分譲マンション・共用部変更の総会決定を無効化する方法は？

質問

約９０戸の分譲マンション管理組合の理事長をしています。
昨年の管理組合定期総会で、ある共用部の部分的な仕様変更が決議され、予算も承認されました。（賛成が４分の３以上ありました）
その後、理事会にて実施に向けて検討したところ、そもそも仕様変更の目的・効果自体に疑問が呈され、実施を見送ってきました。
理事会では、再度住民の意思を把握するために、総会承認事項の実施について全戸アンケートを行ったところ、回答率７割で、実施を見送るが大半を占める結果となりました。
住民のなかでも、よくよく考えたところ、共用部変更は見送るべきとの意見が大勢となっております。共用部の変更が、総会で４分の３以上の賛成を必要とするということを考えた場合、すでに住民の４分の１以上が反対意見に転じた事項を実施するのは不適当と考えます。

そこで、今後の理事会の対応についてアドバイスをお願いしたいのですが、次の定期総会にて何らかの手続きを経て、実施しないことの確認を取りたいと考えています。
現在念頭にある選択肢としては３つで、

１、「管理業務報告」のなかで経過を示し、実施しなかったことの承認を得る。（過半数で承認される。ただこの方法ですと、前年の総会承認事項自体は無効とならず、有効のままになるという解釈もできる）

２、前年総会承認事項を無効とすることの確認を求める議案を提案する。
（４分の３以上の賛成が必要。この場合、前年理事会の提案を真正面から否定する提案をするので、しこりが残る懸念があります。）

３、前年総会承認事項の実施について、再度意思確認を求める提案
（４分の３以上の賛成が必要。この場合、提案する理事会としては賛成を求める形式でありながら、理事は反対票を投じるという行動が、道義的にどうなのかという懸念があります。）

アドバイス・ご意見よろしくお願い申し上げます。

回答No.6

noname#65504

＃５です。
だいぶくわしい方のようですので、蛇足となりますが。

＞うちのマンションの規約では「特別決議」というのが存在しないのですが、定期総会におけるいわゆる「集会決議」というものです。

http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumiai/Soukai_Rijicyou/index.html

規約の変更、共有部分の変更など、過半数ではなく、３／４以上の賛成票をもって可決することになっています。
これは法律で定められていますし、むろん別途規約で追加することもできますが、このように決議内容によっては過半数で決定できるものとできないものがあります。そのような特殊なものを特別決議と一般で呼んでいます。

＞ご意見のとおり、修正案・変更案を提出することも検討したいと思います。

近隣関係のこともありますので、できれば、前の理事さんたちの顔たてるために、前回決議案を否定するのではなく、修正というような形で進めるのがよいと思います。

お礼

特別決議の件、リンク先参考になりました。うちのマンションの規約も、形式はその通りになっていました。（特別決議という文言がないだけで）
ですので、見送り・修正議案も特別決議の扱いということになりますね。

修正の件、その方向で煮詰めたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#65504

決定時と現在で理事などが替わっているのでしょうか？

特別決議で決定した事項は特別決議を経なければ法的に有効に変更することはできませんので、特別決議を経由することが必要です。

また、１の案だと決議は有効ですので、実施を行わないことに理事会の責任に帰さない理由などなければ、推進派から理事会の怠慢として、訴えられる可能性がありますので、やめた方がよいでしょう。

また、全員が文書で合意した場合のみ集会決議に代わる効力を持ちますので、１名でも同意していない以上アンケートで多数の同意を得られてもそれは参考資料であって、法的な効果は持っていません。
つまり管理組合の運営上１／４以上が反対しているとは認められません。

共有部分の変更の提案がなされたということは、何らかの理由があるのではないでしょうか？
その理由を無視するのはどうかと思います。議題が提案された出発点にもどって、どのようなことがよいのか、変更案を考えて、単に前回決議を否定するのではなく、前回議決内容の修正案、変更案として提案してみればよいのではないでしょうか？

お礼

ご意見ありがとうございます。

＞決定時と現在で理事などが替わっているのでしょうか？

そうです。決定時の日をもって、理事が全員入れ替わっています。

うちのマンションの規約では「特別決議」というのが存在しないのですが、定期総会におけるいわゆる「集会決議」というものです。

＞また、１の案だと決議は有効ですので、実施を行わないことに理事会の責任に帰さない理由などなければ、推進派から理事会の怠慢として、訴えられる可能性がありますので、やめた方がよいでしょう。

そうですね。よく考えたら、理事会の怠慢を追及されて答弁不能になるだけですので選択しないほうがいいですね。

アンケートが法的効果を持っていないことは認識しております。また全員が文書で合意した場合のみ集会決議に代わる効力をもつことも認識しており、現時点のアンケート結果は、それとはまったく別物と認識しております。

今回問題の部分が提案されたのには理由があるのは確かです。
ある問題点を改善するために提出されたものではあるのですが、当マンションの現況を総合的に判断すると、それを実施しても１００％まったく意味をなさないことが明らかになったということです。

また、その該当部分に関しては、別の角度からの住民要望もあることも事実です。ですので、ご意見のとおり、修正案・変更案を提出することも検討したいと思います。

「・・・・・・・については見送り、・・・・・・・を検討する」
みたいなスタイルを考えたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.4

moonbounds

理事会も何も考えずに廻すだけでいならそれほど苦労はないのでしょうが、、、。
　私はNo1の方が仰るように総会の決定こそ重要視しないと今後の民主的な運営に悪影響が出ると思います。決めたけど皆がいいと言ってるからやめてもいいよね（1番）とか、この前はちゃんと考えてなかったから無しにしてまた決めよう（３番）はやらないほうが良いと思います。
　しかし、総会の決議に沿って準備を進める過程で合理的でないことが判明したわけですから、なんら臆することなく前年総会承認事項を変更する（やめる）議案を提案する（４分の３以上の賛成が必要。前年理事会の提案の意向を受けた過程の結果なので、しこりを気にすることは無いのでは、）のが良いと思います。
　でもこれから総会の決議の変更が安易に多発するのもまずいですから、丁寧に説明して皆の同意が取れるといいと思います。
　いろいろ大変だと思いますががんばってください。

お礼

現理事会は、その決議がなされた総会で選出されており、提案した前理事会の「顔を立てるため」よく吟味せずに賛成し、かろうじて４分の３以上の賛成になりました。サイレントマジョリティ住民は、「理事会まかせ」の委任状だしたため、議決されました。
決議内容が、明らかに修繕積立金の無駄遣いであることが明らかになり、それを実施したら「こんなはずではなかったはず」という反発さえ予想される事案を実施してよいものか、検討するのは当然だと思いました。
その結果、総会承認事項を白紙に戻す手続きを模索したわけです。
思いとしては、「無駄な公共事業とわかっていながら、『決まったことだから』と継続・推進するのは正しいことなのか」ということです。
総会決議の変更が今後多発する慣例を引くことは十分懸念しなければなりませんが、総会での再議決をめざすことは民主主義を否定するものとは考えておりません。
ありがとうございました。

回答No.3

bouhan_kun

＞これは意味がないしまさに修繕積立金の無駄遣いになることが明白になり、住民アンケートでも推進意見が少数派になったも

誰の発案か知りませんが、結局は前回も「なんとなく賛成派」ガ多かったということでしょうが、今回もそういう層にあてて、個人的な意見を元にマインドコントロールをした結果に見えます。
どんな状況下であれ、いったん議決したことを変更するのは、そのそもその当時の理事会に不信任をしてるようなものです。また、あなた方が部外者だったにせよ、そういう決議を通したことは、全員の不認識ということになります。

まあ、何の案件かわからないので、やったほうがいいともやめたほうがいいとも言えませんが、こういうことは今回限りと肝に銘じて、決を取り直すというのも手でしょう。なぜなら、決議された当時の見積りと、現段階での実行見積りに差が有る可能性があるからです。当然前回の下敷きになったものは有効期限が切れてるでしょうし、全般的な原材料の値上がりもしてるので、その予算でやれと業者に押し付けるのも、不合理です。で、新予算と、その実効性も含めて、十分な意見を取りまとめ、再度決議すればいいのです。

お礼

ご意見ありがとうございました。

回答No.2

maikuro3

理事会活動ご苦労様です。
私も理事長３期目に突入しました。
貴案件の様な場合、議案書に「現状を調査の上、理事会にて検討し
実施の可否を判断します」と記載しています。
実施しなかった場合の逃げとして有効だと思います。

どの様な改修かは全く判断が付きませんが、「当たり障りの無い一部」
でも実施されて逃げる手はどうでしょうか？
修繕積立金を「無駄な支出に使いたくない」と判断された貴理事会の
ご判断は立派だと思います。
（今後の大規模修繕に向けて必要な資金を無駄に浪費することを止め
　られたのですから）

私が当事者と仮定すれば、１番の
＞１、「管理業務報告」のなかで経過を示し、実施しなかったことの
　　　承認を得る。（過半数で承認される。ただこの方法ですと、
前年の総会承認事項自体は無効とならず、有効のままになると
いう解釈もできる）

可決された議案自体を無効としなくとも、各区分所有者さんに理解を
求め、実施しない方向で納得して頂ければ良いのでは無いでしょうか。

＞２、前年総会承認事項を無効とすることの確認を求める議案を提案
　　　する。（４分の３以上の賛成が必要。この場合、前年理事会の
　　　提案を真正面から否定する提案をするので、しこりが残る懸念
　　　があります。）

この２番目も、臨時総会で議題として議案書を提出されることも
有りかな？　とも考えます。
「しこり」を残す程熱心に推進している方がおられるのでしょうか？
疑問です。
修繕積立金を有効に使ってこそ、そのお金が生きると思います。

余りご参考とならないかも知れませんが、頑張ってください。

お礼

当方の心情を斟酌くださり感謝しております。
共用部の変更内容は、この場では書けませんが、
昨年総会時では、住民の多くが「まあ理事会が提案することだから」と、
十分に吟味せずに成立してしまったことなのですが、
今期理事会でいざ実行を検討する過程で、
「これは意味がないしまさに修繕積立金の無駄遣いになる」ことが
明白になり、住民アンケートでも推進意見が少数派になったもとで、
どう対応するのか、という質問でした。
参加にさせていただきました。
ありがとうございました。

回答No.1

nonbay39

１．実施できなかったことは能力不足も含めやむを得ない部分はあるでしょう。
２．論外でしょう。これができると、もはやそのマンションの決定事項は未来永劫全て理事会の気分次第で何年も先送りにしやがては無効にできるということです。この無効の決定も真に有効なものとは思えません。
３．論外でしょう。結局実施したくなければ先送りにすればよいだけになります。今後の建て替えや大規模修繕などの際にも大きくマイナスとなると思います。道義的にはクズでしょう、この意思確認が有効なものとも思えませんが。

　どういう案件かは存じませんが、本来このように決定したことを覆して良いのであれば、マンションの管理のものが機能しなくなると思います。一旦決定した事項をあとから取り消すことをできてしまうともはや何でも拒否できるということになるでしょう。民主主義において最も許されない行為だと思います。
　建て替え動議が出て了承されても結局は実行せずに反故にできるという筋のものでしょう。
　そもそもその共有部分の変更に賛成していた人が実施するように法的措置をとれば刃向かえないと思います。
　その変更の実効性に問題があると思われるのならば前回の賛成者が全てその共有部分の変更をやめても良いというようになるまでねばり強く話し合うべきでしょう。
　どんな案件であっても、決定事項は守るというのは当たり前でしょう。それはとても重要なことだと思います。
　とにかくその案件の賛成者を個別に説得してまわり全員がやらなくても良いという風になれば、実行しないこともいたしかたないとは思います。それでも決定を覆すことは正しいとは思えませんが。
　理事会などの能力不足による棚上げであればやむを得ない部分も感じはします。

　私的には質問者のやろうとするようなことをされたら、案件によっては法的措置に出ると思います。実行をさせるべく訴訟も辞さないでしょう。

　話は変わりますが、一旦改修を終えたことにして、不便なので元に戻しても良いかという考えのほうが苦しいながらもまだ正しいと思いますけど。
　ただやはり総会の決定を反故にできるというのは道義的に多大に疑問な部分が残ります。

お礼

さっそくのご意見ありがとうございました。
総会等でだされるご意見として参考になりました。