認知症の人の土地売買について

質問

意思能力が認められない人の不動産は成年後見人をつけて手続きしないと売買できないことになっています。でも、これって結構抜け穴だらけではないでしょうか。例えば成年後見人さえいなければ意思能力がない人の債務を利用して不動産を差し押さえて売ってしまえば済むことではないかと思います。

例えば身内に認知症の人がいる場合、身内だから扶養だと言われないために法人を作って、意思能力がない人に何かを売る、あるいはそのお金を貸して、その債務をもとに不動産を差し押さえて売却したら何か問題ありますか？

回答No.12

FattyBear

あまり法の抜け穴を指摘すると情報を得たバカもんが利用しかね
ません。泥棒に盗みの手法を伝授することにもなります。
私も法律家ではないので正確な回答は出せませんが法律や規則は
性善説だけでは抜け穴を生みますので性悪説で考えてほしいもの
です。
「認知症の人の土地売買」に関しても法の抜け穴を利用して騙し取る
悪党が居なくなる。（居られなくする）様になると良いですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

その法律の抜け穴を利用しているのが政治家や公務員だったりするから、むしろバンバン公開して問題化させて彼らがこれ以上甘い汁を吸えないようにふさぐべきだと思いますね。

例えばキャッシュレス決済が遅れているのだって、お金の流れをつかまれたくない人たちの反対が大きいからです。

最近現金が必要なのって開業医と薬局くらい。開業医さんはよほどお金の流れをつかまれたくないんでしょうね。医師会さんは政治力強いからｗ

中途半端な成年後見なんて言う制度で個人の職業後見人なんかあてがってないで、地方自治体が直接後見すればいいのですよ。
法務省が個人の職業後見人をあてがうから職業後見人が被後見人の不動産を半額で買い叩いて高く転売する。役所で大勢の人の目に触れていればそんなことも無かろうに。
不動産だけじゃなくて高額の取引すべてに網を張らないと抜け穴ができるに決まってるじゃないですか。

法務省はわざと法律の抜け穴を整備してくい詰め弁護士のために後見ビジネス、ぼけ老人から不動産収奪ビジネスなど様々なビジネスモデルを整備しています。

法務省職員全員が尼崎事件の角田美代子です。

この現実は徹底的に公開しなければいけないと思いますけどね。

回答No.11

FattyBear

”現行法は抜け穴だらけだと思います。”
この件に限らず、法の抜け穴をかいくぐるヤカラはあとを絶ちません。
法律も現在の状況に追いつかず後追いで規制することもしばしばです。
犯罪と法律（規則）は追いかけっこです。法の抜け穴はそれほど多い
とは思いませんが皆無には出来ないのは推測できます。

お礼

ご回答ありがとうございます。現状ではぼけ老人(明らかに意思能力のなさそうな人)に不動産売買させようとすると司法書士が名義変更をしてくれませんが、実際にはこの点は差し押さえを利用すれば簡単にクリアできそうですね。

すなわちぼけ老人(明らかに意思能力のなさそうな人)であって、司法書士が不動産の名義変更を拒否しそうな場合でも、通常の売買には司法書士は全く関与しませんから、まずは壺とか布団とかいろんなものを売って(実際にあちこちでやられている)、その債務を盾に差し押さえをする形を取ればいとも簡単にぼけ老人(明らかに意思能力のなさそうな人)の不動産の名変が可能です。

つまり結論としては抜け穴だらけの現行法により、ぼけ老人の不動産名義変更は可能という事ですね。
正直者だけがバカを見ないように、きちんとした法令の作成運用をお願いしたいものです。

回答No.10

FattyBear

”現実には被後見人となっていない限り、意志無能力者という事にはならないと思うのですが。”確かにその判断は難しいですね。ただ、売買契約や相続処理のあと、その時点で意志無能力者だったと明確になった場合その相手側は不利になるでしょうね。売買契約や相続時は公証人等の第三者も同席してもらった方がお互いに安心できますね。騙すつもりで意志無能力者（らしい人）に接触する人にとっては第三者など邪魔物以外の何者でもありませんが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

”売買契約や相続処理のあと、その時点で意志無能力者だったと明確になった場合”の売買契約が対象不動産の事なのか、”ぼけ老人”による何らかの商品の購入の事なのかよくわかりませんが、件の”ぼけ老人”に羽毛布団とか売りつけて、その債務を誰かに譲り渡しちゃって、債務を譲り受けた人が差し押さえしたりすれば全く止めようがないんじゃないですかね。そんな荒っぽいことしなくても賢い人はもっと上手にやるでしょうから、現行法は抜け穴だらけだと思います。

そんな事より「売買契約や相続処理のあと、その時点で意志無能力者だったと明確にする」ことのハードルがかなり高いように思ますけど。

回答No.9

FattyBear

被後見人になる、ならないは関係ないと思います。
先ほどの法律にもそのような表記はされていません。
「意思能力が認められない人」という条件だけです。
そうでないとボケ老人の詐欺被害を防げませんから。
つまり、あなたの言われる法律の抜け穴にならない様に
決められているのだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。法務省としてはそう主張したいというのはわかるんですが、客観的にみてそれが通るかどうかの問題です。

すなわち「意思能力が認められない人」というのがどのように周りから判断できるのかという事です。現実には被後見人となっていない限り、意志無能力者という事にはならないと思うのですが。

回答No.8

FattyBear

ボケ老人に対する行為は法律的にも他の方が指摘されていますが、
民法第３条の２
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
です。

お礼

ご回答ありがとうございます。いわゆるぼけ老人でも被後見人となっていない場合にはその限りではないのでは？

回答No.7

FattyBear

"意思能力が無くとも返事をできる人はいくらでもいるので、意思表示したと解釈する事は出きるのではないでしょうか？"
でも、ご質問の前提として、”意思能力が認められない人”という条件が付けられており、見かけ、意思表示したと解釈できても”意思能力が認められない人”と判断されれば、だまし、強制、脅迫行為が推測され、追及されることになるかも。ぼけ老人を言葉巧みにだます手口と類似
してますね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

前提は”意思能力が認められない、成年後見人のいない(＝成年後見人制度を利用していない、すなわち被後見人ではない)”人という事になります。

世間的には間違いなくぼけ老人ですが、法律行為は可能ではないかと思うのですが。

回答No.6

munorabu

》たった2年前にそんな法改正があったのですね。

判例等から明文化されていないだけで以前から不文律としてありました。
改正により明文化されただけです。

》そういう場合でも法律行為無効は適用されるのでしょうか？

この「無効」は絶対的なもので、利害関係を有する全ての第三者及びその相続人にも主張できます。

お礼

ご回答ありがとうございます。以前は被後見人であることを本人が隠していた場合には保護されないという事だったと理解しておりました。やはり強化されたような。

回答No.5

munorabu

》無効になるのは被後見人であって、後見人が取引を取り消した場合だけですよね。

契約が有効とされるためには契約の当事者に意思能力があることが必要です。
取消し云々の話ではありません。

民法第３条の２
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

お礼

ご回答ありがとうございます。なんと、たった2年前にそんな法改正があったのですね。こうなると取り消せるのではなく、初めから無効ですね。

ただ傍目には意志無能力者に見えない場合には契約相手を守る必要があるように思いますが、そういう場合でも法律行為無効は適用されるのでしょうか？

回答No.4

FattyBear

「意思能力がない人に何かを売る」
意思能力が無い人に購入意思を確認して売ることができますか？
騙すか、強引に売りつけるか、脅迫して売りつけるとか犯罪として
しかその目的を達成できません。
あと、そもそも、”買ったという行為”自体が犯罪行為で行う以外では起こり得ません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

意思能力が無くとも返事をできる人はいくらでもいるので、意思表示したと解釈する事は出きるのではないでしょうか？

回答No.3

munorabu

》意思能力がない人に何かを売る、あるいはそのお金を貸して

そもそも意思能力の無い人に売ったり貸したりすることが出来ません。法的に取引は無効となりす。
それを強引に実行すれば違法行為となります。
違法行為を前提にしてしまえば何でも有りです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞法的に取引は無効となりす。

無効になるのは被後見人であって、後見人が取引を取り消した場合だけですよね。
取り消しもしないのにどうやって無効になるのか、教えて頂ければ幸いです。

補足

法務省がつくったのは抜け穴だらけの馬鹿なスキームみたいですね。実は作った人たちは百も承知でこの抜け穴を利用してるんじゃないかしら？