相続税対策

質問

相続税対策でマンションを購入すると聞いたことがあるのですが、
マンション購入で具体的にどのような相続税対策になるのでしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

業者のウソ、被相続人の勘違いが原因です。

　もうすぐ非課税枠が減少しますが、今現在は、「5,000万円＋1,000万円×相続人」が相続税の免税点です。

　例えば、相続人が2人いたとすると、7,000万円以下なら相続税はかからないわけです。

　で、1億円の現金を持っていると、7,000万円を引いた残りの「3,000万円」に対して相続税がかかりますが、その1億円のマンションを買うと、"昔は"１億円のマンションを7,000万円くらいに「評価」してくれたんです。

　つまり、たしかに、相続税はかからないことになりました。

　で、業者が「相続税がかからなくなります。いかがですか」と勧めたわけです。バカな被相続人は「それはいい話を聞いた」と思って買ったのが、流れ流れて質問者さんの耳に入ったのです。

　ところが、実際は、相続人は二人で、「住む所が違うし、住まなくても毎年毎年固定資産税や都市計画税がかかる。管理費も、修繕積立金もかかって大変だから、すぐ売って現金にして二人でわけよう」という話になったりしますよね。

　売ろうとすると、「新品で7,000万円。まあ、急いで売るなら5,000万円ね」とかいう話になって相続人が2,500万円ずつしかもらえないことになるのです。

　黙って現金1億円を相続していれば、7,000万円は非課税だから、それだけでそれぞれが3,500万円もらえたのに。

　課税分の3,000万円だって、まるまる取られるわけではない。大きく「半分取られたと仮定」しても、1,500万円は残るから、半分こすると750万円。

　１億円現金で相続していれば、それぞれが3,750万円ずつもらえたわけです。

　相続税を払って3,750万円受け取るほうがいいか、相続税を節約して2,500万円受け取る方がいいか、さあどっち？という話になるのです。

　今は、何割くらいの評価ですかねぇ。

　バブル期には、相続税節約のために買った億ションが2億円くらいになったりして相続税が倍増したようなケースが頻発したようですが、最近でも、買ったのと同じ額で評価されたケースを知っていますので、いまでも十中八九、損すると思います。

　賃貸用マンションだと、いまでも若干安く評価してもらえるのですが、相続が発生した時にたまたま空室だと「自己用」と評価されます。

　どんなに長く賃貸して、家賃分の税金を納めてきた物件でも、たまたま空いていると賃貸用物件とは認めてもらえないので、上記の自己用の場合と同じになります。

　つまり、わざわざ相続税の節約を目当てに買うと、大損します。儲けて儲けて、たくさん相続税を払わせるつもりで、値上がりしそうな物件を買うのは悪くありませんけどね。

　相続税以外の話になりますが、

　相続税節約のために賃貸物件を買って、相続人が賃貸に手を出して、賃借人とトラブったり空室が続くと、解決に費用がかかったり家賃が入らないので、ドンドン赤字が増えます。ドンドン赤字になって相続人の所得が減るので「所得税も減ります」。

　「お子さんの税金が減るので、お子さんのためにマンションを残しましょう」というお勧めを、業者はしますが、それは「お子さんが損をするから」税金が減るのです。ハッピーなことではありません。

　これも「減価償却費」のからくりを知らないせいです。

　それでいいなら、私（不動産賃貸業を営んでおります）が、良い（必ず損できる＝税金が減る）物件をたくさん紹介できます。
(^_^;＼(^O^ )

お礼

ありがとうございました。

回答No.7

ben0514

相続税の計算では、不動産の評価は比較的安く評価されます。
実際の時価ではなく、相続税法上の評価方法による評価ですからね。

ただ、次の世代が不動産賃貸などをするつもりなどであればよいかもしれませんが、買った金額で売れるわけではありませんので、税金を逃れても、売買で損をしたら意味もありません。
また、将来売却をするとなれば、今度は譲渡所得に対する所得税や住民税がかかることにもなります。そこも対策しておかなければ、相続税を逃れても、所得税の負担によりほとんど対策にならないという場合もあることでしょう。

不動産による相続税対策だけでなく、不動産管理会社の設立などによるその運営を次世代などとすることでの資産の分配などを考えるべきではないですかね。

素人考えで税金を免れるなんてものは、今のご時世まず無理だと思います。
顧問弁護士や税理士を抱える富豪が対策を依頼する程度の話でしょう。

お礼

ありがとうございました。
相続税だけではなくトータルで考えた方がよいということですね。

回答No.6

minosennin

マンションを購入して賃貸する前提ですと、相続税については次の3つの要素から節税になります。

(1)土地、建物の相続税評価は一般に実勢価格より低いこと
(2)建物については貸家として30%の評価減があり、その敷地についても貸家建付地としての評価減があること(借地権割合×借家権割合30%)
(3)さらに、敷地については200m2を限度として小規模宅地の評価減50%があること

仮に1億円を現預金で残すか、貸マンションで残すかの試算をしてみます。
設例
・マンションの取得価額　建物8000万円、敷地2000万円　計1億円　敷地は200m2以下
・マンションの自用としての相続税評価額を取得価額の9掛と想定
・借地権割合　0.6、借家権割合　0.3(借地権割合は地域により異なり、借家権割合は全国一律　0.3)

(1)自用としての土地建物の相続評価額(建物については固定資産税評価額、敷地については路線価、又は固定資産税評価額×倍率)　仮に上記の９掛として
　　建物8000万円×.9＝7200万円、
　　敷地2000万円×.9＝1800万円　計9000万円

(2)建物について貸家としての評価減
　　　7200万円×（１－借家権割合0.3）＝5040万円
　土地について貸家建付地としての評価減
　　　1800万円×（１－借地権割合0.6×借家権割合0.3）＝1476万円

(3) 土地について小規模宅地等の特例による減額
　　1476万円×50％＝738万円

建物5040万円＋土地738万円＝5778万円

以上のとおり、現預金のままであれば1億円、マンションであれば5778万円が相続税の課税価格となります。

これを法定相続人1人が相続した場合
現預金の場合　相続税額600万円
マンションの場合　5778万円が基礎控除6000万円以下のため相続税額はゼロとなります。

純粋に相続税だけの観点では、マンションの方がはるかに有利です。

お礼

ありがとうございます。
具体的な事例で大変勉強になりました。

回答No.5

jhayashi

現金で５億円持っていれば　死んだときの評価額も５億円です

相続時の評価額と市場価格との乖離があります
土地の評価額 は賃貸マンションなら借地権割合での評価減が入り70%程度
また　建物も固定資産税評価額が市場価格より低く　貸家の評価減が入って
３億円台くらいまで相続時の評価が下がります

1/3くらい相続税で持ってかれてしまうひとなら差額として６千万とかになりますので
市場価格の変動、及び年間収支（賃料と固定資産税、銀行金利）がこれに収まっているなら
得します。

といった　土地、建物の相続時の評価方法の制度および市場価格との乖離を狙った相続税対策

お礼

ありがとうございました。

回答No.4

titelist1

相続税対策でマンションを購入する方法はあまり良くない方法です。購入して直ぐに死亡すれば良いですが、長生きすると財産そのものを減らしてしまいます。死にそうになって慌てて買うと3年以内は贈与税として課税されで逆効果です。したがって、持っていても価値の下がらない不動産として土地を買っておくのが良いのです。土地は大きく下落しないし腐らないからです。

土地持ちの農家がアパート経営をするのが、広く行なわれています。建物建築を借金にして資産を減らすことで相続税を減額し、アパートを相続した息子が家賃として建築費相当を後で受け取るのです。

また、個人でよく行なわれる相続税対策が、息子の戸建てマイホーム作りに手を貸す方法です。6000万円の戸建てを新築するのに、息子は3000万円のローンで土地を買って息子名義にし、建物3000万円を親が建てて親の名義にするのです。建物は年々価値が低下するが、息子が賃貸で家賃を払うよりも価値があります。親が死ぬころには建物価値はゼロになり、相続税がかかりません。土地はそのまま息子のものです。このやり方は親が息子の家賃補助をしているようなものです。家賃分は年間110万円程度で控除の範囲内です。

お礼

ありがとうございました。
マイホームの話は大変勉強になりました。

回答No.3

ma-fuji

マンションなどの相続税評価額は、建物部分は固定資産税評価額、土地部分は路線価方式による評価額で、実勢価額よりもかなり低いです。
つまり、現金で持っているより遺産額を減らすことができるということです。
また、マンションを購入するのに借金をしていれば、その分は相続財産から控除できます。
なので、相続税対策になるということです。

ただ、逆にそのマンションを賃貸にした場合は、その所得が発生し財産が増えてしまうこともあるでしょうし、将来的にその価値が購入時点より下がり（少なくとも建物部分は下がります）、財産そのものを減らしてしまうこともありますね。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。計算間違えた(^O^ ;;

　3,500万円＋750万円＝4,250万円　なので、現金で相続していればそれぞれ4,250万円ずつもらえた計算です。

　今度はあってるよね？

　もちろん、たたき売りしようとしたとき、いくらで売れるかはそれぞれですが。

お礼

ありがとうございました。