■「法定更新」の件

質問

「法定更新」の件でご相談です。ご回答、宜しく、お願いします。

当方、分譲ワンルームマンションを購入し、現在、事務所使用にて賃貸しておりますが、契約期間満了に伴い、賃料の改定（値上げ）を更新条件に申し入れたところ、借主側、弁護士より内容証明郵便にて「法定更新」という回答をされ、その後、手紙（内容証明）にて幾度か交渉しましたが、交渉どころか「ごね得（立ち退き料）」目的から話にすらならず、法律の専門家より賃料の改定（値上げ）については「継続賃料」で見直すことを教えられた次第ですが、「建物賃貸借契約書」の条項（賃料）には、必ず、「甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合、協議の上、賃料を改定することができる」。。。といった文言が明記され、各号には、

一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合。

二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合。

三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合。

と明記されており、何よりも、契約書の結びには、「双方合意の上・・・」とまで明記されているにも拘わらず、「借地借家法」が優先されるのであれば、この様な各契約条項を以て行う「契約書の締結」など、ある意味、契約書の体を成さないのではないでしょうか？

さて、そこでご、相談ですが、今後「調停」に持ち込むあたり、

１． 改定賃料について、「継続賃料」で見直すのであれば、「契約当初の固定資産税・都市計画税」と、契約期間満了の更新時の「固定資産税・都市計画税」の上昇率を以て「改定賃料」とするしか無いと考えて居り、裁判所にこの公的な租税公課の比率を以て「改定賃料」とすべく「調停」に申し立てれば、相手側弁護士が公租公課云々を盾に反論（内容証明郵便で）してきていることからも、裁判官に反論出来ないと考えるのですが、、、

２． 不動産鑑定士や弁護士に頼らず、「調停」の場にて決着をつけたいと考えておりますが、前記１．の申し立てでも相手側が反論するとしたら、どの様な反論をするものでしょうか？

ご回答の程、宜しく、お願いします。

回答No.2

oosawa_i · ベストアンサー

賃料の値上げは、あなたが書いているように「双方の合意の上」で行われるんです。
相手が合意しないんだから値上げは絶対できないですよね。
それは理解できますか？

それを理解してもらった上でアドバイスをすれば、相手は「弁護士」という強力な味方をお金を払って雇っています。
あなたに勝ち目はないと感じます。

質問を読んだ印象では、あなたは法律とか調停とか裁判にあまり詳しくないですよね。
なぜ調停で勝てると思うのか不思議です。

あなたが反論しても、相手は別の論点を出してくるだろうし、勝てるとは思えないのですが。。。

アドバイスとしては、多少の商談料を払って弁護士に相談してみてはどうでしょうか。
自分の主張をまとめてみて「これで勝てるでしょうか」という相談を。

繰り返しますが、相手は絶対勝てると思ってお金を払って弁護士を雇っています。
ここで質問するような状態のあなたが一人で勝つのは難しいと思います。

補足

質問者です。この度は、GWの中、貴重なご意見（ご回答）を戴き、大変有り難う御座います。

貴重なご意見（ご回答）を拝読させて頂きました上で、再質問です。

＞賃料の値上げは、あなたが書いているように「双方の合意の上」で行われるんです。相手が合意しないんだから値上げは絶対できないですよね。それは理解できますか？

⇒はい、確かに「理解」出来ます。が、当方が取り交わした契約条項の冒頭に「甲・乙、万一、問題が生じたときは、全て媒介（仲介）業者を介して解決すること。」を、契約条項の冒頭（頭書／信義誠実）に唱えられており、且つ、これに反したときには、当該契約は完全に終了するとまで明記されていることから、当方としては仲人である「仲介業者」を交えて賃料の「改定」を申し入れて居ります。

＞それを理解してもらった上でアドバイスをすれば、相手は「弁護士」という強力な味方をお金を払って雇っています。 あなたに勝ち目はないと感じます。

⇒確かに、相手側は、その道の「喧嘩屋（プロ）」を雇い、「法定更新」などという行為（喧嘩）を一方的に売ってきているわけですが、弁護士が付けている「天秤バッヂ」の意味するところは何なのでしょうか？

⇒今の愚法（借主保護？）「借地借家法」が在る限り、「定期建物賃貸借契約」で締結しない限り、勝ち目？などあろう筈が在りませんよね？　40年近く、賃貸業をして来ましたが、こんな「喧嘩屋（プロ）」に出くわしたのは初めてで、話し合いにも応じず、正に「権利の濫用」そのものと考える次第です。

＞質問を読んだ印象では、あなたは法律とか調停とか裁判にあまり詳しくないですよね。なぜ調停で勝てると思うのか不思議です。あなたが反論しても、相手は別の論点を出してくるだろうし、勝てるとは思えないのですが。。。

⇒相手側「弁護士」の主張が『公租公課』を盾に唱え、主張して来て居ることから、単純に、この公租公課の「比率差」を以て行うことしか無いと考えておりますが、仮に、相手側の主張（公租公課）を聞き入れてあげたとしても、目的が「立ち退き料」で有る以上、前記の聞き入れだけでは収まらないと私も考えます。が、その上で、もっと良いご回答・ご意見が戴けたらと思い、この度の質問をさせて頂いております。

正直、今回の「法定更新」行為は「借地借家法」を悪用しただけで、何故、仲人（不動産仲介業者）を介して協議出来ないのか、「立ち退き料」目当てが透けて見えるところです。

＞アドバイスとしては、多少の商談料を払って弁護士に相談してみてはどうでしょうか。 自分の主張をまとめてみて「これで勝てるでしょうか」という相談を。

＞繰り返しますが、相手は絶対勝てると思ってお金を払って弁護士を雇っています。 ここで質問するような状態のあなたが一人で勝つのは難しいと思います。

⇒相手側の対応に対し、どうしても「勝ち負け」を考えざるを得ないわけですが、何よりも、この様な事に不動産鑑定士や弁護士に多額の費用を要さなければならないことに、「勝ち負け」以上の矛楯（不満）を覚えるのは、当方だけでしょうか？

※「立ち退き料」目当ての「法定更新」。今の「借地借家法」は、正に、「愚法？」と考えるわけですが、ご回答者様におかれましてもＴＶ・新聞紙面等でご存知のことと思いますが、今般、千代田区の議員宿舎の家賃（月額）が、実勢賃貸相場５０万円以上に対し、１０万円台そこそこの家賃にて改定されましたが、どう思いますか？考えられますか？　賃料の改定は「継続賃料」？を以て定めるとのことですが、もし、ご回答者様が議員宿舎の貸主だったら、納得行かれますか？議員宿舎の貸主が「国民」であるとしても、一国民（一貸主）として納得いきますか？

回答No.3

oosawa_i

補足を読みました。

あなたの気持ちは、よくわかるつもりです。
当方もアパートを所有しております。

で、あなたの気持ちはわかるんですが、調停に勝てるかどうかはまったくの別問題です。

仮に今回の補足のあなたの主張している部分を抜き出して、裁判所に提出する文書にするとしたら、どんな文章になりますか？
なんかとっても短い文章にしかならないですよね？
それじゃあ、勝てないだろうって言っているんです。

勝つためには、勝てそうな専門家に頼むしかないと思います。
あるいは、専門家の意見を聞きながらあなたの主張を文書にまとめてみるとか。

今回の問題に対して、仲介業者はなんて言っているんですか？
弁護士に頼んだ方がいいって言ってないですか？
あなたよりは法律知識も豊富で、問題に対応する経験も積んでいるであろう仲介業者がそう言っているなら、そうした方がいいんじゃないでしょうか。
仲介業者のアドバイスを受けながら文書をまとめられるなら、そうしてみてもいいと思います。

お役に立てずに申し訳ありません。

回答No.1

nagata2017

相手側は　経年劣化による価値の低下も言ってくるかもしれません。
貸主側は政府から発表される　路線価の数字で価値があがっているので賃料も上がるのが当然だ。という主張ができます。
ただ　実際の数字がどちらに動いているのか確認しておかないといけません。
今年の路線価の発表は7月です。
2022年の路線価は全国平均で0.5%の上昇です。
2021年は　東京　大阪は下がっています。
もし不利な数字だったら出さないでおきましょう。
契約を締結した年の路線価と比べます。