住宅ローンの３０年借りと３５年借りについて

質問

現在、住宅ローン　３０００万を借りようと考えております。

そこで、どこの銀行からも３５年を進めてくる場所がおおいです。

３５年を組んで、繰り上げ返済を繰り返して、だいたい３０年くらいに完済するのと、
３０年を組んで、繰り上げ返済なしで返済しつづけるのはどちらが、利子等がすくなくすむのでしょうか？

今の段階で３０年で返済できる保証は５部５部なのですが、安パイをとって３５年にしようかというくらいです。
返済できる見込みがあれば３０年でくんでしまった方がいいのでしょうか？
教えてください。

回答No.8

hkinntoki7

35年で借り入れて30年で返済するのと30年で組んで30年で返済するのであれば後者の方が支払総額が安いです。ただ、金利条件によりますが月当たりの支払額は数万円しか違わないのではないかと思います。
　一番の問題は、30年の借り入れで完済の可能性が50％、ここです。さいころを振って奇数が出たら3,000万円差し上げますが、偶数が出たらここにある青酸カリをここで飲んで死んでください、と言う賭けを提案されたらやりますか？人生が終わっている人ならやるでしょうけど、普通の人はやらないでしょう。
　35年はアンパイと言われていますけど、２、３割のリスクはあると思います。

　自分ならもう少し貯金を貯めて頭金を増やす、中古物件にするとか、物件の条件を落として支払い金額を安くするなどを検討します。

回答No.7

Mokuzo100nenn

＞３０年を組んで、繰り上げ返済なしで返済しつづけるのはどちらが、利子等がすくなくすむのでしょうか？

結果的に30年で完済するケースを比較するなら、最初から30年返済計画で借り入れたケースの方が必ず支払総金利が少なくなります。（＝銀行の受け取り総金利が少なくなります）

銀行などの金融機関は受け取り総金利を最大化したいので「最長の35年で借りておいて、繰り上げ返済すれば、、、」などと、客の負担増で自行の利益最大化を目指すのです。

＞返済できる見込みがあれば３０年でくんでしまった方がいいのでしょうか？

その通りでございます。

しかも、元金均等返済で返済するのが（借り手にとって）一番良いのです。
だから、銀行は短期間の元利均等返済を勧めてこないわけです。

回答No.6

terepoisi

＞今の段階で３０年で返済できる保証は５部５部なのですが、安パイをとって３５年にしようかというくらいです。

その間に繰り上げ返済に回す貯蓄に励んで、途中で何度か繰り上げ返済して
全体のローン期間を短縮する、というのがお勧めパターンとしてよく紹介されますが
３０年３５年ローンで５年程度の繰り上げ返済ではあまり効果が無いと思います。
タイミングにもよりますが、長期ローンでいわゆるゆとり返済型だと
最初の１０～１５年くらいまでは金利の割合が多く元金はあまり減っていません。
私のお勧めはドカンと頭金（出来るなら半分くらい）を入れて、安い長期ローンにすることです。

ぎりぎりでなくとも長期のローンではどこかで計画が狂ってしまったらアウトです。
借りていて苦しくなったら返済期間を延ばす方への切り替えもできますが
完済が伸びる分だけ金利払いも増えます
前の方がご指摘のように、
ローンの年数よりも定年までに完済可能かどうかが一番大事だと思います。
合わせて、お子さんがいれば教育資金への影響、計画済みかどうかと
老後資金をどう考えているか、
少なくとも何らかのプランをお持ちでないとアブナイと思います。

銀行のローン相談では長期にわたるライフプランまで織り込んではいないでしょう。
今後の生活がローンに左右されることの無いように
ご家族ともよく話し合って、それを踏まえてファイナンシャルプランナー
に相談したほうがいいと思います。

回答No.5

E-1077

注意しなくてはならないのは、繰り上げ返済するなら残金全額という銀行もあるのでそこですね
借り換えが出来るケースは沢山あります
よって繰り上げを繰り返して～ということを銀行が許してくれるシステムかどうかのリサーチも必要ですよ

利息を考えれば元金が同じなら短いほうが楽なのは間違いないですが
35を30にするのは難しくないでしょう
30を10というのはどうかな
借りていたほうが実は楽です
銀行カードなど有利な点もつきますので、何かあった時に便利
今の段階で五分五分なら冒険しないほうげ良いと思います

何かと今後お金がかかるので(維持費というか、購入後にもいろいろかかるし)
35を進めるのはフラット35というのがあったからでしょうね
もしくは定年までの年数とか

回答No.4

noname#208232

30年という時間に見込みなんていうのはあまり意味がないような気がします。
私なら借りると決めたら30年で組んで
10年目標で完済します（あくまで目標）
昔、新築マンション35年で組んで13年で完済しました。
悠長に30年払っていたら払い終わらないことや
事情が変わったなどトラブルもあるかもしれないので
必死で完済に向けて命削って全力ですね。
30年なんて見通せません、10年だって難しい
でもこの先の10年なら健康と若さがあれば
乗り切れるかもしれませんものね。

回答No.3

86tarou

どちらが金利支払額が少なくなるかは、いつ繰上返済するかによっても変わってくるので一概には言えません。
返済出来なくなれば意味がないので、安全策を取って35年の方が良いのでは？ただ、銀行は長いローンの方が儲け（金利収入）が多いので、そう進めるのは当たり前です。相談するなら、第三者であるＦＰ等にしましょう（お金を払ってでも）。

その前に、無理のない試算になっているかの方が問題です。定年までのローンは必須ですが、これでも繰上返済は必要です。これによって10年程度は最低短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てないといけない可能性がありますので。定年以降完済のプランでは無理があり、定年までかその10年前くらいの返済で毎月無理がないかどうかです。定年時にローンが残ってないことが最低条件ですが、その時点で老後資金も貯めてないといけないということです。老後資金は。年金だけでは足りない分、人によっても違いますが大体数千万円必要になると思います。要は、毎月の収支だけではなく、これからの生涯収入を何に幾ら使うかまでを考えないと将来後悔するということでもあります。

上記した条件で毎月の返済額が収入の20～25％以内かどうかが目安ですが（試算だけは全期間固定金利で！変動金利なら差額は将来の金利上昇に備えて貯蓄することを強くお勧めします）、毎月の家賃との比較の方が確かです。これより数万円少ない返済額であれば、今と同じ家計状態になります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです。これは毎月十分な貯蓄が出来ていた家計での話ですので、これが出来ていなければ更にその分減額が必要となります。

頭金についても、物件価格の20～30％は最低用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによって、何かあった時に売却してローンを清算することが出来ます。これが逆で、売却の理由が返済に困ったとかであれば、基本的に差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、競売で安値で売られ家を失い借金だけが残ることになります。
いざという時のための貯蓄も必要で、生活費の半年分以上は目的の決まっている貯蓄とは別に置いておきます。これがあると減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来、生活が破綻することを防止できますので。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要でしょう。

余計なことまで書きましたが、最近は無理して買う人が多いので一応書いてみました。銀行は金が余っているので、少々無理なローンでも貸すことが多くなっています。そのうちの幾らかが返済出来なくても、その分は想定してあり（貸し倒れ率）、それでも儲かるということです。
30年か35年か得かどうか以前に、無理なく完済出来る方を選びましょう。どちらも問題ないなら、得な方を選んでください。自分で試算出来ないなら、ＦＰに相談です。ローン以外にもお金が掛かることはあるでしょうから、それらを含めて考えないと意味がないのです。

回答No.2

tonmatang

世界情勢見ると中国のバブルは近い将来はじけるその影響が日本にも及ぶだろう。

それもかんな見てゆとりの有る３５年を組んで繰り上げ返済も含めた方が良い。
３０年で行き詰まるとハイそれまでよに成る。
少しでも支払い少なくしておいてゆとりが出来たら多く支払う方が利口。

利子の損得より支払いが出来るか日本の景気を考えなければ。

回答No.1

hide6444

ライフプランナーとして回答させて頂きます。

まず、今自宅を購入するには時期が悪すぎます。これから高齢化社会が更に進んで

土地や住宅の価格が下がるのが確実なのにギリギリの資金で購入するなんて

自殺行為と同じですよ。

無計画な自宅購入で自宅を失っている人はたくさんいます。今の世の中自分の所得が

30年後まで保証されないのに家族までお金の事で辛い目に合せるのであれば、

賃貸で今より広い物件を探されるほうが良いですよ。

一度契約書にサインすれば地獄のローンに苛まされますよ。

私は東京オリンピックが終わるまでは自宅購入は控えて下さいとお客様には言って

います。

仮にローンを組みたいのであればですが結果的に30年しか返せないのでしたら

35年は組まないほうが良いです。

繰り上げ返済が出来ない人が自宅を購入するのはハッキリ言って無謀ですよ