抵当権の抹消原因における「弁済」と「放棄」の違い

質問

抵当権の抹消原因が「弁済」と「放棄」との違いについて、わかりやすく教えてください。　よろしくお願いします。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。補足質問を拝見しました。

>　住宅ローンが払えなくて、住宅を売って弁済させる場合も「弁済」・・・

　住宅ローンの債権者は金融機関つまりプロで、どういう場合はどうするかというマニュアルはお持ちだろうと思います。マニュアルがあるなら質問サイトで質問されることはないので、質問者さんは債務者だろうと推測しました。多少失礼だと思いながら以下、その前提で書きます。

　銀行が質問者さんに「ローンを返済できないなら家を売って返済しろ」と言った。ところが質問者さんは「抵当権の登記があるような建物は売れない」と言い返した。

　で、銀行が言った「じゃあ、抵当権の登記をはずしましょう」

　で、「抵当権の登記をはずすとして、登記原因はなんになるんだ？」ということになって、今回の質問になった、という経過であろうかと推測しました。

　であれば、債権者である銀行が質問者さんを信用していて「返済でＯＫ」と言うなら「返済」で抵当権登記を抹消していいです。登記官には「本当に弁済されたのか」など、実態を調査する権限はありません。

　でも実際は、まだ返済を受けていないのですから、銀行は「返済でＯＫ」「放棄でＯＫ」とは言わないと思います。

　「弁済」でも「放棄」でも、抵当権登記を抹消してしまったら、質問者さんが第三者に売却してしまったら、ローン残債の回収が難しくなりますから。

　ではどうするのか、というと、債権者である銀行の言うがままです。「どうしますか」と言って下駄を銀行に預けてしまうのです。

　通常は、質問者さんは抵当権の登記には手をつけず（抹消などせず）、銀行がローン残高を購入者に伝え、購入者は「売買代金からローン残高や抹消登記手数料等を引いた残り（Ａ）」を質問者さんに「売買代金」として支払って所有権を自分に移し、

（a）Ａの返済はそのまま購入者である自分が引き継ぐか（抵当権登記はそのまま維持）

（b）購入者がＡを即金で銀行に支払って、その後に購入者が銀行から抵当権の登記を抹消してもらうか

します。

　質問者さんが抹消登記の登記原因をどうするか、悩む必要はないのがふつうです。

回答No.2

bunjii

>抵当権の抹消原因が「弁済」と「放棄」との違いについて、わかりやすく教えてください。
抵当権と言う権利がどのようなものかをご存じないのでしょうか？

>住宅ローンが払えなくて、住宅を売って弁済させる場合も「弁済」という形になるのでしょうか？
あなたは債権者で債務者から住宅ローン対象の不動産に抵当権を設定して権利書を所有しているのですよね？（ローンを支払う債務者ではないですよね？）
債権者が抵当物件を差し押さえて売却し、代金で残債を清算しないと「弁済」になりません。
差し押さえ物件の売価が残債より安価の場合は差額の債権を「放棄」することになります。
逆の場合は「弁済」後の残額を債務者へ払い戻すことになります。
一般的には住宅ローンの残債を抵当権設定の物件の売却で完済できるように設定されています。
質問の「弁済」と「放棄」は債権に対する「弁済」または「放棄」であって抵当権の「弁済」と「放棄」ではありません。
つまり、抵当権を抹消する理由が「債権が弁済された」なのか「債権を放棄する」の何れなのかを選ぶことです。

回答No.1

fujic-1990

うーん・・・ f(-_-;; 　これは登記の話ですねぇ。

　まず、被担保債権が「弁済」されれば、附従性によって抵当権も消滅しますので、「弁済」を原因として抵当権登記が抹消されれば、弁済されて債権が消滅したことと抵当権も消滅したことが証明されると考えていいと思います。

　次に「放棄」ですが、抵当権の処分には、

（１）「抵当権の順位」の譲渡、放棄
（２）「抵当権の順位」の変更
（２）「抵当権」の譲渡、放棄
などがあります。

　「抵当権の放棄」と言われると、パッと思うのは（３）のことなのですが、これ、つまり「抵当権の放棄」では「抵当権は消滅しません」。

　が、質問者さんの言われる『抵当権の抹消原因が「弁済」と「放棄」との違い』という場合の放棄はこれとは違うようです。

　最初に遡って、関係者（債務者、物上保証人、債権者）で抵当権を設定する合意をしても、登記をするかどうかは別物です。理屈上は、抵当権は設定しても、対抗力が不要なら登記はしなくてもいいわけです。

　最初から登記しなくてもいいくらいなので、いったん登記した後でも、「やっぱり対抗力はいらないよね」と合意できれば、抵当権は存続させていても、抵当権の登記を抹消してもいいはずです。

　登記の抹消原因として「放棄」はそういう範囲の意味、つまり、抵当権がそれまで持っていた「第三者に対する対抗力を失わせる」という意味しかないだろうと思われます。

　つまり、「弁済」の場合と違って、弁済によって債権は消滅しただろうとか、抵当権は消滅しただろう、という推測はできないものと思います。これが質問者さんの求める違いですね。

補足

すいません。住宅ローンが払えなくて、住宅を売って弁済させる場合も「弁済」という形になるのでしょうか？　よろしくお願いします。