他界した祖父から受け継いだ貸家

質問

借地権（定期借地権ではありません）なので家だけを貸しています。貸している相手は家族で、自営業（表具店）をしています。
契約書は見当たらず、おそらく両者が口頭で契約したんだと思われます。
家賃の滞納常習者なので、昨年より契約書を作成しました。その際、相手側が店舗兼住宅と記してくれと要望があり、そうしましたが、実際に営業しているのかどうか確認していません。催促をしたこともありますが、話が通じない一家です→払えないもんは払えないとキレます。

滞納はいまだ解決しません。
→今年の６月に更新月ですが、どのような契約をかわしたらよいのか…アドバイスしていただける方、お願いいたします（＞＜；）

回答No.2

thor · ベストアンサー

こういう質問は「法律」カテゴリにすべきと思うのですが……。

相手は家賃の滞納常習者なのに、何で契約を更新しようと思うのですか？　家賃滞納は、契約解除や更新拒絶の正当事由ですが。
もっとも、更新拒絶は６ヵ月前までに通知しなければなりませんので、いまからこの手は使えません。

第１案　このまま契約期限を迎えると、自動的に「法定更新」になります。これは、条件は従来のままで、契約期間だけが無期限になるのです。
そこで、家賃滞納を理由に「６ヵ月後に契約を解除する」と通知します（その前に督促が必要です）。

〉話が通じない一家です→払えないもんは払えないとキレます。
では、なおさら裁判所に持ち込む必要があります。
第２案　更新とは関係なしに、すぐに内容証明郵便での督促→支払い及び立ち退きを求める訴訟を起こす。
第３案としては、簡裁での「支払い督促」→相手の異議により裁判移行→請求に「明け渡し」を追加して地裁への移送という手もありますが。

補足

回答ありがとうございます。

家賃滞納を理由に明け渡し要求をする場合、
滞納期間が３ヶ月間が主流と聞いたことがあります。。

督促ですが、これも内容証明郵便にすべきでしょうか？

回答No.6

noname#119854

内容証明はご自分でも出来るはずです。まず郵便局へ行き内容証明の書き方を教えてくれます。下記参考になればどうぞ。
　延滞期間の賃料合計や支払期日をきること。この後の貴方の考える対処に関して率直でなく、行動を考えざるを得ないことを伝えることも。「内容証明の書き方」と引きますと沢山参考は出てきます。

参考URL：

http://www.ncn-t.net/kt-co/page030.html

回答No.5

noname#119854

契約書を探してみてください。市販の賃貸契約であれ解約条項というのが入っています。ここには家賃の滞納が何ヶ月以上遅滞の場合自動解約、又はお互いの信頼関係が著しく傷つけられた場合。とあるはずです。
　不動産屋にでも…には、不動産屋は契約前の解決の為に利用されるのもどうなのでしょうか。今まず契約書を探されることをお勧めします。契約書を元に相談先を選ばれるほうが良いと思います。司法書士が良いのか行政書士が良いのかを予算面から考えるより、解決が早く済む為にどちらを選ぶかです。金銭の貸借その他に関しては司法書士でも可能ですが相手の出方から、裁判所経由の強制退去命令が一番の方法ではないでしょうか。善意の貸主の印象を裁判で付けるなら未納の家賃を諦めて退去費用を出さず退去という方向で
希望すれば、裁判官も借り人側に得な判決も多いのですが、考慮してくれるはずです。まず、退去させることを優先にしてください。その後、このようなトラブルを避ける意味で不動産業者を仲介に賃貸されることをお勧めします。今の状況を聞いて受け入れてくれる不動産業者は、うまみがあれば飛びつくけれど。（退去後の売買とか）
　最初から契約に入っていても手に負えないときは不動産業者でも弁護士のほうに依頼し、費用負担は家主がするようですよ。

お礼

ありがとうございます。
みなさまに教えてもらったことで、精神的にやや安定したように思えます。
いまからできる行動の優先順位を立てて、まずは督促の内容証明からはじめてみようと思います。

回答No.4

wanmama

行政書士さんは確かに町の法律屋さんとも言われていますが、最終的には弁護士扱いの問題になるのではと思います。とにかく弁護士さんに相談だけでもされてはいかがですか？相談なら時間単位での料金ですし、こういうときこそ、共産党系の弁護士さんはかなり親切です。又、法律の無料相談等も実施されたりしますので、その時に相談されても良いかもしれません。市内報や新聞に実施日は記載されると思います。

お礼

ありがとうございます。
やはり明け渡しとなると最終的には弁護士扱いですかねぇ。弁護士を探してみます。

回答No.3

thor

#２です。
〉督促ですが、これも内容証明郵便にすべきでしょうか？
契約不履行（家賃不払い）を理由に契約解除をするときは、督促をした上でなければならない（民法５４１条）ので、その証拠を残すために内容証明郵便でしたほうがいい、ということです。

でももはや、弁護士さんの力を借りる段階なのでは、という気もするのですが。

お礼

ありがとうございます。
内容証明郵便を出すにあたって、ズブの素人なので、
弁護士より経済的負担の少ない行政書士に依頼しようかと思っています。

回答No.1

hyde19

どのような契約をしたところで守らない人に対抗できません。少なくとも今は契約中ですし、新たな条件を盛り込んだところで、その了解が得られるかも分かりませんよね。
それよりも契約をうち切った方が良いと思います。
店舗兼住宅と契約に書かされたのは、出ていくときに営業補償を持ち出す気があるのでしょう。そうすると、最初から払わない気でいたとも考えられます。
恐らくまともな申告もしてないかもしれませんが、営業補償の話が出たとしてもこちらから相手にする必要はないかと。税金も払ってない可能性も高いし、売上げも過少申告していたら、営業補償の根拠も低い金額ですよね。

契約書には解約のことは書かれているでしょうか。滞納を理由に解約をするのは当たり前のことですが、書かれてあるべきことです。書かれているのであれば、営業を妨害しているのではなく、あなたは二人の間の約束を守って解約していることになります。
あとは、金額にも寄りますが60万円までなら少額訴訟を起こします。

更新するつもりがあるのが不思議ですが、どんな契約をしても現状を打開する効果はないと思います。
手数料はかかりますが、不動産屋に契約書を作ってもらい間に入ってもらってはどうでしょうか？
家賃１ヶ月分が仲介手数料の上限ですから、それくらいの費用は覚悟がいります。
まずは良い相談相手となる業者選びが先決です。

お礼

早速の回答をありがとうございます。
素人が対応するには限界があると感じています。不動産屋に。。。