原状回復どこまで請求が可能か？

質問

物件概要
東北地方（フラで有名な被災地）の小さな港町にある7DK140平米の物件で
今年築41年になります。
　遠洋漁業の甲板長こだわりの日本家屋で建具類は地元棟梁のオリジナル品。
作りの良さと住環境に惚れて購入。バス・WC・キッチンは今風にリフォームしたものの
諸事情で住めなくなり賃貸に出し客付が平成20年。
　人が住んでくれれば建物は傷まないと思い、相場よりも安く（7.5万円）敷金礼金無しで
入居してもらいました。

　そして今年11月末で退去、不動産屋も入居者と立ち会い、襖に破れがある程度との報告。
翌週、物件を確認に行ったところ…そこには変わり果てた日本家屋がありました…。
・サッシ戸ガラスにクリスマスステッカーと雪スプレーの後
・磨いた杉廊下には重量物を引きずった傷跡、しかも色違いの修正材で却って目立つ傷に。
・室内各所にはガムテープの貼った残滓が無数に。
・建具の全てが無残に変色劣化。
・風呂の床タイルに長さ1.5ｍのヒビ割れ
・床の間や欄間にはピンによる無数の穴。（百か所以上）
・障子には模造紙がボンドで貼付され、模造紙を剥がせば建具にはホッチキスの穴が無数。
・和室の造り戸棚のガラス戸にはハート柄の目隠しステッカー。
・畳は表が妙にズレ、ガムテープで1/5が補修されている。
・和室二室の柱にネコと思われる動物の爪の傷痕と畳の腐り。カーペットにはオシッコの痕。カーペットの下の畳は腐っている。
（カーペットは元からあり、廃棄OR進呈すると選ばせた）

早速事実関係を確認したところ、以下の返答。
・猫は震災で避難中にどこからか入った。ハクビシンやタヌキもいました。
・クリーニングには応じるが、生活保護を現在受給しているため金が無い。
・他は記憶が曖昧です。
・カーペットは元々あったもので畳の状況はわかりませんでした。

震災発生後の私（大家）の対応
・数度の訪問で不具合個所の聞き取りと修繕（玄関軒柱）を即座に実施。
・それ以外には問題ないと入居者から報告を受けていた（入居者を信じて建物内部には入らなかった）
・震災で失業し家賃が払えなくなった。避難所のボランティアを行うことで家賃免除とした。

入居時の約束
退去時、通常の生活で自然消耗する畳など新品ではないのでは請求しない。大切に住んでもらいたい。ペットは全てNG。

入居者のトピックス
世帯主：60代前半自営業だが現在は健康問題で生活保護受給者
配偶者：在日米人50年近く在日している。日本語は分かるが都合の悪い事になると通じないふりをする。
息子：入居当時同居していたが、連れ子のいる女性と結婚。現在は近くで別居。結婚当初、本物件で暮らしており、入居者数が変わった場合は報告する旨指導をした。
震災後、余震が頻発するので外観チェックをしに出向いたら、ダイニングのサッシから煙突が出ており、事情を聴くと寒いので薪ストーブを設置したとのこと。
「借家にそんなものは設置しては駄目ですよ」と撤去させた。

大家（私）の属性
サラリーマン大家です。青色申告5年目です。他に5物件あります。懇意にしている不動産屋に「情けなんか掛けては駄目ですよ。つけあがるだけです。貧乏人なんて」と度々言われている。（でも人は情だと思いたい）

…長々と書いてきて、心が折れそうになりました。
私の質問は以下の点です。

・震災で避難中とは言え、徒歩で行き来できる距離ならば当然物件の管理は義務であり動物に起因する損害も請求対象となるか？
・ホッチキスの貼りで障子を穴だらけにされた場合、建具の作り直し請求は可能か？
・ポスターやカレンダーなど社会通念上を遥かに超えた数のピンや画鋲の使用で発生した小穴の損害は請求対象となるか？
・欄間や柱など、修繕の手段が無い個所はどのように補償してもらうべきか？

アドバイスと共にサラリーマン大家として一喝していただければ幸いです。

回答No.3

noname#217200 · ベストアンサー

>　生活保護を現在受給しているため金が無い

　これが全てですね。請求は可能でも相手に金がなけりゃ逆さに振っても鼻血も出ない。お気の毒ですが、そんなのに貸すのが間違いです。弁護士なんか立ててたら確実に足が出る。それが日本の民法。判決を勝ち取っても何の強制力もない。強制執行して何か取れますか？子供なんて知らん振りでしょうね。そこまでは手が届かない。

>　人が住んでくれれば建物は傷まないと思い、相場よりも安く

　だいたい、この認識が間違いですね。貸したら出て行ってもらっただけラッキーと思わなくちゃ。しかも相場より安い。普通出て行かない。貸したら最後自分のもので自分の自由にはならないのが賃貸物件。相手は法で保護された借主様です。あなたにとっては大切な財産でも借主にとってはどこかのボロアパートと同じです。何の愛着もない。そもそも資産なんて持ったことも無い連中ですよ。

>　震災で避難中とは言え、徒歩で行き来できる距離ならば当然物件の管理は義務であり動物に起因する損害も請求対象となるか？

　最終的には裁判所の判断。つまりは判事の胸先三寸。でも請求できるでしょう。善管義務は借主にあります。

>　ホッチキスの貼りで障子を穴だらけにされた場合、建具の作り直し請求は可能か？

　実際を見なけりゃ軽々には言えませんが、修理可能なら修理代までかな。

>　ポスターやカレンダーなど社会通念上を遥かに超えた数のピンや画鋲の使用で発生した小穴の損害は請求対象となるか？

　これも上記に同じ。

　ただ、先にも書きましたが、請求可能・裁判勝訴と実際の負担が結びつかないのがこの国の民事です。せめて裁判でウソを言わせて詐欺罪で訴えるくらいが関の山でしょう。あぁ、裁判でウソを言っても証人以外は偽証罪にも問えません。被告じゃ詐欺罪もどうかな？「この国の司法は腐ってる！」んです。

お礼

御回答ありがとうございます。

>あなたにとっては大切な財産でも借主にとってはどこかのボロアパートと同じです。
>何の愛着もない。そもそも資産なんて持ったことも無い連中ですよ。

目からウロコが落ちました。資産を持てない人たちの精神ロジックが少しだけ
理解できたような気がします。
退去した借主はボロアパートに転居しましたが、自由気ままなで楽しそうでした。
修繕費請求は期待出来ないのが現実ですが、やるべき事はやっていこうと思います。
ありがとうございました。

回答No.6

prpr002

すみません、素人です。
他の質問を巡っていて関連カテゴリから何となく流し読みしたのですが気になって回答します。

とても大変な状況ですね。
しかし私が思うにあなたに必要なのは
「法的に請求可能な範囲の把握・整理」ではなくて、まず
「非常識な人間との交渉方法」を知ることではないですか？
こっちの準備が先だと思います。

これは請求できる、あれはダメ、これも諦めるとせっせと項目分けして整理したところで
話の持っていき方を考えないとまともに解決しないと思います。

それにはやはり「不動産屋ではない第三者のプロ（弁護士？）」を通して事務的に物事を進めるしかないと思うのですが…
当事者同士だけの交渉はマズイ気がします。
穏便に解決するといいですね。

お礼

御回答ありがとうございます。

＞「非常識な人間との交渉方法」を知ることではないですか？

はい、まさに今回は私の世間知らずから来た当然の結果と考えております。
脇の甘さとも言えます。
しかしながら、交渉方法よりも今後非常識な人間と一切関わらない選択を
しようと思います。幸いにも不動産賃貸業（特に私の所有する物件）は
十分に事前審査が行え、ふるいに掛ける事も可能です。
　ちょっと嫌な言い方ですが、「貧困層や非常識層を相手にしない」を
基本スタンスにしていきます。

回答No.5

satoshino

＞不動産屋も入居者と立ち会い、襖に破れがある程度との報告。

不動産業者が契約書を作成し仲介手数料を受け取っているのですから
不動産業者に最後まで責任を取ってもらいましょう。
これが不動産業者の責任で最後の仕事で、だから立ち会ったのです。
もし責任を放棄するようでしたら契約書の最後のページに
その不動産業者は加盟している協会の名前があります
連絡し救済してもらいましょう。

お礼

御回答ありがとうございます。
たしかに業界団体に求償を求める手段もありますが、私自身、不動産業界を
信用してませんし、ある意味、想定内だったので自分自身の手で解決していこうと
考えております。

回答No.4

k205t

これはひどいですね！

いくら生活保護者でも許せません。

これは全額請求しましょう。私なら全額請求します。

まずリフォーム会社に見積もりを出させて、その見積もり金額全額請求させます。

当たり前の事ですよ。

数ヶ所の小さな穴なら仕方がありません。でも１００ヶ所以上ともなると悪質になります。それ以外でもおしっこの跡もそうです。悪質な借主です。請求して下さい。
人ごとなのに、かなりムカつきました。

お礼

御回答ありがとうございます。
お礼コメントの入力が抜けていた事に今頃気が付きました。
大変失礼しました。

一月に質問し、多くの方からアドバイスをいただきましたが、その後、全く話は進まず
連帯保証人は行方をくらます状況です。
しかも、画鋲穴が新たに見つかり、その数1000を超えてしまいました。
見積もりも実質不可となり、相手との交渉も期待できないため、少額訴訟で
対応する方向で検討しております。

回答No.2

osaka-lady

請求しても相手さんが生活保護世帯では払ってもらえないでしょうね。
とてもお気の毒です。契約者は生活保護世帯ですので息子さんにも
払ってもらえないでしょう。
それを踏まえたうえで・・・

・震災で避難中とは言え、徒歩で行き来できる距離ならば当然物件の管理は
　義務であり動物に起因する損害も請求対象となるか？
--戸締りをしても入ってきたということは、ありえないので借主責任です。　

・ホッチキスの貼りで障子を穴だらけにされた場合、建具の作り直し請求は可能か？
--全く使えないわけではありませんので作り直しまでは無理でしょうが、修理代として
　作り直しの1/2ぐらいは請求できるでしょう。

・ポスターやカレンダーなど社会通念上を遥かに超えた数のピンや画鋲の使用で発生した
　小穴の損害は請求対象となるか？
--当然修理代金として請求できます。

・欄間や柱など、修繕の手段が無い個所はどのように補償してもらうべきか？
--逸失価値の弁済として、新築時の大工さんに元のお金を聞いてその1/2ぐらいなら
　法外な請求とは言えないでしょう。

いずれにしても請求しても払ってもらえない可能性が高いです。
1番さんのおっしゃるよいに弁護士さんに相談するなどして頑張ってください。

お礼

御回答ありがとうございます。
司法の場も考えましたが、結局コストと時間を考え、粘り強く交渉を続けていこうと思います。
少なくても賃貸契約において社会常識を大きく逸脱した事は認識してもらおうと思います。

回答No.1

toiawasedesuyo

５４歳　男性

土曜日お昼に放送されているＮＨＫ法律相談の番組で同じ様な相談がありました

その時の弁護士回答は

自然による劣化は原状回復を要求出来ないと話されていました

太陽による畳の変色、家具の変色等です

住む事により、その人が手を加えなくても劣化するとの考えだそうです

住んでいる人が関わった事に関しては、現状回復を要求出来ます

ただ、ユカのキズ等に関しては契約書に記載していないと難しいと思います

アパートに住んだ事がありますが、

釘を壁に打った場合は補修を要求します　但し、どうしても釘を打ちたい場合は

相談に応じますと記載されていました

色々、事細かく書いてあった書類にサインした記憶があります

解決しない場合は、は無料弁護士に相談されるのが一番です

お礼

御回答ありがとうございます。
年末年始の休みをすべて補修作業に費やしました。どう考えて自然劣化以上の
ヤケや腐りもあり、司法の場も考えましたが、結局はコストと時間を考え、
粘り強く交渉を続けていこうと思います。
少なくても賃貸契約において社会常識を大きく逸脱した事は認識してもらおうと思います。