遺産分轄参考資料はどれに？

質問

遺産分轄において、土地を評価する場合、市役所より毎年送付されて来る「課税資産明細」を基に出来ると思いますが。お教え頂きたい項目が有ります。

1、路線価の定められていない地域は、その市町村の「評価倍率表」を基に評価する。
2、路線価の定められている地域は、相続税算出する場合「路線価×m2」で算出する。
　　この場合国税庁公開「路線価図」を使用。

　＜質問1＞遺産分轄における、上記２の場合、細部にわたり記載されている「全国地価マップ」を　　　使用することの可否を、お教え願いたい。
　＜質問2＞遺産分轄に於いて、「路線価」と「評価倍率表」の土地が混在している場合、最も公平　　な評価方法　をご存じの方、お教え願いたい。

以上宜しくお願い致します。

回答No.3

SRLeonard

補足コメントを受けての回答です。

＞そこで、上記2から3への整合性を相手方へ主張したく、

失礼ですが、ご質問者様の主張に整合性があるとは、私には思えません。

倍率方式の地域の土地について「固定資産評価額×倍率」で評価をしたのなら、路線化の定められた地域の土地については国税庁の路線価で評価をすべきだと思います。

固定資産税路線価は、固定資産評価額算出の基準になる数字です。
そして、一般的に「固定資産評価額 ＜ 路線価（相続税評価額）」の関係にあります。

また、相続税や贈与税の課税においては、国税庁の路線価と倍率地域における「固定資産評価額×倍率」を地域の違い等に関わらずほぼ公平な評価額であると扱っているわけです。

従って、「相手方」の主張の方に整合性があると、私は思います。

補足

回答頂き有難う御座いました。貴重な回答をして頂き感謝申上げます。

　もともと遺産分轄、代償分割土地評価方法の問題であり、相続税や贈与税において使用する、国税庁の路線価や倍率表は一つの参考数値にすぎないと思いますが、あくまで遺産分轄時に使用する土地の評価です。
この事例の場合路線価該当地域には、30年前に家もたち居住いたしております。
相続税算出の為には、（念の為相続税発生金額は、１億以上ですので相続税は発生致しません）。
よって税務署からも路線価による計算には応じてもらえませんでした。家がたっていた場合の評価は相続税の評価額では、どの様に評価されるのでしょうかお教え願います。

1、被相続んと同居していた宅地。（倍率地域）
2、相続人より分家した宅地。（倍率地域）
3、相続人より分家した宅地。（路線価地域）

回答No.2

SRLeonard

お礼コメントを受けて、コメントいたします。

＞相続税法では、時価が判らない土地などは、財産評価基本通達に基づいて評価するとありますが、重ねてお教え願います。

とのことですが、何を重ねて回答すれば良いのか、お礼コメントを拝見しても理解できませんでした。

＜＞の不等号記号で囲まれた文章も、私の回答からの引用とご質問者のコメントが混在しており、コメントの読み方・理解のしかたが私には理解できませんでした。（すみません）

「相続税法では、時価が判らない土地などは、財産評価基本通達に基づいて評価するとありますが」の部分について、私なりの解釈を申し添えるなら、「相続税という税金を課税するための各財産の評価は、相続開始時に時価によるのが原則だけど、不動産についてイチイチ鑑定評価をするのは面倒なので、路線価等を時価として考えましょうね」ということだと思います。

＞反対する相続人は、単に相続税算出の為の、国税庁路線価図でなければならないと主張し、「地価マップ」では固定資産税路線価等となっており、相続税路線価等との違いが判らず説明に苦慮しております

確かに、「全国地価マップ」というサイト上では、「固定資産税路線価等」、「相続税路線価等」の複数の評価が公開されていて、当該サイトのトップページにも「この全国地価マップでは、お住まいの地域の次の４つの公的土地評価情報がご覧いただけます」と記載されています。

＞反対する相続人は、単に相続税算出の為の、国税庁路線価図でなければならないと主張し、

「反対する相続人」という方が「路線価図でなければならないと主張し」ていて、他の相続人も路線価ベースで評価することに同意しているなら、あとは、路線化の確認手段に帰着すると思います。

「全国地価マップ」では路線価が確認できない所在の土地であったり、「全国地価マップ」で路線価を確認することに疑義を持つ相続人がいるなら、不動産の所在が分かる固定資産税の通知書や登記簿謄本等々を持参して税務署に行けば、「ここの土地なら、○○円/平米ですよ」と教えてくれます。

遺産分割協議をするに際して、
・不動産の価値の評価方法が分からないのか
・様々な評価方法の違いを他の相続人に説明する方法に迷っているのか
・路線価で評価することには合意できているが、路線価の調べ方が分からないのか
・路線価の調べ方は分かるけど、より簡易な（遠隔地への移動等を要しない）調べ方を模索しているのか
等々がご質問文・お礼コメントでは、私には理解できませんので、これ以上の回答はできません。

補足

コメント頂き有難うございました。
　相談したい事が解りずらいため、具体的に例示致します。

1、実際評価してみると、遺産の土地11ヶ所中２か所のみ路線価対象地域で、他９地域は倍率地域でした。

2、当初遺産分轄の話し会いで、国税庁の路線価（相続税評価額）48,000円、全国地価マップ（固定資産税路線価）では25年度39,682円、26年度39,483円と8,318円もの開きがあり240万程の評価減となり、相手方は48,000を主張。

3、当方遺産土地評価は分轄時とし26年度固定資産路線価を使用し算出。又倍率地域は（固定資産税評価額に倍率を乗じて、求めているので）、固定資産税路線価で求めた。相手方は如何に当方土地を、高額に査定し代償分割金の増額を要求しています。

そこで、上記2から3への整合性を相手方へ主張したく、ご相談いたしました。宜しくお願い致します。

回答No.1

SRLeonard

＞市役所より毎年送付されて来る「課税資産明細」を基に出来ると思いますが。

課税地目が公衆用道路になっている私道等は、固定資産税が非課税であるために、明細書に記載されていない場合があるのでご注意ください。（課税明細の様式等は、自治体により異なります）

＜質問1＞
「使用することの可否」とのことですが、「全国地価マップ」の使用を否定する法律上の根拠等は存在しません。
全ての相続人間で合意ができれば、遺産分割のための相続財産中の不動産の評価として路線価を用いることも、路線化算出のために「全国地価マップ」を使用することも、何ら問題ありません。

＜質問2＞
路線価と倍率方式で得られる額とは、少なくとも課税面においては公平性へ配慮がされた金額なので、それぞれの方式で算出される額を基準に遺産分割協議をすることは、公平な内容の分割協議案であることを基礎付ける一定の根拠にはなると思います。

ただし、公平な分割内容であると言える根拠があるということと、個々の相続人が主観的に公平感を感じることとは別問題ですので、念のため付言いたします。

例えば、裁判所での遺産分割調停等においても、土地を含めて不動産の評価を（路線価ではなく）固定資産評価額を基準にすることもあれば、それでは一部の相続人が納得しないために不動産鑑定士の鑑定評価を提出することもあります。

不動産の評価については、固定資産評価額や路線価、不動産鑑定士の評価等々があり、鑑定評価をとってみても、鑑定士によって多少の上下はあります。
「最も公平な評価方法」というものを一義的に定めることはできません。

客観的に「最も公平な評価方法」というものが唯一に定まらない以上、「"最も"とは言えないが、各相続人の主観的な公平感を得られる評価方法」を探るという作業になります。

お礼

大変素晴らしい回答を頂き有難う御座います。＜「使用することの可否」、「全国地価マップ」の使用を否定する法律上の根拠等は存在しません＞

全ての相続人間で合意ができれば、遺産分割のための相続財産中の不動産の評価として路線価を用いることも、路線価算出のために「全国地価マップ」を使用することも、何ら問題ありません。＞

＜反対する相続人は、単に相続税算出の為の、国税庁路線価図でなければならないと主張し、「地価マップ」では固定資産税路線価等となっており、相続税路線価等との違いが判らず説明に苦慮しております＞

相続税法では、時価が判らない土地などは、財産評価基本通達に基づいて評価するとありますが、重ねてお教え願います。