一方的な契約書で困っています！（境界線について）

質問

以前，このサイトで下記の質問をした者です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1185477
再度，皆様のお知恵をお貸しください。

隣家が家を売る際，境界の確定にサインして欲しいと依頼がありました。ところが，法務局の地図では我が家と隣家の間口は２ｍ２ｍと記載されておりますが，その時に境界を測定をされた方が間違って測定したようで，（うちも引っ越しして来る前の話です）どうも間口が２mないようです。将来的に考えても困りますので，隣と交渉をして，３０cm売ってもらうという条件でサインをしました。（３０cm売ってもらうと２ｍになるので。）
先日，売買契約書を持ってこられたのですが，一通りざっと目を通して，最後の「特約事項」のところで，
・売っても今建てている駐車場の鉄筋の現状維持。（鉄筋を隣が壊すまで）
・鉄筋の撤去を求めない。
・使用料を求めない。
・再度新たな隣人が入っても鉄筋を隣が壊すまではずっとこの契約を継承。
という文が入っておりました。
○年○月○日までという規約もなく，使用料もとれず，一方的な契約で，買っても固定資産税が増えるくらいで，うちにはなんのメリットもありません。
上記のことを認めないと売らないといわれております。ちなみに住んで２０年は過ぎています。
なんとかして売って欲しかったので，上記のことをOKしてしまいました。口約束ですので書面は残っていません。

１）うちとしては，売ってもらったら駐車場を広げたいので，鉄筋を撤去していただきたいのですが，なんとかできないものでしょうか？

２）土地家屋調査士さんに相談しようとも思いましたが，契約書ができているので，弁護士さんに相談した方がよいのでしょうか？

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

Morrison-Foester · ベストアンサー

前提として、売ってもらった30センチ分の土地上に鉄筋が立っていて、その鉄筋について上記の特約がある、そしてその条件を口頭でOKした、ということでよろしいでしょうか？
１）の点について。
　売買契約は、諾成契約と言って意思表示の合致のみで成立し（民法555条）、書面自体はあとで証拠となるに過ぎず、契約の成立要件ではありません。だから、30センチ分の土地の売買契約は有効です。そうであれば、土地上の鉄筋について、物権的妨害排除請求権が発生しそうです。
　しかし、ここで隣家は特約への承諾の存在を主張するでしょうね。この特約は、鉄筋（これは隣人の所有物でしょうか？以下、それを前提にいきます）をmana-chieさんの土地上に存置するに当たり、無償で土地を使用させてもらう旨の使用貸借契約（民法593条）の合意、と解釈することが可能です。そこで、隣人としては、使用貸借契約の借主として、mana-chieさんの土地上に正当な使用権限があるから、物権的妨害排除請求権を主張できない、と反論するわけです。
　mana-chieさんの再反論としては、詐欺、錯誤によりOKしたのは取り消す、或いは無効だった、という主張があり得ます。しかし、特約を認識しつつこれを承諾しているので、その意思形成過程には何の瑕疵もなく、詐欺（民法96条）や錯誤（民法95条）の主張は出来ないでしょう。
　ただ、仮に隣人が特約の実質を使用貸借の合意であるとの抗弁をなしてきたのであれば、むしろ信頼関係破壊の法理を主張しましょう。これについては、最高裁判所の昭和42年11月24日判決というのがあります。これによれば、返還時期の定めのない使用貸借の貸主・借主間の信頼関係が崩壊して、無償使用させておく理由がなかった場合、民法597条2項を類推適用して、貸主からの解約が認められる、という趣旨のものです。民集21－9－2460に載っているので、参照して下さい。
　以上、まとめると、物権的請求権の主張→特約の有効性の反論→特約は信頼関係破壊により失効、という流れで、何とか追い出すことは出来るかな。ちなみに、この流れになった場合は、収去費用も向こう持ちです。民法598条は、収去権を規定していますが、これは収去の義務をも規定したものと一般に解されていますから。

２）については、以上のような次第ですから、土地家屋調査士さんに相談するよりは、弁護士さんに相談してみましょう。売買契約の成立については問題ないですが、特約の解釈については他にも解釈はあり得ますし、そもそも「そんなむちゃくちゃな特約は公序良俗違反で民法90条に該当して無効だ」とか、そういう子供っぽい反論も認められないこともないかも知れませんしね。それなら複雑な法律構成はいらないし。

お礼

ご丁寧な回答，ありがとうございます。
♯２の方からもありましたが，サインというのは，土地を売るという契約書にサインをしたわけではなく，
隣家が家を売るのに土地の境界を確定するのにサインをしたのです。よって，まだこの一方的な契約書にはサインしておりません。
でも専門家の方のお話もとても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#19073

不動産（土地・建物）を売買する際に、その土地についての認識をしっかり付ける為に、又後になってトラブルが発生しないように隣接地所有者立会いのもと、境界の確定をする事は一般的です。

立ち会って承諾するからには、あなたにもそれなりの責任が発生してくるわけですから、その時点での落ち度が一点。（立ち会って実印を押している限り、測量ミスで片付けられません）

それと売買したからと言って相手方が、そのような特約付きを条件として、それを飲んでしまったなら、その通りにするしかなさそうです。（売買契約書を持ってきた・特約が書いてあった・　と仰っているのに口頭での契約というのも今一はっきりしませんが・・）

境界を確定し、越境しているものが確認出来ても、強固な建築物が既存している場合は、それを将来取り壊した際に越境しないような協議書を締結することが多く、直ちに壊せというのは少し難しいかもしれません。

どうしてもというならば、撤去から建築までの費用をあなた側で持つということでお話を付けるか、もしくは裁判を起こすかするしかないと思いますが・・。

お礼

やはり直ちに取り壊すのは難しいのですね。
すぐにとは言わないのですが，せめて期限くらいは
つけてくれないかと思ったものですから。
ありがとうございました。

回答No.1

ikkisei

一言、なんでOKしちゃったんですか
だめですよ嫌ならokしちゃ

お礼

この条件をのまないと売らないと言われたんです。
口約束だからなんとかなるかと思ったのですが。
この条件をのまなかったら，絶対売ってくれませんでした。
やっぱりまずかったでしょうか・・・。

補足

すみません。
「困り度」１になっていますが，間違えてしまいました。
「困り度」３です！
すみませんでした。