不動産購入時の手付け金にいて

質問

不動産（一戸建て）の購入で手付け金というのは何時払い、いくらぐらい払うのでしょうか？
購入したい一戸建てがまだ建築途中で完成してません。
図面や、モデルルーム（土地面積も違うのでまったく同じではない）や、実際の建築途中の家を見てますが、完成品を見れないし、また完成までに何ヶ月かあると何か事情（その家に関することもあるかもしれないし、私側に事情が起こるかもしれない）が変わるかもしれません。
なので手付け金は低く抑えたいのですが、そういうことは一般的には無理なのでしょうか？
他になにか手付け金に関して注意事項がありましたら教えてください。

回答No.6

noname#65504 · ベストアンサー

＃２，＃４です。わかる範囲で補足します。
＞ちなみに「危険負担」では完成前の物件が自然災害などで損壊した場合、どのくらいの保証になってるのがふつうなのでしょうか？

危険負担というのは自然災害や隣家の失火（失火の場合責任隣家にはないらしいです）など施工者・売り主などに責任のない原因によって、対象物件が消失したり被害を受けた場合、その費用をどちらが負担するかを決めるもので、保証をするというものではありません。
民法の原則はこれは買い主が負担することになっています。すなわち、修理代などは買い主の負担です。
しかし不動産取引では対象物が高額であまりに買い主の負担が大きいので、契約の特約で売り主側が負担するように定めるようにするのが一般的なようです。
すなわちきちんとこのような内容がないと、民法の原則が適用されて全て買い主の負担になるようです。

＞「履行の着手」とはどのような状態ですか？
これは法律などできっちりと決まったものではありません。よって個々のケースで変わるようですが、具体的に判例で示された例は以下のようなものです。

１）売り主が履行の着手（買い主の手付け解約ができなくなる）
所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請など

２）買い主が履行の着手（売り手の手付け解約ができなくなる）
売買代金と引き替えに目的物の引き渡しを求めたとき
内金・中間金の支払いなど

＞手付け金は仮契約の時に払うと言う方もいらっしゃってますが、仮契約は本契約ではないので、仮契約時に払ったお金はキャンセルしたときに戻るのでしょうか？

私は不動産関係者ではないので実際は行われているかもしれませんが、手付け金を分割して契約に結びつけることは違法行為となります。
なお先の回答で手付けは契約後と書きましたが、正確にいうと締結’時’でした（手付けの後払いも正確にいうと禁止事項。また手形による支払いも不可）。
それ締結前に支払われるのは、手付けでないと解釈すると私の持っている資料には書いてあります。

例えば、１０万円を最初に支払います。次に９０万円支払って合計１００万とします。とすると、最初の段階では１０万円程度ならとりあえずといって払う方は多いと思います。これが返ってくるのならキャンセルはしやすいですが、返ってこないとなると１０万円惜しくてキャンセルしたくとも次の段階に進んでしまう方も結構いると思います。こうして、最終的に数千万の商品を買わせるこれは不当な誘導になりますので、禁止事項として、手付け解約金としては１回払いにするようになっています。
これは、手付けの額が大きいので慎重に契約をするようになるという効果もあると思います。

上記のような理由のため、買い主の判断を誤らせるような分割払いなどは禁止されたものなので、２段階にわたって手付けを取るのも禁止だと思います。

以前から前金とか申し込み拠金とかいって２段階に受け取る慣習があったので、その慣習が残っているものと思います。

以前は受け取った金を返さないことが多かったのですが、今では契約前の受取金は返すものとして解約手付けでないとしていって２段階に受け取るようにしているようです。
ただこの解釈が行き渡らず、返さない業者もあるようですが、私はこれは法に抵触すると思います（これは私個人の解釈ですので、正確には専門家に相談してみてください）。

お礼

なんどもご回答ありがとうございます。
こちらの都合でキャンセルという事にはしないようにするつもりですが、万が一の為にいい勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.5

sasa-j

こんにちは。

手付金は契約締結時かもしくは、買受申し込みと言って、
契約一歩手前で支払います。
「私が買いますので、他の客を断ってください」という
意思表示です。

契約を履行する意思の大きさ＝金額です。

金額は売主と相談で決めます。￥0もありです。

しかし、￥0や安価では、破綻しても金銭のやり取りが
無いので、安易に「やっぱりやめる」と言いやすく、
契約として意味を成しません。

売主都合による解約は、一般的には倍返しですが、手付
￥0の契約は解約時も￥0ですし、30万円でも倍であれば
60万円ですので、売主の気が変わったら、60万円で契約は
消えうせます。お互い縛りはなりません。

それでもよければ、かまわないと思います。

お礼

実際に仲介業者に聞いてみたら0.5～１％でした。
相談の余地ありって感じでした。
売り主都合のキャンセルの時より、自分の都合のキャンセル時の負担を考えてるのでなるべく低めに払いたいです。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

＃２です。補足します。

実際は返金を渋る業者もいるようですが、不動産取引において、売買契約締結以前に支払われる金銭は、名称のいかんを問わず、契約不成立時には返済するものと、現在では解釈されていますので、万が一そのような場合は、宅建協会などに相談すると良いと思います。

質問者のケースの場合、数軒の建て売りの１つのようなので、ほとんどの場合売り主は業者と思われますが、この場合たとえ契約書に記載された事項でも、民法などの規定に対して、買い手に不利になることは、無効と認められるケースが多いです（売り主が一般人の場合は契約書が優先される）。

とはいっても契約内容と異なることをするにはもめますので（裁判になることもある）、契約書は隅から隅まで熟読してから契約するようにしましょう。わからないことがあったら仲介業者にどんどん説明を求めることが必要です。

なお、キャンセル時の手付け金の取扱の原則は＃２で書きましたが、売り主が業者の場合、買い手に不利になることはできませんが、売り手に不利になることは契約で定めることができます。
そのため、買い手側からキャンセルした場合には、「手付け金を半額返金する」とかいう契約は有効に働きますので、実際は売り主業者が認めないと思いますが、話しをしてみるという方法もあると思います。

それと相手が履行の着手をした後は（まれなケースですが買い手側からの注文に応じて特殊仕様にした場合履行の着手と見なされることがあるらしい）、手付け放棄による解除はできません。
この場合は違約金の取り決めに従って、違約金を支払うことになりますので、契約書のこの条項もよく確認してください（これで定めていないと損害賠償となると思います）。

お礼

「履行の着手」とはどのような状態ですか？

補足

手付け金は仮契約の時に払うと言う方もいらっしゃってますが、仮契約は本契約ではないので、仮契約時に払ったお金はキャンセルしたときに戻るのでしょうか？

回答No.3

nakataka421

手付金は、一般的には仮契約を締結したときに支払います。金額は、業者があらかじめ作成している仮契約書に明記されている場合と、後からお互いの話し合いで金額を決定して記入する場合などありますが、一般的に5万円とか10万円程度が多いようです。
支払った手付金は、本契約に至ったときに物件購入代金の頭金の一部に充当されます。また、本契約までに至らなかった場合には、返してもらえないことが多いようです。いずれも仮契約書に明記されておりますので、しっかりと確認しましょう。

物件が完成するまでの間、何が起きるか分からないというご心配ですが、それが重荷になるようでしたら、いっそのこと完成を待って契約することをお勧めします。ただし、それまでその住宅が売れ残っていたらの話です。

しかし、建築中の住宅を購入の場合は、完成後の引渡しを保障する制度がありますから、心配ならば業者と話し合って保障を付けてもらうとよいでしょう。

私個人の意見としては、完成後の住宅を外見だけ見て購入するより、現在建築中の住宅を購入契約し、完成までの間、いろいろとチェックしながら完成を待つ方が自分の家の事もよく分かりますので、よい方法だと思っています。

お礼

今でも完成前の段階でいろいろ仲介業者さんに言って
ここはどうなあってる、あそこはどうなってると聞いてるのですが、現物をみないとわかったようなわからないような。。。ですね。
保障については聞いてみます。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

業者を利用する場合が一般的なので、そのケースについて書きます。

１）有資格者が資格書を提示して、重要事項説明を行い、文書を提出します。

２）そのご、契約内容をよく確認して納得できるようなら契約をします。

３）契約終了後物件引き渡しまでの間に払うお金を、手付け金といいます。

というわけで手付け金は契約終了後に支払うお金です。なお、手付け金の分割払いなどは禁止されています。

手付け金はキャンセル時のキャンセル料としての性格もあります。
相手側が履行の着手（全額の支払いや物件の引き渡し、登記手続きなど）をするまでは、以下のように手付け金を取り扱うことで、理由を問わずキャンセルできます。

１）買い主がキャンセルするときは手付け金を放棄する（すなわち、手付け金は返ってきません。但しローン特約などの例外があります）
２）売り主がキャンセルするときは倍返し（すなわち、預かっていた手付け金の返金＋手付け金相当額のキャンセル料を払う）

このため手付け金の額が高すぎると払えないですし、低すぎると、相手が履行の着手をするまでは、自由にキャンセルすることができるため、買い主・売り主のどちらにも有利になったり、不利になったりしますので十分打ち合わせて決める必要があります。
なお、買い主に不利とは、業者がもっと高く買ってくれる客が見つかった場合、キャンセルすることができることなどです。

なお、手付け金の上限はなく、売り主が宅地建物取引業者である場合に限り、２割以下と決められています。
このほか売り主が業者である場合、未完成物件については手付け金を５％を超えるまたは１０００万円を超える金額を受け取る場合は第３者による保全措置をすることが義務つけられていますので、業者の倒産など万が一の場合を考えると、これを上回る金額を入れた方が安全かと思います（これを下回る場合保全措置をしないことがあり、その場合倒産などすると手付け金が回収できないことがあります）。
業者が売り主の場合は保全措置濃霧などを確認することが大切だと思います。

なお、契約前に前金などと称してお金を支払うことがありますが、これは契約が成立した場合は手付け金に充当するお金ですが、契約不成立の場合は、返金されるお金です（返金しないとすると、手付け金の性格を有するため、手付け金の分割払いに相当するので、違法行為です）。

なお、手付けとは関係ないですが、未完成物件の場合、引き渡しまでに時間がありますので、その間地震・台風など施工者・売り主などの責任のないことが原因で損害が生じた場合の取扱いを契約書で定めていることが多いので、契約前にその部分もよく確認することが必要だと思います（タイトルがあれば「危険負担」となっていると思います）。

お礼

手付け金は契約後、前金は契約前なんですね。
最後の未完成物件の「危険負担」はとても参考になりました。
ありがとうございます。

補足

ちなみに「危険負担」では完成前の物件が自然災害などで損壊した場合、どのくらいの保証になってるのがふつうなのでしょうか？

回答No.1

bunbun04

手付金の金額は昔は2割と言われていましたが今は1割とか5%が一般的になってきたらしいですけど結局は売主次第ですね。

手付金は売買契約書の内容によってまちまちですが、契約がそのま成立し無事譲渡、分譲された場合には購入代金の一部になります。
またある期間を設定し期間内に契約を破棄する場合は相手先に同等の金額を支払うと契約することが有ります。つまりは手付金の金額が多ければ多いほど契約がキャンセルになる可能性が低くなると言うことになります。

お礼

１割、５％でも不動産となるとすごい金額になりますよね。
売り主次第ですか。。。
ありがとうございいました。