マンション購入時の名義について

質問

新築で4,000万のマンションを購入する予定です。
そこで頭金として、私（妻）の両親から200万、
主人の両親から400万、私達の貯金から100万程度出す予定です。
そこでマンションの名義についてですが、主人1人の
名義にした方が良いのか、それとも共有名義にした方が良いのでしょうか？ちなみに私は現在扶養の範囲で働いてます。名義に関してメリット、デメリット等があればご教授頂きたいです。宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#11466

まず基本は出資した人たちがその出資した割合に応じて持分登記することです。
異なる場合には、その異なった金額は贈与とみなされ、贈与税の対象となりますから注意が必要です。

１０００万の物件をＡさん２００万，Ｂさん３００万，Ｃさん５００万出したのであれば持分は、

Ａさん：２００／１０００
Ｂさん：３００／１０００
Ｃさん：５００／１０００

です。ローンを組んだ場合には、そのローンの名義人が出資したとします。
連帯債務という複数名義のローンであれば、そのローンを返済する割合を決めて（年収比率などある程度自由に決めてかまいません）、その割合で登記します。
たとえばＢさんの３００万とＣさんの５００万がローンだとすると、ローンの持分は
Ｂさん：３００／８００
Ｃさん：５００／８００
となり、家の持分は初めに書いたとおりです。

この連帯債務ローンについては住宅ローン減税が関係するのできちんと考えねばなりません。
住宅ローン減税は所得税の減税なので、これも色々要件があるし、このサイトでも思い違いをしている例が多数質問されていますので、税務署で確認するとよいでしょう。

さて「実の親」からの資金については、贈与税が一定額までかからない特例があります。
これを住宅資金贈与の特例といい、暦年課税の住宅資金贈与の特例（５５０万）、相続時精算課税制度の住宅資金贈与の特例（１０００万）などがあります。
これらの特例を受ける場合には後で申告しなければならないことと、適用になる要件が色々あることから、利用する場合には十分に事前に税務署に確認することが大事です。

相談先は税務署です。税理士でもよいですがお金がかかりますし、税務署の職員は親切に教えてくれるでしょう。（今は申告のため忙しいですから急ぎでなければ４月以降がよいです。せめて３／１５以降にするとよいでしょう）
住宅ローン減税については所得税課に相談下さい。
家の持分や住宅資金贈与の特例は相続税課にお聞き下さい。（贈与税は相続税課です）
税務署ではパンフレットなどを作成して配布しています。

重要なのは特に贈与関係では贈与の実行をする前に、その時期なども合わせて具体的に大丈夫なのかを確認して下さい。贈与の特例関係では時期的な制約があります。

お礼

とても分かり易い説明でした！もっと詳しくは税務署の職員の方に聞いてみた方が良さそうですね。
どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#19073

ローンの名義はご主人単独でしょうか。そのあたりの状況にもよりますが。（全体的な出資割合に応じて状況が変わってきますので）

住宅取得資金贈与の特例で、マンションをご主人単独の名義にした場合には、ご主人のご両親からの550万円までは無税になりますが、、あなたのご両親からの200万円に関しては通常の贈与として扱われる可能性があります。

その200万円の部分だけ、あなたの共有持分を設定する方法と、相続時清算課税制度というものがありますので、ご両親の財産や状況によっては、そちらを選択する方法もあります。

あまりややこしい状況を避けるのであれば、200万円の贈与であれば、確か贈与税は9万円位だったと思いますので、通常通り納税するのも手かと思います。

本旨とはややずれますが、共有名義にすることのメリットとしては、出資割合に応じた持分設定により、贈与税がかからないようにする。相続が発生した場合に、自分の持分については相続税の対象にならない。ローンを共有名義で負担する場合、住宅取得控除がダブルで受けられ得をする可能性がある。

大まかにはそんなところでしょうか。

（税金に関しては、各人の状況等において、結構複雑な要素が強いジャンルのお話なので、正確には税理士や税務署等、専門家にご相談されることを強くお薦めします）

お礼

ご回答頂きましてありがとうございました。
200万円の部分に贈与税がかかるとは知りませんでした。税金に関してはちょっと複雑そうなので、専門家に相談してみようと思います。