22年後の資産価値を考えた土地選び

質問

土地＋家３０坪の購入を検討中で、「１８００万円＋土地」を３５年固定金利２．８％で返済予定です。
定年後は家内の実家に住むので、２２年後には売却、田舎に引っ込む計画です。
以下の土地について、２２年後の残債や資産価値などを考え、どの物件が良い買い物と言えるでしょうか？詳しい方アドバイスお願いします。当然、できる限りの繰上げ返済はする予定です。

１．高台区画整理地、駅徒歩１８分、東側道路、スーパーまで５００ｍくらい、価格２３００万円

２．住宅地、駅バス８分・徒歩５分、南西道路、スーパーは車で５分、価格１９００万円

３．準工業地域、駅バス２０分・徒歩５分、南道路、スーパーは３００ｍくらい、３６坪と広め、川が近く浸水が心配、価格２０００万円

どこも学校が近く、閑静な場所といえます。場所は埼玉県の私鉄沿線です。（都内から３０分くらいの駅）実は、”1”がお気に入りですが高くて心配です！

回答No.2

aminouchi · ベストアンサー

少々厳しい意見ですが・・

土地は確かに資産・財産と考えられますが、土地神話が崩壊した現在では大きな価値を持つものとは考えない方がよろしいかと思います。もちろん、今から２２年間の景気変動を正確に予想することなど誰にもできませんが、一時のような激しい土地の値上がりはもはや無い、あるいは余程条件の良い所以外には無いと考えた方が無難だと思います。

ざっと計算してみると、２０００万円を２．８％の３５年固定で借り入れたとすれば毎月約７万５千円（ボーナス払いなし）ずつ返すことになり、２２年目で支払い総額はちょうど２０００万円ぐらいになり、残りのローンは１１００万円程度となります。２２年後では家の価格は０と評価されて土地価格だけの話になりますから、その土地が１０００万円程度で売れるかどうかということになります。

ということで、示されている物件ではどれにしても２２年後の資産価値を期待できません。かろうじて駅からギリギリ徒歩圏内の１の物件で２２年後にローンの残りが払えてプラスマイナス０、他の物件では新たな鉄道路線でも出来ない限りマイナスと考えておいた方がよろしいいかと思われます（できたらもっと駅に近い方がよろしいかと）。

つまり、この間に払ったローンと土地に関しての税金をすべて「家賃」であると考えるべきでしょう。そうすれば土地の値上がりがあって思わぬ儲けものになるかも知れません。また、「家賃」であると理解すれば生活上の利便性を優先して買うことが良い結果を生むと思います。結局の所、土地が値上がりしたり資産価値が維持されるというのは、その場所が便利であって他の人もそこに住みたいと考えるからであり、自分では「住めば都」であっても他人にはあまり住みたいという魅力に乏しい所では買い手も少ない（つまり安い）と思えます。

お礼

高めの家賃を払うつもりで広い家にすんで、最後は売却益で残債を処理できれば位に簡単に考えていましたが、Ｎｏ１さんのコメントと合わせて考えると、厳しいみたいです。２２年で売るという特殊性も有るので、もう少し考えてみたほうがよさそうですね。
ありがとうございました。

回答No.1

timeup

大都市中心以外は下がると思いますよ。

人口だってこれからドンドン減ってゆきますからね。

埼玉の私鉄鉛線・・・東上線くらいですか？
３０分だと成増から埼玉へ入ったあたりですね（各駅だと）。志木程度までは大丈夫かとは思うけど、あまり資産として、２０年後には売るとなると、疑問です。

もっとも、それ以外に投資してアパートでも建てるなら、また別ですが。
それなら、通勤圏内の富士見町程度にしてしまったほうが良いかも知れません。
広さが書いていないので、場所がわからないから何ともいえませんよ。　駅が同じでもかなり違ってくるから。

仕事場の関係があるのかも知れませんが、
それがクリアできれば、かえってもっと遠くの・・・例えば鶴ヶ島前後などは発展してきているから、良いかも知れません。

どちらにしても、この条件だと、バスは使わないところしかお勧めは出来ません。　バスを使う場所は値下がりが激しくなります。

お礼

ありがとうございます。
資産という言葉を使ったのが適切だったかどうか”？”ですが、売った金額でローン残債が払えれば、くらいに考えています。
確かに、少子化で人口は減っているのに、現状不動産物件数は供給過剰だということも聞きますし、やはり現実は厳しいかもしれませんね。