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隣の土地を購入するにあたって
自宅の隣に細長い７０坪の空き地があります。そこの所有者から、近々売りたいが購入の意志があるか、間接的に尋ねられています。 私としてはぜひ買いたいのですが、手続きの順番、法的なことや税金のことなど、どのような勉強をしたらよいでしょうか？また購入金額はどのようにして決めるのが合理的なのでしょう？ぜひ教えて下さい。
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- guramezo
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「細長い７０坪の空き地」ということから察するに、所有者は一般に販売すると、売りにくいし、買い手がついても相場よりかなり安くなる、という点を考慮して、隣地のあなたに声をかけたと思われます。 この点を念頭において、安全で有利な取引に持って行きましょう。 まず、手続きの順番ですが、 (1)売買の意思確認：双方で、条件が合えば売買をするという、意思確認が必要です。売り手側からは間接的に打診があったのですから、あなたからも、話を持ち込まれた方に「条件次第では、買う意思がある」ことを伝えます。業者なら書面で「買付け書」を出しますが、一般の方で、買い手有利の状況ですから、この段階では不要でしょう。 (2)取引形態の決定：条件の話し合いから、契約、引渡しまで、売主買主が直接行うのか、仲介者を入れるのかを決めます。 仲介者を設けるのならば、専門業者(不動産屋＝宅地建物取引業者)に依頼するのが安全です。 (3)物件の状況確認：現状はよくお分かりでしょうが、その他、境界・実測面積(後での測量になることもあります)・権利関係の資料を確認させてもらいます。 権利関係は、法務局(いわゆる「登記所」)から登記簿謄本を取ってもらい、所有権の確認、抵当権などの状態を把握します。 (4)売買契約の締結：契約書を作成して、締結するとともに、手付金を支払います。通常は２０％程度です。 (5)物件の引渡し：引渡し日までに、あなたが土地を使用する上で困る点を完全にクリーンにしてもらいます。 ・土地の確定：実測し、境界を確定します。道路との境界確定には、役所との査定も必要です。 ・使用を阻害するものの撤去：建屋、廃棄物、などです。 ・権利関係の抹消：所有権の移転、抵当権などの抹消を行うための、登記書類を預かります。 普通は、司法書士にこの書類を預け、登記申請上問題がないことを確認してもらいます。 ・上記の確認と引き換えに、残代金を支払います。 これで、引渡しが完了です。 ・・・結構難しいと思いませんか？ 私としては、ご専門でない方が、これから勉強して直接取引きするのは、非常に困難ですし、齟齬が起こる可能性も高いので、やはり不動産仲介業者を入れた方がいいと思いますよ。 費用は売買代金の３％程度かかりますが、何か少しでもミスると、こんな金額では済まなくなりますしね。 購入金額の決定についても、業者と相談されるのがいいですよ。 まずは、売り手の希望金額を出させて、それから値切ればいいですし、こういった交渉も、直接やらない方が利点が多いですし。 税金その他の費用についても、業者が計算してくれます。 概算としては、当初かかるのは、登記費用、不動産取得税、印紙代などで、業者に頼んだ場合の手数料３％を加えて、ざっと物件価格の５～８％位でしょう。 尚、登記の申請は個人でも可能ですが、例え仲介業者には依頼したくない場合でも、登記だけは専門の司法書士に依頼してください。個人では問題が起きるだけでなく、かえって費用がかさんで高くつきますから。
お礼
論理的で筋道だった回答ありがとうございます。 私には知り合いの不動産屋さんがいません。 先方の不動産屋さんにお任せしてしまうのは、 価格的な点で不利かなと心配です。 やはり、当方サイドの仲介業者を捜して交渉を進めた方が 良いのでしょうか？ まずはお礼まで。
- murarihyon
- ベストアンサー率13% (62/471)
手続きの勉強が面倒であれば信頼できる不動産に仲介をお願いするべきです。 お金を節約すべきなら「不動産屋」を通さないでやり取りしたいと相手の方に伝えた方がいいのではないでしょうか？ 金額面ではその辺りの一般的な金額をベースに多少上下する話だと思います。 所有者からしたら早くお金に変わるほうが得策だと思うので希望している金額よりも多少お安い金額で交渉開始してみてはどうでしょうか？
お礼
回答ありがとうございました。 「信頼できる」不動産屋さんを探すことを まず考えるべきか、と思っています。
まず、となりの人が売却依頼している不動産屋に購入の意思を示し、他の購入希望者を探す必要のないことを表現しましょう。金額には、特にふれないで。 次に、突然やってくるであろう、売買契約日に備えての資金調達手配です。自己資金が充分あれば良いのですが、普通は、たとえば、取得と同時にその土地を担保に金融機関から、資金を借り入れるなどです。 しかし、今銀行は、購入価格の約５０％しか、貸してくれませんから、残り５０％の担保か、現金をどうするか、決めておく必要があります。返済計画の証拠として、源泉徴収票の過去３年分とか確定申告書の過去３年分とかです。 で、相手の不動産屋についている司法書士と、出会いで、売買契約と同時登記する気持ちがあり、相手の登記簿に、抵当権など債権が外れることが条件だと伝えることです。 債権や、アパートなどの居住人も含めての引き取りの場合は、そのマイナス分だけ減額してもらわないといけません。 購入金額は自己土地の固定資産税評価額から、更地評価額が逆算できるので、市役所等で、自分の土地の更地評価額を聞く（となりとほぼ同額と仮定して）とか、税務署の路線化とかを調べることですね。 なお、実際の売買価格は、いくらという取り決めは、まったくないので、世間相場の倍で買っても、半分で買っても、ＯＫです。しかし、隣地となると、高めの設定に不動産屋はもってくるでしょうから、即決でこの金額と、こちら側から主導することが肝心です。不動産屋は、自分の儲けが早く、高く決まることが条件ですから。。。
お礼
回答ありがとうございます。 相手の不動産屋が高めの価格設定を持ってくるのに 対しては、どのような対応が合理的かなと心配です。 細長い土地なので、家を立てるのも難しく、現在は オーナーが野菜を植えている土地です。 それでも、一般的な相場価格を提示された場合、 どのように値切るかな、と思っています。
- garnetscrein
- ベストアンサー率21% (727/3442)
一番手堅いのはお近くの税務署に聞くことです。 税務相談など受け付けてくれますよ。 購入金額については路線価を基準にして決まります。まあ、双方合意購入であることのようですので、若干安く購入が可能かと思いますが。 司法書士か何かの仲介が必要だった気もします。 その辺も税務署で聞いてみてください。
お礼
回答ありがとうございます。 税務署の路線価をチェックしてみます。
お礼
的確なご回答に感謝します。 「隣の土地は、倍出しても買え」という言葉が あるんですね。 相手方からの条件提示を待ちたいとおもいます。 ありがとうございました。