に買ったマンションを２００２年に売りましたが売れるまでに１年弱かかりました。 城南の人気私鉄沿線徒歩１０分、９６m2 ３ＬＤＫです。 キレイにされたら、一度賃貸の可能性をお考えになってみては？ 借家人がついっていて家賃が9万円とれたら、利回りで９％です。買手はありますよ。
- best-house
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私も最近マンションを売却しましたので、その経験から 私は戸建への買い替えの為の売却でした。また物件購入が先行したので、マンションにあった家具類などの生活感のあるものは全て新居へ移動しました。 次に徹底的に室内を自分でクリーニングし築年数の経年劣化を感じさせないようにしました。 結果、売りだしから４ヶ月で近隣の成約金額より１割高く売れました。 そこでアドバイスですが、リフォームしてもリフォーム金額分高く売れることはまずないと思います。 （その物件が立地的に稀少であれば別ですが。。。） 購入者の印象は上がりますが、金額はさほど変わりません。従って、投資は最小限（自分で出きる範囲）に留めることを勧めます。
まず、信頼できる不動産業者とよく相談されるようお勧めします。 立地条件、築年数、価格等の要素で「買い手の目を引く」かどうかです。 ケースによっては、壁・天井のクロス張替え等リフォームが必要だが、このままでも住めなくはない。 リフォーム済みなら１２００万円以上が相場だが、この物件は現状のままで９８０万円とお買い得。 また、買い手の好みでリフォームできるので、手間は掛かることが気にならなければ好物件です。 リフォームをする場合も、業者が売りやすいようにしないと意味がないことになります。 上手く「買い手」が現れた場合も、値引き交渉を仕掛けてくるのが通常です。値引き後の最終額をどうするか、今売るか、いつ現れるか不明な次の希望者を待つかの選択を迫られます。事前に売値は１２８０万円とするが、１２００万円以上の買い手が付くまでじっくり待つといった方針を不動産業者に伝えておくこともポイントです。
お礼
アドバイスありがとうございます！！ そうですね、この信頼する業者探しが難しいですね。 「買いての目を引く」ために、今の現状だと傷や汚れなどで最初から幻滅してしまう恐れがありそうなので、少し贅沢に、床材などはヒノキの無垢材で貼りなおしたりしようかと考えています。 値段での勝負を避け、差別化で勝負しようと考えていますが・・・