マンション、掃出し窓から腰壁窓への変更

質問

変な質問ですみません。
マンションの理事をしております。
最上階に住む住人が退去時、屋上を専用使用権として売却してしまいました。
屋上を確認した所、掃出し窓が屋上に直結しており、鉄柵は壊れていた為、自由に出入り可能。
規約上、屋上の使用は全面不可のため、他の入り口は完全封鎖してあります。
つまりはとある１室からのみ出入り可能状態。屋上全て最上階住民の物と言うこと。

①壊れた鉄柵を修理して出入口を封鎖
この場合、屋上使用権買取分のお金を賠償してくれとの事。
②屋上使用権を諦める代わりに、鉄柵撤去。見晴らしを良くしてくれとの事。

この交渉の流れで、［掃出し窓から腰壁窓へ変更でいこう］となったのですが、
この場合、躯体変更となり、耐震問題や建築基準法など、何か問題になるのでしょうか？
建築審査とか必要ですか？

回答No.4

okkainan · ベストアンサー

屋上へ は理解しました。
その部分をバルコニーとして使う場合は、ルーフバルコニーとなりバルコニーとして床を仕上げますが、点検等で通常人が立ち入らない部分の防水処理と違います。
RCは雨漏りが発生すると、ほぼ治りません。
修理は出来ますが数年後再発して繰り返すことが多いです。

躯体はコンクリート内に鉄筋が入っている為それを切断したなら、元に戻すとなったら繋ぐのは容易では無く大工事となります。

確認申請は、これから建てる建物の為の申請なので今ある物の申請では有りません。
50年前の構造は現在の構造とは大きく違います。
ですので、構造計算をし直しても現在の基準を満たしていません。
変更申請は旧申請との変更部分を申請する為、原本が必要です。

不動産屋じゃ無いので、売った権利がどうのこうのは正確には分かりませんが、売った人は無い物(バルコニー)を売ったので、買った人は単純に騙された人となると思います。

お礼

度々回答有難うございます。
水漏れの危険を教えて頂いて、急いで確認に行きました。
屋上。塗装が重ねられて中の状況が分からないのですが、
多分、ビニールシートの上に塗装されてる見込み。
床に亀裂があり、水が入り込んで風船の様になってました。
屋上全部塗装剥がさないと駄目かもと頭を悩ませてます。

回答No.3

okkainan

PCが繋がって無いので長い文章は苦手です。
確認申請書は有りますか？ 建物は行政に申請した物以外に勝手に変更してはいけません。
それが、合法で有っても変更申請をしなければいけません。

なので屋上の柵を壊したり撤去してはいけない。
窓の大きさは部屋の採光に関係あり、大は小を兼ねますが小さくしてはいけません。大きくしても計算のやり直しが必要。

掃き出し窓が屋上に繋がったは、どういう事か理解できません。
屋上は共有部分であり、個人の物ではありません、建物に住んでいる人全員の物です。
売り買い出来るのは専有部分、つまり玄関ドアからバルコニーの先端まで。

躯体をいじったら、アウトです。
以上です。

お礼

ご回答有難うございます。
つい補足で愚痴ってしまいましたが、確認申請のやり直し……該当箇所だけで住みますかねぇ。無理なく是正工事が出来たらと切に願ってます。

補足

マンションの構造説明難しいのですが、9階が13部屋なのに対して10階は2部屋。1001号室は東の端なので屋上へは出れません。1002号室が西側全面(約11部屋分)をベランダ代わりに使える状況。
更に11階の塔屋へ通じる階段も使えるので、安全保証が出来ない状況。

築50年で当時の事は不明ですが、建築確認申請書は元々無いとの事。事実は分かりません。ただ、当時の販売図面見ると、腰壁窓なんですよねぇ。どの段階で掃出し窓になったのかは不明。躯体を壊したのかなぁ？

建築基準法見たのですが理解出来ず(T_T)
【確認申請が下りている場合は軽微な変更 という書類を提出することで変更を行います。ただし申請時より面積が減少、高さが低くなるなどの申請者に不利な場合か、それら変更が無い場合です。】
これはクリアしてそう。
【ただし耐力壁などの変更が無い様に（窓以外に影響が出ないように）しないと軽微と言えない変更になるとＮＧです。】
これがNG？業者に聞かないと駄目ですが、体力壁を増やす形になるのかな？

避難経路とするなら、玄関とベランダとで南北2方向ある。東側がドアである必要性は無いかと思う。
事の経緯はともかく、どうにかして屋上封鎖をしたいところです。

回答No.2

mimicann

屋上からの自由の出入りが 可能から 不可能への変更が問題ですね。

消防法の規定で『避難上有効なﾊﾞﾙｺﾆｰ』に含まれていれば、不可能になることは 出来ないかも知れません。

仮に補修する場合 防火性能を施すよう鋼製1.1m以上の手摺が必要です。

＞掃出し窓から腰壁窓へ変更でいこう
構造体を壊さなければ良いです。大→小 ならOK
但し、防水処理をしっかりしないと打ち継ぎから漏れが出来る可能性があります。

お礼

回答有難うございます。
消防法の問題の２方向避難口は確保されてます。
北側に玄関、南側にベランダ、そして東側に屋上への出口があるのです。
ちなみに南側ベランダから屋上へは避難用のパネルがあるので災害時は突き破って屋上に行けます。

なので、東側に勝手口と言いますか掃出し窓が存在する事が不自然。
ただ屋上に出るだけなので、手摺がよく分かりませんが・・・

継ぎ目の防水処理の問題ですね。それはしっかりチェック致します。
ご回答有難うございます。

回答No.1

okkainan

建築基準法違反

お礼

回答有難うございます。
ただ、その言葉だけですと、何がダメで何が良いのか分かりません。もう少し詳しく聞けると有難いです。

補足

すみません。出来たらもう少し具体的に教えて頂けませんか？
鉄格子を撤去した場合、屋上が完全開放になってしまいます。

壁や窓の変更が建築基準法違反？
基準となるものは何ですか？
その調査はどこでするのでしょうか？

鉄格子を外すとか改良するとかも建築基準に該当しますか？