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飲食店の立ち退きについての相談
- 大家さんからの連絡がなく、飲食店の立ち退きについて困っています。法的な手段や補償の要求について相談したいです。
- 不動産会社からの連絡書で、大家さんが他界し相続のため次回の更新ができないと言われました。現在の大家さんと直接話すことができず、返答もない状態です。
- 契約した不動産屋は管理は任されておらず、大家さんとの直接の交渉が必要です。長く営業しているため、建物を取り壊す場合は移転費用の補償が必要です。大家さんからの返答を待っていますが、現在まで連絡がありません。
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まず忠告ですが、寝た子は起こすなという諺があります。 理由ですが、確かに更新日を過ぎて大家が更新を望まなかった場合、法定更新になります。法定更新になると同条件で期間の定めの無い契約になりますので、飲食店であるなら今後20年間は営業を続ける事ができます。これは事実。 しかし気になる点が二つ。建物が老朽化しているとのこと。実はこの老朽化は大家側の立ち退きの正当事由となりうる事実です。つまり大家は「建物が老朽化し、今にも崩れ落ちそうなので、人命保護のために立退きをしていただきい」と法的な手法で申し出て、万が一それが認められると、立退き料を支払わずに契約を解除されてしまいます。その場合、店子は最大6ヶ月の猶予を持って退去しなくてはなりません。もちろん倒壊の危険でもない限りは認められませんが、可能性の一つとしてあると言う事です。 もうひとつは家賃です。相続が退去の事由にはなりませんが、遺産相続協議が不調な場合、本来家賃は誰に支払うべきかは定まっていません。ですので果たして息子さんの口座に振り込んでいる事が正しいのかどうかの判断が出来ません。本来は相続で振込先が変わる場合は、その店舗の権利を誰が相続したかという事を明確にしなくてはなりません。 もし、大家側が「家賃を勝手に息子に振り込んでいるが、本来の受取人ではない」と言われると、長期家賃滞納となってこれも立退きの正当事由になります。 供託できるのなら供託する方がいいのですが、それが厭なら必ず振込先変更依頼の書類を残しておく事と、振込した記録は残しておくようにしてください。 上記の事は可能性と言う意味であって、必ずそうなると言う事ではありませんが、知恵を付けられると、そういうござかしい手法を使ってこないとは限りませんので。 どうせ法定更新となっているのですから、今のまま営業し続けていても問題ありませんので、返事の無い大家など放っておけばいいような気がします。 返答を貰いたいという気持ちもわかりますが、返事をするかどうかは相手次第。法廷の場にでも持ち込まないと応じてはくれない可能性はありますし、そもそも法廷に持ち込みたくても相手が法定更新を黙認している以上、出来る事は、(弁護士を頼まないなら)内容証明郵便で立退き料の提示をし、それを頂けないならこのまま営業を続けると伝える事でしょうか。 立退き料は引越し先の敷金、礼金、引越し費用、引越し先の内装費用、移転のための広告宣伝費(顧客離れを避けるための)、現家賃と新家賃の差額2年間分程度を足した金額です。 住居なら家賃6カ月分ですが、店舗なら、家賃によりますが200万円程度ではないかと想像します。
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- hkinntoki7
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適切な期間を設けた上で返事がないのは民法上、了解とみなされると思いました（詳しくは法律専門家に確認下さい）。と言う理由から自分なら遠慮なく営業に専念します。
お礼
さっそくのご回答ありがとうございます。 今までは大家さんからお返事をいただけ無いというこに対して イライラしていました。 でも皆様からご回答をいただいて、気持ちが楽になりました。 こんなことで仕事に集中できないより気にせず 【営業に専念する】が一番ですね。 本当にありがとうございました。
- takapiii
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賃貸人(大家)が法定更新後に異議を申出てこない限り、賃借人(店子)側からは特に何もできません。事実法定更新に入っているのですから、誠意を持って家賃を支払いながら、かつ善管注意義務違反にならないように気をつけながら居座ればいいお話ですね。 善管注意義務違反と書きましたが、注意しなくてはならないのが、飲食店と言う事ですので、火の管理や衛生管理、近隣住民とのトラブルなどは気を付けた方がいいと思います。 小火を出すとか、深夜まで客が騒いでいるとか、ゴキブリで他の住人が迷惑を感じているなどといった問題を起こすと、賃貸人は退去勧告ができますので。 ちなみに勘違いされる例が多いのですが、立退き料は賃借人の権利ではありません。あくまでも賃貸人が賃借人に退去を求める場合の補償です。 もしそのまま賃貸人が退去を求めてこないのであれば、本来立退き料を請求する事はできません。 しかし、一度更新拒絶の書類を手にしたわけですので、それを元に賃貸人に対し保証額の提示を内容証明郵便で行ってみてはいかがでしょうか。具体的な金額が出てくれば相手も動かざるを負えない気がします。それでも無視を決め込むなら、相手が動き出すまでじっと待つしかないですね。
お礼
さっそくのご回答ありがとうございます。 【善管注意義務違反】初めて聞いた言葉です。 飲食店をしながら知らないとはお恥ずかしいです。 経営はあくまで主人で私はお手伝いという状態なもので。 現在の状況はオープン前に近隣住宅には一軒一軒ご挨拶をさせていただいたので 近隣住民の方々とは良好な関係だと思います。 夜も住宅街ということもありひっそりと営業をしています。 お客様にもその旨は常に伝えてきましたので騒音等の苦情も今までありませんでした。 今回、皆様のご回答で相手が動くまで待つというのが一番の得策だと 知ることができストレスがだいぶ解消されました。 ただご回答いただいたように７月に入ってもお返事がないようでしたら 内容証明だけは送ろうと思っていました。 初めからだとけんか腰になるので控えておりました。 参考になるご回答本当にありがとうございました。
- marikoka
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私も似たような事案に当たったことがあります。 基本弁護士に相談しても聞かれることは、「相手との話し合いはどのくらい・・・」 結局民事系は相手とのこじれです。 話し合った形跡があまり見当たらないので、今までの経緯はさておき、深呼吸して冷静に相手に敬意をはらい、この問題どうなりますか？ときいてみたらどうでしょう？ そのうえで最後まで冷静に対応してどうにもならないとき初めて訴えるか、訴えられてください。 正当な理由があれば借主の権利は守れます。 その場所を動きたくないというのなら話は別ですが、当然移転費用ももらえます。 最後になぜそこまで店子を無視するのかわかりません。
お礼
さっそくのコメントありがとうございます。 私達も一番不思議に思っているのが何故無視をされるのか？ こちらは敬意を払った文面にてやり取りをさせていただきたく お手紙を書きました。 今回のような事は初めてでしたので宅建業者の方に色々お聞きして 文面を作りました。 ただ、法人契約でお借りしていることへの補償問題や同敷地内に同じくアパート経営を されていらっしゃるのでもしそちらも立ち退きとなりますと同様に補償の問題がおき 親族間で色々ともめていらっしゃるのか？など色々と憶測をしてしまいます。 まずは継続営業ができるのか？もしくは移転費用等を負担してくださる気があるのか？ そこを確認したいのですがそれも出来ない状態に困惑しております。 そもそもどなたが大家さんか解らないので、お手紙も大家さん宅に送り 現在の大家様もしくは振込先の方宛てとしております。 次、そこの家からどなたかが出てこられたら話しかけてみようと思います。 ありがとうございました。
お礼
大変参考になるご回答ありがとうございました。 【寝た子は起こすな】確かにその通りだと思いました。 初めてのことだった為に専門家の方達にも相談させていただき まずは大家さんに異議申し立てをするのが先決と言われお手紙を書きました。 その際にご回答いただいたように余計なことも書きすぎたのかもしれません。 ただ、今だに何も言ってこられない大家さんに対し不信感と憤りを感じました。 建物の老朽化ですがさすがに倒壊するほどではありません。 流し台の下の床が老朽化の為に穴が開いてきたので、その修繕をお願いできればと 思っていました。この件に関しましては不動産会社にも確認をとり通常に使っていて そのような状態だったら大家さんに言って直してもらった方がいいと提案されました。 説明不足で申し訳ございません。 振込先の件は不動産会社と弁護士さんに相談したところもし何か言ってきたら 「こちらは大家さんサイドから依頼された銀行に振り込んでいる。異議があるなら振込先の方から 受け取って下さい」と言えば問題無いと言われました。 しかし、このような場合いろんなことが憶測できるんですね。 無知な為お恥ずかしいです。 返答は相手次第。そういうことなんですね。 相手が振ってきたからこちらから回答もしたのにと今まで思っておりました。 私は今までこのような経験がなかったので大変参考になりました。 お陰さまで気持ちがだいぶ楽になりました。 本当にありがとうございました。