管理組合の規約と強制力について教えて下さい。

質問

私が住んでいる地域には管理組合があって、街並み保全協定と言うものがあります。
組合の規約に、分譲時の地盤高を変更してはいけない、とに明記されているにも関わらず、裏に家を建てている業者は、10センチも地盤を高くして外構工事をしています。
組合の規約は、法的には強制力はありませんので、もし改善してくれなければ泣き寝入りなのでしょか？
法律に詳しい方の回答をお待ちしています。

回答No.6

tk-kubota · ベストアンサー

＞tk-kubotaさまがおっしゃっていることが良く理解できません。共有持分の土地ではありません。新興住宅地の分業宅地です。
組合の規約を守って頂かないと、隣地の住人に迷惑がかかります。組合としては強制はできないと言っているのですが、規約通りに改善してくれそうもないので、法的に訴えることができないかと思い、ここに投稿しました。

この問題を解決すめために区分所有法における管理規約を前提としては解決できないです。
要は「組合の規約を守って頂かないと、隣地の住人に迷惑がかかります。」と言うことですが、遵守義務は法定されています。
守らなければならない者とそうでない者は区別されており、本件では、少なくとも管理規約に拘束されないです。また、どのように管理規約を変更しても、この規約では解決できないです。
ですから、管理規約に拘らず、別な法律で解決すべきです。
例えば、民法215条では、高所から低所に流れる水の処置は高所の者の責任で工事しなければならないことになっており、そのおそれがある場合は、工事禁止の仮処分が認められており、
それならば、今日にでも裁判所から停止命令はあります。
このように、広義に考えるべきと思います。

お礼

回答を頂きありがとうございました。

補足

こんばんは。215条には、閉塞と書かれてあります。
閉塞にはなりませんが、地番高を分譲時より高くすると、低い隣地の芝が枯れます。

第215条
水流が天災その他避けることのできない事変により低地において閉塞したときは、高地の所有者は、自己の費用で、水流の障害を除去するため必要な工事をすることができる。

回答No.5

tk-kubota

＞（ 団地建物所有者の団体 ) 第65条で決められているようです。

その条文は熟知しています。
ところで、その「10センチも地盤を高く・・・」と言う土地は共有持分の土地ですか ?
そうだとすれば、同法同条の適用を受けます。
しかし「この地域は、どのお宅も庭は芝生」などのことから推測しても持分権ではなさそうです。
それを確認する必要があります。
なお、土地が共有でなくても、道路でもいいし、管理施設でもいいですが、共有となっておれば同法同条の適用を受ける場合もあります。
また「法的には強制力はありません」と言っておられますが、仮に、同法同条の適用を受ける管理組合が存在するならば、即、臨時総会を開催して、当該土地を競売することはできます。(同法59条)
今、最も大切なことは、本件管理組合が区分所有法によるものかどうかとなります。
私は、否定していますが。

補足

tk-kubotaさまがおっしゃっていることが良く理解できません。共有持分の土地ではありません。新興住宅地の分業宅地です。
組合の規約を守って頂かないと、隣地の住人に迷惑がかかります。組合としては強制はできないと言っているのですが、規約通りに改善してくれそうもないので、法的に訴えることができないかと思い、ここに投稿しました。

回答No.4

tk-kubota

＞建物の区分所有権等に関する法律です。

と言うことであれば、当該土地は区分所有法に基づく土地ですか ?
そうではいと思います。
区分所有法は「建物の・・・」と言うことで、建物が数戸に区分された場合の法律なので「地区」や「町並み」と言う文言があるところをみますと、区分所有法の適用はないと考えます。
まして「10センチも地盤を高くして外構工事を」と言うことから見ましても、とても区分所有法の適用を受ける案件ではないです。

補足

（ 団地建物所有者の団体 ) 第65条で決められているようです。

この地域は、どのお宅も庭は芝生なので、隣地の段差がありません。分譲時から段差はありません。
地盤を高くして外構工事を行うと、低い箇所に水がたまり、芝のねっこが腐って来ます。
なので、地盤を勝手に上げると近隣に迷惑がかかります。

回答No.3

tk-kubota

＞管理組合への入会は、法律で決められていまずので、宅地を購入した時点で組合員になります。

入会が法律規定と言いますが、何と言う法律で条文は何処にありますか ?

補足

建物の区分所有権等に関する法律です。

回答No.2

tk-kubota

かさ上げして建物を建てようとしている者は、その管理組合の組合員ですか ?
おそらく、入会していないと思います。
そうしますと「地盤高を変更してはいけない」と言う管理規約を遵守する必要はないです。
なお、マンションの管理組合では、その専有部分を購入すれば、購入したと同時に組合員となりますが、地区での管理組合は任意団体なので入会も任意です。
通常そのような場所では、元の売主が入会を条件として売却します。
そのようなことを、その管理規約に記載されているからです。
ですから今回のような問題は起こらないですが、仮に、入会を条件として売却していたとしても、買主が、それを遵守しないからと言って、管理組合が強制的に入会さすことはできないです。
契約違反は、その当事者だけのことですから。
今回の場合も、任意に入会を勧め、それを遵守さす他ないと思います。
拒絶された場合は仕方がないことです。

補足

回答ありがとうございます。
管理組合への入会は、法律で決められていまずので、宅地を購入した時点で組合員になります。
強制力ないですかねぇ？

回答No.1

nitto3

途中で購入した方は管理規定を知らない方が多いです。
そんな方が懇意な業者を使えば業者も知らないでしょう。

だから見つけた方が少しでも早く管理組合に通報して差し止めすべきです。

法的には差し止め請求できると思いますよ。

補足

回答ありがとうございます。
この地域は、宅地購入時に管理組合規約を渡されますので、知らないはずはありません。
差し止めできれば良いのですが・・・