アパートを息子に贈与したい

質問

私の土地に、私の貸しアパートが建っています。
息子にアパートを贈与し、息子にアパートの賃料が入るようにしてやりたいと思います。（息子からは、毎月土地の貸し料を貰う予定です）

この場合に、贈与の対象となるのは
1）アパートの価値（固定資産税評価額）
2）アパートの入居者からの返還義務のある預かり金
だけで良いのでしょうか？

私の死んだときの相続で、この底地の評価が、貸し家建付け地から貸宅地に変わるので、その差額も対象になるのでしょうか？
その場合は、どういう計算をすればいいのでしょうか。

回答No.3

imagine225

補足
　仮に、息子さんに贈与したアパートの敷地に借地権を設定するために、息子さんが相応の権利金や地代を貴方に払ったとしても、将来的には、息子さんがその底地の所有権を相続すれば、息子さんの有する借地権は混同によって消滅してしまいます。結果として、息子さんの払い損になるだけです。

確かに、貸宅地として相続税評価されますが、相続税のほうが贈与税よりも税率が低く、あなたの生存中にしか法的効力のない借地権を設定する意味があるのでしょうか？

なお、あなたの言われる差額は、相当な対価を伴う借地権の設定、もしくは、見做し贈与税の納税という形で既に埋められており、相続時には貸宅地として評価されるものと思います。

借地権設定に伴う権利金や地代は、金銭としてあなたの資産を増加させており、相続財産を増やす結果となります。
つまり、息子さんからあなたに資金が移り、その分、息子さんの資産が減ることとなります。

もっとも、貴方と息子さんの財布がほぼ同一ならば、相続時の貸宅地評価を得るために、一時的な借地権を設定することも意味があるのかもしれません。

回答No.2

imagine225

親子間の土地賃貸借においては、権利金授受の取引慣行がある地域においては、その契約にあたって権利金の授受があったか否かが重要となります。
通常、権利金の額としては借地権価格の3~7割で都市部ほど高くなり、借地権価格は国税庁発表の路線価の借地権割合により決まり、これも都市部ほど高くなります。

もしも権利金の授受がなかった場合は、借地人は権利金相当額の贈与を受けたものとみなされて贈与税が課税されます。
但し、権利金の授受はなくとも、その権利金の額に見合う地代つまり通常の地代より相当高額な地代を支払っている場合は、贈与税は課税されません。相当な地代とは、更地価格の6%とされています。

なお、土地の使用貸借ならば、贈与税の問題は生じませんので、使用貸借の利用をお勧めします。

回答No.1

aokii

1）アパートの価値（固定資産税評価額）
2）アパートの入居者からの返還義務のある預かり金
だけで良いです。
贈与なら、死んだときの相続にはなりません。この底地の評価が、貸し家建付け地から貸宅地に変わっても、死んだときの相続にはなりませんので、その差額は対象になりません。

補足

すみません。言葉が足りませんでした。
A)現状（私の土地に・私のアパートが建っている）では、私が死んだときにはこの土地は、貸し家建付け地として税金が計算され
B)息子にアパートを贈与した後に私が死んだ場合は、（私の土地を宅地として他人に貸している）貸宅地として税金が計算される
このA)とB)の差は大きいので、理論上どこかで清算しなければ不合理かと考えたのです。