仮登記の権利者が在日韓国人

質問

相続予定の土地家屋に３６年前に売買予約を原因とする所有権移転請求仮登記というものがされていました。権利者の方を探すべく外国人登録原票の写しを弁護士さんを通じて交付してもらったところ２５年前に移転しており、移転先役場では「該当者なし」との返答でした。今日最後の住所となっていた所へ自分で行き、幸い当時から居住している隣の部屋の住人に話を聞くことが出来たのですが、「当時は日本人の女性が住んでいた、同居していたのは子供だった」とのこと。先日の弁護士相談でも「この件の場合は相手が出てきて法廷でもめる確率は低い、本人訴訟の方法もある」とのこと。もともと権利者が外国人登録だったので書面を交付してもらえず、弁護士に相談したんですけど、ここで権利者にたどり着けず、これまでの事実で果たして本人訴訟を起こせるものなのでしょうか？また、その場合、被告になる在日韓国人が行方知れずであることは認めてもらえるのでしょうか？

回答No.1

pandarou · ベストアンサー

売買の予約とは，予約完結権の行使により売買の効力が生じるというもので（民法５５６条），実際には金融の担保として使われることが多かったようです。ところで，予約完結権は，権利の行使につき始期を定め，又は条件を付したものでない限り，権利の成立したときから１０年で時効消滅することになっています（最高裁判決昭和３３年１１月６日参照）。そのため，本件の場合は，すでに２６年前に時効が完成しており，この時効を援用すれば，仮登記も抹消が認められる可能性が高いと思います。もっとも，少し気になるのが「相続予定の」というところですが，この不動産の権利者はまだご健在なのですか？　もしそうであれば，時効を援用できるのはあなたではなく，その所有者ということになります。すでに所有者が死亡しており（相続が開始していて），あなたが相続人ということであれば，あなたが時効を援用することができます。そして，実際に抹消するための手続ですが，相手が行方不明ということであれば，訴訟によるほかはないと思います（行方が分かれば，会って交渉して了解していただき，抹消に必要な書類に判子を押してもらうということもできますが）。そして，訴訟では，相手方（被告）が行方不明であれば，所在不明であることを裁判所に証明して，訴状や期日呼出状を「公示送達」してもらうことによって進めることができます（民訴法１１０条）。「所在不明」というのは，通常期待できる調査方法をもってしても相手の行方が分からないということです。通常は，住民票や外国人登録原票上の最後の住所地に赴き，そこで所在の有無を確認したが，いなかったというのであれば，それを報告することで足ります（報告書にどのような事項を書いたらよいかは，裁判所の書記官に聞けば，教えてもらえます）。そして，本件では，予約完結権の成立時期は登記事項証明書（登記簿謄本）の仮登記の欄を見れば明らかであり，時効期間が経過していることは明らかですので，１回の審理で終結し，第２回期日に抹消登記を命じる判決が言い渡される公算は高いです。なお，本人訴訟で行うことも可能ですが，本件では，訴状の作成だけでも司法書士にお願いした方がよいのではないかと思います（単純な「貸した金を返せ」というような訴訟であれば自分で書くことも容易ですが，本件が登記を命ずる訴訟であること，時効を援用するというものであることなどからすると，少し専門的知識が必要です）。ただ，本件では，裁判所に行ってからの手続では，裁判所の書記官や裁判官に任せていても，だいたい上手く進めてもらえると思いますので（必要な準備事項があれば，また裁判所から指示がされます），弁護士に依頼するまでの必要はなく，裁判所にはあなたが足を運べば足りると思います。

お礼

早速ご回答ありがとうございます、不動産の所有者が死亡しての相続予定です、これからどのようにしていけばよいかよくわかりました、まず相続登記を済ませます！司法書士さんにお願いして、初めてのことだらけですが、がんばってみます