中古物件を購入してリノベーションして賃貸する

質問

物件についてお詳しい方ご相談お願いします。

私は地方出身の東京在住者です。
いずれ地方に戻るつもりです。

今回の相談は東京に家を買う件についてです。
今は我が家として、将来は賃貸か転売を考えています。
で、買い方として、まず新築はないです。
新築派の方は意見は結構です。
築古をリノベーションしようと思っています。
ちなみに区分マンションです。
その際ですが渋谷や新宿などの人一生いなくならない所で４０m2
３５００～４０００以内で購入し
リノベーションかなりお洒落にして９００くらいかけた場合と
笹塚や三茶、若しくは下北や用賀など
人が一生恐らくいなくはならないが
渋谷や新宿のようにそんなお洒落なとこに高い家賃を払ってまで来るかというとこです。

ただ笹塚だと２０００万も出せば４０m2ありますよね。
ならローンも３０００で収まりそうなので
返済も早いし身動きもとりやすいのかなぁと思います。
実際、笹塚と渋谷、勿論ローンの年数がかなり変わりますが、
ペイした後の家賃収入としてどちらが早くペイできて
どちらの方が長く見た時の需要があるでしょうか。
宜しくお願い致します。

回答No.6

ava21ya · ベストアンサー

幾棟かの共同住宅管理組合のコンサルをしています
住んだ事もありますが、子等には絶対にマンションは買うなと謂っています
共住し共同で管理運営する難しさ、更に管理会社という寄生社があります

先年子の住宅を買ったのは中古の戸建です
当分は海外勤務なので賃貸に出しています。効率は良い方だと思います

回答No.7

noname#212724

質問者様がお挙げになった『人が一生恐らくいなくはならない』って場所にマンションを持っています。

　他の回答者諸兄の言われるように安い物件は安いなりに賃貸にしても高い家賃は取れません。そうすると確実に借り手の“質”が落ちるのです。このトラブルは避けられません。今の法律では、家賃なんか払わなくても居座れますし、追い出すには、高い費用と時間をかけて裁判するしかないんですから。

　私のマンションはある有名な設計士の設計したもので、それが“売り”で近隣では高めの家賃です。近隣の不動産屋さんでも“評判”らしい。（笑）　そのために、お陰様で、居住者さんの“質”は良い。これが家賃を下げると、たちまち人は入るでしょうが、“質”が落ちます。大家には『痩せ我慢』が必要です。もしローンなんか組むと、返済に追われては『痩せ我慢』は出来ません。

　一般的に、投資物件のＨＰを見れば『利回り』が記載されていると思います。大抵、東京では１０％を切っているでしょう。つまりは１０年では収益は上がらないということを、確実に『保証』しているってことです。（笑）

　ですから、私はローンを組まずに別の方面の不動産投資の方を考えています。まぁ、経験上は『起業』の方が確実に？利回りは良いんですが、歳が歳ですから。（笑）　今は会社勤めの娘の方が、いずれ現在のアパートの方を壊しての『起業』を考えています。これに投資する方が『利回り』は良いでしょう。ですから焦ってもいません。私が死ねば娘の自由ですから。（笑）

回答No.5

aneq

前に回答した者ですが、40年前から家賃収入で生活している大家ですし、不動産屋でもあります。

築古物件のリノベーションも何度もしましたし、新宿にもいくつか物件を持っています。その上で実感を持って思ったことを回答させていただいたので、決して予想で適当なことを言ったつもりじゃないんですよ。

業界の人は高い物件を売って手数料を稼ぎたいんだから、いいことを言うでしょうけど、多額のローンを抱えて、空室も埋まらず、家賃の下落で苦しんでいる大家さんはものすごく多いんです。あなたの計画を見て、これはダメだと思ったから意見しました。考え直すことを強くお勧めします。

回答No.4

aneq

全国的に空室だらけで、借り手市場、家賃は値下げ合戦だし、税金は上がるし、管理費や保険料は上がるし、法律は借り手を守るものしかないし、不動産業者も借り手からお金を取れないもんだから大家からお金を取ることしか考えてない・・・賃貸業はもうとっくに終わってます。

渋谷や新宿に4～5000万円でも、笹塚や三茶に3000万円でも、かっこよくリノベーションしたとしても、築古の40m2でたいして高い家賃は取れないし、生きてる間に元は取れないと思いますよ。

お礼

予想で話すのはやめてください。
業界にいる方からの返事をお待ちしております。

回答No.3

k205t

私ならあなたみたいな事はしません。
実行したとして、元を取るのに何十年かかると思うのですか。
それに家賃でも相場があります。いくら設備が良くっても、おそらく周辺と同じかと思われます。それでは高い家賃は無理です。
それなら少し遠くの中古マンションを1棟を買えばと思いますよ。

回答No.2

KoalaGold

自分が住むのでなければ、平均より上の層を借家人のターゲットに入れると安心です。

格安物件には格安だからこその層が寄り付き、建物と地域自体が長い目では劣化が早いです。自分で借家人を決めるならまだしも空室が長引くと誰でもいいやとなってしまいカスをつかむ可能性も高まります。

部屋をめちゃめちゃにして雲隠れというケースも聞いたのでご忠告まで。

しっかりした建物の中流以上の地域で決めて下さい。

回答No.1

caf-caf

兼業大家です。

ご自分で住むなら、お好きなほうを選べば良いと思います。

賃貸の件ですが、今後東京オリンピック前後まではどちらでも人気はあるでしょうが、その先は正直なところ高家賃収入は期待できないと思っています。

マンションであれば劣化もありますから、リフォームしても築年数はどうにもなりません。
築年数が嵩めば同マンションの空き部屋も増えますし、最悪は管理費の徴収も全ての部屋からできなくなる可能性もあります（共用部分劣化・管理劣化に繋がります）
劣化後の転売は値が下がりますから、よほど土地が上がるか、周辺に何か流行の建物ができるなどしない限り、儲けは期待できないでしょう。

入居者の選択が一番重要で、長期入居されればその分は大家も得ですし、短期で喫煙・子供・ペットなどあればリフォーム代や最悪は裁判費用など高額になってしまいます。

管理会社に管理を委託するのか、それともほぼ全てを自分でするのかにもよってかなり手取りが変わってきますから、そこも考えどころだと思います。

現在、新規で空き家をリフォームして賃貸されている方々もいらっしゃいますが、マンションよりよほど回収率は高いですよ。