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確認申請が下りません
現在建替えを計画しておりますが、確認申請が許可されません。 現状は、向かいの家との間に青地があるが、青地が道路として機能しておらず、現在はうちの土地が知らぬ間に二項道路の指定を受けており、役所では向かいの家の同意（実印捺印・印鑑証明添付）があれば青地中心からのセットバックでＯＫとのことなのですが、向かいの家は同意してくれません。 (1)近隣にも協力を得て青地の境界確定はしました。 (2)現在の家は中古で購入しており、以前の確認申請は出ていない。 (3)向かいの家は現況道路（うちの土地）からのセットバックです。 (4)中古住宅を購入したときは、確認申請が出ていないことを不動産屋から知らされていない。 建ぺい率が４０％とただでさえ小さな土地なのに道路部分が認められなくては必要最低限で計画したものすら建ちません。計画では現況道路にははみ出しません。 設計士さんは初めてのケースらしく、もうお手上げ状態です。違法建築・違法申請も考えたのですが、何か正規の方法で申請を許可させる方法はないのでしょうか？そろそろ役所とやり取りを始めて１年になります。このまま仮住まいが続くと建築費用にまで響きそうです。
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- milk-1000
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こんにちは。 私も同じような親と悩みを抱え、苦しんだ者です。 違法建築物、築年数、建ぺい率もほぼ近いですね…。 我が母が気軽に手を出して購入してしまった競売戸建は、 ３ｍの既存通路のみで道路付けがありませんでした。 ２項道路ですらなく、建替えが出来ない土地でした。 色々あって何とか収拾はついたのですが、 tetsu8さんとはまた状況が違うな、と興味を持ち ふと参加しました。 ところで、もし良ければ教えて頂きたいのですが 「青地」とはなんですか？ 無知ゆえで申し訳ないです。 未熟ながらその関係の仕事をしているのと、同じような状況な為、気になりました。 「整地」？かな？？？ 「緑地」？？？ 向かいの家が、今決まっている２項道路の計画で、 セットバックした分の空き地のことを 指してらっしゃるように思われますが…。 tetsu8さんの敷地が大きく削られる その境界からのセットバック分、ということでしょうか??? ということであれば、昔から既にあった２項道路に合わせて、 お向かいは家を建てた、そしてtetsu8さんが購入された土地は、 建替える為には、大きくセットバックした狭小敷地で建替えを しなくてはならなかったため、今まで正規の建替えや新築がされなかった、 ということでしょうか？ そのことに運悪く気付けないまま、 計画が進んでしまった、と拝察していますが…。 計画段階で気付けなかったのが、とても残念です。 何故気付けないまま、仮住まいするまでに 計画が進んでしまったのですか？ お向かいの家がセットバックを見こんで既に建てられているとしたら、 あちらに折れてもらうのはかなり難しいように思いました。 例えばもし、その物件を購入された際の不動産屋に 重要事項説明の義務違反などがあった場合は、 契約解除や差し戻しも出来ますよ？ もう既に検討されたようにも伺えますが…。 確認申請が出ていない事は、重要事項説明に当たったかな…？ ２項道路の説明、境界のセットバックについての説明は なかったのでしょうか？ この説明がない場合は明らかにあちらのミスですよね。 それから、違法建築ですが、止めたほうが良いです。 不動産としての価値が下がります。 借りるにしても、売るにしても、不利になります。 ＃２さんの回答の通り、新築の計画の変更で 対応されるのが一番早いような気がします。 良い解決策がみつかると良いですね。
お礼
お答えありがとうございます。 やっぱり同じ境遇に方っていらっしゃったんですね。 ＞「青地」とはなんですか？ 公図上地番の無い国有地です。 ＞向かいの家が、今決まっている２項道路の計画で、 セットバックした分の空き地のことを 指してらっしゃるように思われますが…。 ＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿ ｜ ｜ ｜ ｜現｜国｜ 当方 ｜況｜有｜ 相手方 敷地 ｜道｜地｜ 敷地 ｜路｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ＿＿＿＿＿＿＿」 ｜ ｜＿＿＿＿＿ こんな感じです。 ＞お向かいの家がセットバックを見こんで既に建てられているとしたら、 あちらに折れてもらうのはかなり難しいように思いました。 とにかく相手に折れてもらう為に調停の手続きをとりました。 ＞例えばもし、その物件を購入された際の不動産屋に 重要事項説明の義務違反などがあった場合は、 契約解除や差し戻しも出来ますよ？ もう既に検討されたようにも伺えますが…。 確認申請が出ていない事は、重要事項説明に当たったかな…？ ２項道路の説明、境界のセットバックについての説明は なかったのでしょうか？ この説明がない場合は明らかにあちらのミスですよね。 この件に関しては弁護士に相談するつもりです。 妻の亡くなった母が気に入って買った所なので、そこに家を建てて住むのが目的ですので差し戻しや契約解除は考えておりません。ですが、損害賠償や、伊慰謝料などは考えています。が、相手の不動産屋もかなりの老舗でやり手なので上手くいくかどうか。
つまり、、中古住宅購入時には既に現在の状態というわけですね。。。。 昭和２５年に２項指定であれば一斉に包括指定された頃ですね。このときに建築基準法の大改正があり同時に指定がなされました。包括指定だから多分そのときの道路位置が不明確なのでしょう。 で、航空写真についてですが、、、航空写真があっても道路に青地を含むかどうかまで判別がつくかどうか、、、、今回争っているのがあまりにも細かな違いなので難しいですね。（青地が数ｍ以上あれば判別できるかもしれないのですが、、、現況道路＋青地でも４ｍに満たないと言うことは困難ですね。） 昭和４３年新築ということは既にそのときにはセットバックも必要でかつ建築申請時には気がついたはずなのですが、結局認められないことがわかっているので違法建築となったのだろうと推測されますね。 >登記上９４m2で建ぺい率４０％の小さな家です。 延べ床面積が９４ということでしょうか。 総二階とすると必要な敷地面積は９４／２／０．４＝１１７．５ｍ２ということですね。 （間違いがあればご指摘下さい） でこれがセットバックが必要となると足りないということですね。 引っかかっているのは建ぺい率ですか？９４／２＝４７ｍ２の建築面積が駄目となるとそれを削って地下室を作り容積としては確保するという荒技もありますが、そういう回避方法は多分既にご検討済みですよねぇ。 >リフォームも前の確認申請が出ていないので無理 大規模なリフォームは無理ですよ。内装の変更とか、もし準防火指定がなければ（建ぺい率からすると指定無しですよね？）外装の改修は一定範囲内であれば確認申請は必要ありません。 それに現況であればまず行政代執行まではしないでしょうから、特段に困らないという話しもあります。 新築する場合に違法建築というのはやらない方が賢明ですね。 まずそれをやる建築業者がいません。いや、いるけどそれはレベルが問題です。 違法建築を承知で引き受けたとなると役所からにらまれるわけで、これはまともな業者にとっては死活問題ですから、やってくれる業者はごろつきまがいの業者と言うことになります。 あと仮に立てることが出来ても上下水道を引くのを行政から拒否等されるなどの問題もあります。 これについてはいくつか判例があり拒否が不当とする判決もあるのですが、行政の主張が認められる場合もあり、心配があります。 ということでやはり難しいですね。当然今の建築士は手を貸してはくれないと思いますし。（にらまれると仕事が出来なくなりますから、、、） 考えられる解決策は、 １．隣接の敷地をわけてもらうことが出来ないか ２．向かいの家に道路になる部分の対価を支払うことで青地を含んでの道路中心変更を認めてもらえないか ３．先に挙げた地下室活用など設計で容積を確保しながら建築面積を減らせないか 位ですね。。。。
お礼
再度のお答えありがとうございます。 ＞考えられる解決策は、 ＞１．隣接の敷地をわけてもらうことが出来ないか ＞２．向かいの家に道路になる部分の対価を支払うこ＞とで青地を含んでの道路中心変更を認めてもらえな＞いか ＞３．先に挙げた地下室活用など設計で容積を確保し＞ながら建築面積を減らせないか １：敷地の左側はアパート２階への通路として使用しております。右側は塀があり、塀の向こうは隣家の駐車場になってます。裏も家が建っており余土地はありません。（涙） ２：父名義の土地なのですが父は全く考えておりません。 ３：建築費用の関係で地下室は作れません。 現在は、向かいの家を相手に調停の手続きをとりました。
- ta-chi
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悪徳不動産屋です。 実際問題難しいでしょうね。現状道路は貴殿の所有のようですが、青地を中心にすると、現状道路（貴殿所有地）の幅員がそのままか狭くなるのでしょう。それで幅員４ｍ確保できなくても、向かいの方の同意があえば、確認申請を下ろすとの妥協策が役所から出たのでしょう。また、貴殿所有の通路中心だとすると、敷地が狭くなる。だとすればなおさら難しいでしょう。仮に、貴殿の道路を自分の敷地と主張して、青地よりのセットバックとしても、長年、共用通路として使用してきた道路は向かいの方にも必要な道路で、裁判しても、その道路を宅地として使用する事は認められないでしょう。方法は違法建築しかないように思います。ただし、注意が必要なのは、1年もかかっているという事は役所もこの件を知っているという事です。違反建築をしていると、役所も事情を知っているので、違反建築をしないか見張っているはずです。
お礼
お答えありがとうございます。 ＞青地を中心にすると、現状道路（貴殿所有地）の幅員がそのままか狭くなるのでしょう。 →狭くもそのままにもなりません。現在青地は未整備の状態ですが、当方が整備する話をしております。また、現況道路ですが、建蔽率の問題から新しい建物は現況道路にはみ出さないので道路は今まで道理に使わせる。その代わり自分の敷地を面積として認めてくれといっているだけなのです。 ＞向かいの方の同意があえば、確認申請を下ろすとの妥協策が役所から出たのでしょう。 →向かいの家を相手に調停の手続きをしました。 相手は市役所の環境事業局に勤めているので出てこないことはないと思います。
お礼
早速のアドバイスありがとうございます。 私の質問にいくつか分かりにくい所があったようですね。お答えします。 >(3)向かいの家は現況道路（うちの土地）からのセットバックです。 二項道路と向かいの家の間には青地があるわけですよね。それなのに更にセットバックが必要なのでしょうか。 もし青地が道路になった場合、向かいの家は既存不適格の建物になるのでしょうか？ →現況道路と青地を足しても４ｍに足りません。 青地が道路になれば向かいの家はセットバックを満たさなくなります。 ＞せめて現況道路の中心ではなく、青地部分までが道路幅になり、向かいの敷地に食い込まない範囲まで道路中心をずらすという方法はとれませんか？ →これでは計画のものが建たないのです。登記上９４m2で建ぺい率４０％の小さな家です。 >(2)現在の家は中古で購入しており、以前の確認申請は出ていない。 まあこれはいつ建てられたものなのか不明なので、、、違法建築かどうかはわかりません。 →登記簿には昭和４３年新築とありました。さらに昭和５４年に増築しています。 >(4)中古住宅を購入したときは、確認申請が出ていないことを不動産屋から知らされていない。 購入時期にはすでに２項道路があったのでしょうか？ →建築局の道路課で聞いたら昭和２５年だと言ってました。ただそれが青地なのか現況道路なのかは言ってません。現在道路相談しております。 ＞これは昔の航空写真を調べるという方法もあります。 →役所で航空写真ではダメだといわれました。 ＞あと根本的な疑問なのですが、現況道路の状態で中古住宅を購入したのでしょうか？ だとすると自分の土地が道路になっていることは現況を見ればすぐにわかったと思うのですが、、、 →現況で購入してます。両親が購入したのですが、全く無知だったのでしょう。 ＞いま仮住まいということなのですが、もしかして建築確認申請が下りる前に、見切り発車で今の建物は壊してしまったのでしょうか？ だとすると、今の建物を温存してリフォームで対処という方法も使えませんね。。。 →リフォームも前の確認申請が出ていないので無理と言われました。