投資用マンションを持つ彼との結婚

質問

私３２歳、彼３０歳、付き合って１年、現在婚約中です。

新居購入の為、住宅ローンの査定をしたところ
彼が投資用マンションを購入した時の借入金が
ある為、借り入れができないことが発覚しました。

彼は投資用マンションを４件を３年前に購入し
現在約５０００万円の借入金があるそうです。

収支はほぼトントンでマイナスではないそうです。
生命保険代わりに購入したもので将来家庭を
持った時に役立てるために購入したと言っています。

私個人としては、家賃収入がなくなるリスク、
南海トラフなどの天災リスクが気になりますし
そもそも彼がそんなに大きな借金をしていること
にとても驚いています。

何度か話し合って、向こう２、３年で３件は
売却するという話になりました。
（新築から最低でも５年は持っておいた方が良いとアドバイスを受けているようです）

彼のことは大好きなのですが、本当に彼と結婚して大丈夫なのか不安で不安で。

みなさまからのアドバイスよろしくお願い致します。

回答No.9

oska2

＞新居購入の為、（中略）借入金がある為、借り入れができないことが発覚しました。

はて？
何故、彼は「借金を隠していた」のでしようかね？
住宅ローンを相談に行く時には、事前に質問者さまに説明するのが普通の人です。

＞収支はほぼトントンでマイナスではないそうです。

某大手不動産屋は「入居１００％保証」などで、新築投資用マンションを販売しています。
確かに、新築時代は「入居１００％」なんですがね。
マンションの立地場所が分かりませんが、古くなれば比例して入居率が下がります。
入居率を高めるには、新築賃貸マンション家賃よりも安くする事が多いのです。
３年前に購入との事ですから、７年後の状況を想像して下さい。
家賃で、そのマンションのローンが返済出来るでしようか？
入居者側の理論としては、同じ家賃なら「間違いなく新築に引っ越し」ます。
私も賃貸マンションを持っていますが、あくまで「節税目的」だったので数年間は「意図的に空き家」にしていますた。^^;
家賃で儲けようという意図は、全くありませんでしたね。
節税対策が不要になった時点から、賃貸投資物件として入居者募集を行い今でも入居者がいます。
※その後、この家賃でマンションのローンを完済しました。

＞そもそも彼がそんなに大きな借金をしていることに、とても驚いています。

３０歳で５０００万円のローンって？
相手も、返済に不安があるので質問者さまに秘密にしていたのかもね。
結婚しようとする相手には、貯金内容は秘密でも「借金内容は、伝える」のです。
民法では、「婚姻前の各々の財産（資産・負債）は、婚姻後も個々の財産」ですがね。
私も、実際に住むための注文住宅の為に２０代で４０００万円の住宅ローンを組みました。
家賃を１０万円払うよりも、家を建てた方が安いと考えたからです。
当然、婚約する前には相手に「住宅ローンがあるんだ」と伝えましたよ。
自分が住む家ですから、相手も納得しました。^^;

＞何度か話し合って、向こう２、３年で３件は、売却するという話になりました。

マンションは、一日でも売却は早い方が良いです。
会計上の減価償却は、６０年です。毎年、資産価値は下がっています。
この問題のマンション所在地が分かりませんが、中古投資用マンションは「全国で、格安に販売」しています。
借金返済事故で「競売」になっている中古投資用マンションも、多いのです。

＞新築から最低でも５年は持っておいた方が良いとアドバイスを受けているようです

金融機関側からの意見では「ローン初めの方が、金利を多く受け取る事が可能」なのです。
借り入れから１０年間程度は、「元本返済よりも、支払い利息の方が多い」のです。
例えば、毎月２０万円を返済しているとしますよね。
当初内訳は「元本５万円。利息１５万円」です。
２０万円も返済しても、元本（借金）は５万円しか減っていません。
金融機関としては「もっと利息を払ってよね！」との事です。
お怒りを承知で言うなら、「葱を背負った、程よく太った鴨」です。

＞本当に彼と結婚して大丈夫なのか不安で不安で。

私が質問者さまの親族なら・・・。
「借金がきれいになるまでは、結婚を認めない」でしようね。
２・３年後にマンションを売却しても、確実に借金は残ります。
まぁ、金銭感覚が若干特殊な彼ですよね。
質問者さまが「彼の借金は、肩代わりする覚悟がある」のなら気にしない事です。
お怒りを承知で言うと、結婚後も彼の借金は増える様に思いますね。

回答No.8

mineshi

実際の大家さんも登場されて回答されているので、
援護射撃的な回答になりますが・・

＞彼のことは大好きなのですが、本当に彼と結婚して大丈夫なのか不安で不安で。
この部分に対して言えば、結婚して大丈夫だと思いますよ。
決断力があるし、将来のことを考えて投資ができるというのは、
これから先結構大事な能力だと思います。
しかもあなたの意見を汲んで、４件中３件を売却しようとしてる。
ちゃんとコミュニケーションが取れる人じゃないですか。

一方で物件の話を少し。
物件価値に関しては、まず収支がトントンで３年経過しているのであれば、
数年以内に売却するのであれば、仮に物件価格が中古として
低下した場合でも、購入時の売買契約手数料分（せいぜい100万）程度の
損とかで済むと思います。（よほど立地が悪くなければ）
気休めになるかわかりませんが、３年前は確かにここ10年で見た
最後の買い時だったと思います。この２年以内の購入であれば、
購入時の価格が上がっているので、中古の売却をしても、
差益はほとんど出ない、もしくは赤字の可能性がもう少し高かったのでは？
（このあたりは、彼に多分見る目があったと思います）

あと購入物件が、大学など需要が多い地域であるか、（借り手が安定的かとか）
駅から近いか（物件価値自体が落ちにくいか）
この２つはかなり大きなウェイトを占めてるので、
このあたりの条件がよければ、中古価格としても高めに売却して、
手数料分をまかなえるか、うまくいけば数十万程度のプラスになるのではないかと。
特に、都内などで立地がよければ、民泊などで物件を買いあさっている所に、
割と高値で買わせることができると思います。
あなたを安心させるための材料は、せいぜいこんなところじゃないでしょうか。

ところで営業トークにあった、５年はどうでしょうね？
他の方も書いてるとおり、営業の売り文句だと思いますが、
実際に収益が出ていると、信じざる得ない部分もあると思います。
仮に20年ローンとすれば、5年で20％程度は返しているはずなので、
立地が悪くなければ、売却してもトントンにはなるラインなので、
販売業者の悪評もそれほど立たないと思います。
そういう営業の勘所のラインが多分５年なんじゃないでしょうか。

不安材料があるとすれば、あなたの意見を汲んですべて売却した場合に、
本来考えていた、保険的な機能を果たす前に、
損切りすることになる点です。
ほんとに３件売却すべきか、再度検討したほうがよいかと。

回答No.7

terepoisi

私が貴女の親なら間違いなく破談にします！
ローンが残っているうちは利益が出ているとは言いません。
よほど路線価が上がっているとかで無い限り
築５年以内に手放さないと評価額がぐんと下がるのが普通です。
修繕もこのころから始まりますから積立以外に一時負担金の発生も考えておかねばなりません。
その程度の知識で投資物件に手を出してるならハズレくじかもしれません。
大丈夫じゃない方に１票投じたいです。

良識があるなら、５０００万のローン抱えて結婚しようとは言わないかな、と思いますがセールストークの「生命保険がわり」←常套句ですよ、に引っかかっるくらい純真で
疑うことを知らないおめでたい人なのか。
しかし女性にとっては夫となる人が純真無垢なだけでは困ります。

結婚すれば彼のローン名義に関係なく、妻として彼を支えなければなりません。
彼に万が一の時は団信で残債が整理できても維持費負担は続きます。
ですが、いざとなったら自己破産に付きあう覚悟があれば大丈夫です。
私はこちらを選びましたが、経験上おすすめはできかねます。

自己破産しても８～１０年まじめに生活していれば信用を取り戻せます。
まだお若いのですからマイホームは今持っている投資物件のカタをつけてから
考えても遅くないでしょう。お二人でよく話し合い、勉強して今後に備えてください。

回答No.6

caf-caf

３の兼業大家です。

例えば、本日から１０年返済で、金利０．５％、５０００万を借りたと仮定した際の、今後３年分の金利を計算してみれば良いですね。

返済月額約４２７０００円（うち利息３６ヶ月目で約１５０００円～１ヶ月目で約２１０００円、３年間平均約１８０００円×３６か月＝６４８０００円）

要するに、３年後に売却をする際は、今より約６５万円以上の価値上昇がなければマイナスということです。

１０年完済で利息１２７万、２０年完済で利息２２５万です。
おそらく彼氏さんも１０年程度での完済計画で借りているでしょうが、家賃が高ければ高いほど経過年数による家賃下落の傾向がありますから、新築時からの家賃設定で工夫が必要になりますね。
これがもしも３０年完済と大家の集会で言えば、もはや投資ではなく消費だと笑われてしまうことでしょう。

分譲マンションであれば、新築から１０年～１５年程度で初回の大規模修繕となるため、この前後に値がぐっと下がることがあります。
やり手の兼業大家はこの初回修繕後に安く叩いて買い、居室内だけ簡易リフォームで修繕前の家賃で利益を出しています。
修繕期間が長いとその間の募集はしにくくなりますし、一度修繕が入ると建物価値もぐっと下がりますから、こういった時期の分譲を狙う大家も多いものです。

老後の収入を考慮して…よりは、老後になる前にしっかりと資産形成をして、結婚生活で何があってもカツカツにならぬよう数字で考えると良いと思います。

回答No.5

中京区 桑原町（@l4330）

>負債を限りなくゼロに近づけるには2,3年後よりも
>今すぐの方が良いのでしょうか。
何を、どの様に考えたら2,3年後の方が良くなると思えるのですか？
・貴方は、築3年と築6年のマンション、どちらを高く買いますか？
新しいほう（築6年）の方が安くて当然ですよね
・これからの2,3年、ローンの金利も払ってる事を知らないのですか？
いま、全額返済すればこの金利は払わなくて良いのです

つまり
現在なら、高く売れて、返済額は少ない
2,3年後なら、売り値が安くなって、返済額は多くなる
その2,3年間で家賃収入がどれ程あるのですか？
ローン返済より遥かに多いなら売却は不要ですが、トントンなんでしょ
2,3年待つ意味は全く無い、建物が古くなって売り値が下がるだけです

回答No.4

21s-a

どちらの地域にお住まいかは知りませんが
投資用"マンション"という表現や4件という件数から一棟所有ではなく区分所有ですかね

現状、トントン（プラスが出ていない）ということは空室も出てるんですかね。
借入金の返済額は一定ですが借入残高は減っていくので賃貸経営の手腕や知識があれば将来的にプラスに転じることも大いに考えられますが、「向こう2・3年で売却する」の意味がわかりません。
購入から3年でプラスが出ていないのに「売り時」の分析ができるとは思えませんし
「買い手がつき次第、売却」でいいのでは？
売却益狙いで不動産を購入したとも考えにくいですし。

「購入から5年」は常套句ですね
「高額な一棟所有より区分所有をたくさん」もよく言われます。
（こっちのほうがより多額な借入をすることができます。業者や銀行はこっちのほうがありがたい）
「生命保険」の件なんて典型ですね。
「家庭を持った時に役立てる」ってむしろネックになってますよねww

ポジティブな選択肢として
１件は残すということならば
・改めてきちんと賃貸経営を勉強してもらう
・売却したお金で新居を買う（5000万円でマイホームを購入したと考える）
・この機会に自分も賃貸経営を勉強して一緒に所有物件をプラス収支に変える
・償却するまで小さなアパートで仲睦まじく暮らす
等々、たくさんありますが
どうせなら大好きという気持ちを大切にして前向きにとらえてみてはいかがですか？

「糟糠の妻は堂より下さず」 じゃないですけど
ギャンブルで数百万円の借金があるよりマシな状況だと思えば少しは楽じゃないですか？

お礼

前向きな回答ありがとうございます。

≫投資用"マンション"という表現や4件という件数から一棟所有ではなく区分所有ですかね

仰る通り区分所有です。

≫現状、トントン（プラスが出ていない）ということは空室も出てるんですかね。

空き室はなく若干のプラス（１件当たり数千円程度）だと聞いています。

≫「向こう2・3年で売却する」

営業の人（おそらく）からの5年という言葉からきている先入観と
私からの売却の要望の折衷案だと思われます。

≫「糟糠の妻は堂より下さず」 じゃないですけど
ギャンブルで数百万円の借金があるよりマシな状況だと思えば少しは楽じゃないですか？

うーん。そうですね～。
気持ちは複雑ですが、、、
みなさんのご意見を参考に彼と話し合ってみます。

回答No.3

caf-caf

兼業大家です。

投資用マンションは、よほど将来価値が上がる目論見があるか（価格上昇要因＝人口増加や区画整理などでの発展計画があるなど）または、自分の収支＞家賃収入でなければ持つ意味はありません。（きっぱり）
築年数が増えればおのずと劣化し、価値が下がり、入居希望も減り、修繕が必要になって収支が償わなく（収入より支出が多くなる）なります。
天災では保険金で賄えない不足も出ますから、収支＞家賃では負け投資で、投資とは言いません。

・婚約後に発覚した
それほどのローンがあるのなら、誠実な人なら婚約前に恋人に話すでしょう。
婚約してから後出しをするのは、男としてどうかと思います。
この件から、彼氏さんは将来においても何かを後出しで告白する可能性があることがわかりますね。

・新居用の住宅ローン査定をしている
自分の収入と投資マンションのローンについて、きちんとした知識と自覚があれば、住宅ローン審査が通らないことくらいわかるはずです。
収支トントンの話も同様ですが、少々知識や自覚が足りないように感じます。

・質問者様との話し合いで、２～３年後に売却すると決定
僕がもしも売るなら即日決定で、２～３年後など家賃収入の目減りを考慮すれば浮かばない案です。
本当は手放す気はないのではないか、２～３年後に売却してもマイナスだから売れないとなるのではないか、質問者様がそのように（似たように）ご不安なら、収支についてもう少し具体的に話し合ってみることもおすすめします。

蛇足ですが、
＞生命保険代わりに購入したもので将来家庭を持った時に役立てるために購入
＞新築から最低でも５年は持っておいた方が良い
これらは、投資用マンション営業のマニュアルで、投資に知識のない方への常套句です。

ご質問を拝読して、質問者様が何があろうが借金がいくらになろうが彼氏さんと結婚をして一生やっていく堅い決心が無いと、マンション売却時に夫婦としての大きな摩擦が生じるのではないかと感じました。
そのようなことが起きないようするためにも、質問者様のそれら物件についての具体的な理解が必須と思います。

お礼

回答ありがとうございます。

実際に兼業大家さんをされている方からの回答大変参考になります。

＞これらは、投資用マンション営業のマニュアルで、投資に知識のない方への常套句です。

やはりそうですか。
正直１軒ならまだしも４軒も手をだすなんて
カモられているとしか私には思えません。
お金が有り余っているわけでもないのに。

彼からは以前に会社に出入りしていた会計コンサルタントからの
勧めで購入したと聞いたことがあるんですが、
マージンをもらって仲介しているコンサルタント等お聞きになったことがありますか。

＞婚約後に発覚した

誤解を招く記載の仕方で申し訳ありません。
彼が投資用マンションを持っていることは付き合い始めて
すぐに聞きました。
場所もよく収支のバランスも悪くないとかなり自信を持って言うもので
私は反対していることは伝えていたものの、この話をすると
微妙な空気になることもあってお互いこの話題は避けていました。

＞新居用の住宅ローン査定をしている→知識や自覚が足りない。

本人は自分は上手く運用していると思い込んでいるようですが
客観的に判断してやはりそうですよね。
私自身も考えが甘かったと反省しています。

＞話し合いで、２～３年後に売却すると決定

負債を限りなくゼロに近づけるには2,3年後よりも
今すぐの方が良いのでしょうか。
その時々の不動産市場など複雑な問題だと思いますが、
結婚前に不安材料は消しておきたいのでcaf-caf さんの仰るように
もう一度彼とよく話し合ってみます。

回答No.2

kotaegahosii

何を聞きたいですか？何に不安があるのでしょうか？

不安ならやめても良いと思いますよ。でも、あなたの言うリスクが発生します。
今よりもあなたが年を取って、今よりも良い男性と結婚できる事を前提として別れると言う事ですよ？分かってると思いますが、32ですよね？？今その男と別れたら35だよ。

彼もそうなのですが、短絡的な考えのあなたと結婚する男も不安があると思いますよ。
だって、あなたが言ってきたから、長期スパンで買った物件をあなたとの結婚のために手放すので。

てか、たかが5000万でビビってると、結婚、出産、育児できないよ？？
あと、その彼氏もバカそうね。素人が建設業者に言われるがままに購入ってさ。

どうですか？？

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

浮ついた営業や与太話に乗せられて行動する思慮の浅い人ですね
建物が新しい現在でも収支トントン、これから古くなると家賃が下がり入居率も下がる、そして維持費がかさむ
一方で借入金の返済は一定です
つまり、今後は損失が増えるって事です。
売るなら1月でもビルが新しいうちに売るべきです。
「5年は持っておいた方が良い」と言うのは売った人が言い逃れできるし、5年程度なら入居率や建物の評価額が大きく変動しないからデメリットが見えないから文句が出ない期間です
そして5年も経てば売った担当はどこかに転勤していなくなってるでしょう

お礼

回答ありがとうございます。
他の方からの回答にもありましたが
「5年は持っておいた方が良い」
というのは営業の常套句なんですね。

それを信じ込んでいるなんて。。。
彼とよく話し合ってみます。