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住宅ローン額の限度について
- 夫婦の希望を考慮して、住宅ローン額は約4000万円になりそうです。
- 共働きのため、住宅ローンの限度はおそらく8000万円程度でしょう。
- 現在の賃貸住宅は狭いため、年齢を考慮すると早めに住宅を建てた方が良いかもしれません。
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質問者が選んだベストアンサー
＞ローン無し、貯金無し、年初から年２５０万円の貯金を始めたところです。 債務者が大手企業勤務だろうが中小企業勤務だろうが、審査は影響しません。 公務員・農協職員だけが、審査に影響するのです。 彼らは、特権・利権を多く持った特殊階層の方々ですからね。 質問者さまの場合、何故か預貯金が無い。 つまり、金融機関側から見ると「信用が無い」ようです。 金融機関は、取引期間（年数）を重要視する傾向があります。 例えば、今まで取引が無いが１０００万円を貯金したＡ君。 例えば、今まで数十年間定期的に毎月１万円の定期積み立てをしていたＢ君。 どちらが、信用が有ると思いますか？ 原則論で言うと、Ｂ君の方が金銭的信用があるのです。 ＞客観的に、住宅ローンの限度はいくらだと思いますか？ まぁ、４０００万円程度は大丈夫でしよう。 私自身、上物（建物のみ）で２０歳後半で４０００万円の住宅ローン融資を受けました。 残念な事に、中小企業勤務です。＾＾； が、融資を申し込んだ金融機関とは１０年来の取引がありました。 ※学生時代のバイト代、就職後の給与・賞与振込み。公共料金引き落し。 年収なんか、微々たるものでした。書くと、笑いを誘います。＾＾； 融資担当者と一緒に、何度も返済計画を練りましたね。 結果、目出度く審査ＯＫ。 その代わり、３０代は毎月１００時間以上の残業時間（時間外勤務）。 ※会社の名誉の為ですが、労働基準法一部提供外の職種です。（涙） 頑張った甲斐があって、繰上げ返済・借り換え多様で４０代前半で完済しました。＾＾； 質問者さまの場合、（お怒りを承知で言うと）「何故、４０歳で預貯金が無いの？」と訊かれます。 正当な理由を答えないと、過去の金融事故前科（自己破産など）を疑われます。 １．設計図・積算資料を持参して、見積額と融資希望額の正当性を示す。 ※融資希望額＜融資可能額だと、金融機関側から「各種費用も、融資しましようか？」と案内あり。 ２．何を訊かれても、正当な理由を答えられる。 ※先に書いた通り、金融事故前科を疑われない事。転勤の有無も、訊かれます。 ３．土地の名義は、融資を受ける者（例えば、旦那）名義に変更する。 ※債権者としては、最悪競売の事を考えると「土地・建物は一対」でないと担保価値がありません。 ４．誰もが納得できる返済計画を、立てる事。 ※「子供２人を大学まで育てると、家一軒」と言われています。 ※２００９年全国大学生協連の調査では、大学４年間で（文系・理系）平均で１４００万～１６５０万円。 ※上記金額は、授業料＋食費＋宿泊費（家賃）のみ算出です。 ※東京大学学生の親の年収は、６割が１０００万円以上です。 子供が大学生になった頃の住宅ローン返済は、余裕を持たせて下さいね。 「うちの子は、優秀だから地元の国公立大！」だと、大学経費は１０００万円未満で済みます。 一番重要なのは、４番です。 頑張って下さいね。
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- ymzimss
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早めに建てる方がよろしいと思います。自己資金が貯まるまで待つ必要はないと思います。 ご主人の年令からして、最長３５年までローンは組めます。３５年で組んで、繰り上げ返済していくか、退職金相殺する方法もあります。ただ、いろいろと考えられる期間もあと僅かです。早めに動くべきです。 (1)年収ベースからの限度額(目安) 年収の５倍＝ご主人単独でも８００万円×５倍＝４,０００万円まで可能。 世帯年収(連帯債務型、連帯保証型)×５倍＝１,２００万円×５倍＝６,０００万円まで可能。 (2)物件の評価からの限度額(目安) 土地建物の評価額×８０％ 建物の評価は、その建物の総調達コストではありません。即ち４,０００万円掛ったから、４,０００万円の評価という訳ではなく、一定の算定ルールがあります。建物の構造や屋根の種類等によるm2単価×床面積です。いくら高価な材料を使っても評価額は上がりません。 従って、年収ベースでは問題無く、物件の評価算定次第だと思います。地方政令指定都市とのことですが、土地評価がどの程度かですね。２,０００万円も評価が出れば、仮に建物が３,０００万円の評価でも合計５,０００万円、８掛けで４,０００万円。満額借りれそうですね。
お礼
回答ありがとうございます。 ３５年の借入ができるのですね… ２０年で返さないと！と非常にプレッシャーを感じていました。 もちろん、３５年で借りても２０年で返そうと頑張るでしょうけど、 長めに借りるのも一案ですね。 実は、上物はともかく、土地の担保価値が無いということが 問題になるかもしれません。 青地の農地ですから、担保価値はほぼゼロでしょう。 何かあったとき、売るという選択肢も選べません。 ちなみに、家を建てれるかどうかは、農業委員会に相談済です。 ４０代になってしまった、貯金がこれから、売れない土地、 の３点が不安要素でした。 どうやら、４０代と貯金より、売れない土地ということがネックですかね…
- aki567
- ベストアンサー率32% (141/439)
こんばんは、通常返済額は世帯収入が低い人だと、年間返済額の収入に対しての比率は低くなります。30％とかそんな感じです。しかし、所得の多い世帯だと大きな割合で可能です。40％くらいです。お宅は年収が1200万円ありますから、約480万円くらい（頑張っていけば500万円くらい）元利でいけると思います。ただ、住宅ローンの場合はその土地建物の価値の80％程度が担保価値になるので、普通なら4000万円だと3200万円しか借りられないのですが、土地があるので、その4000万円プラス土地の価格の80％まで借りられる可能性はあります。公式通りするとそうなりますが、ただ、貯蓄が0と言うところを金融機関がどう見るかですね。他の金融機関ででもあれば良いのですが、無いと言うのをどうその金融機関がみるかですね。 なら、一層の事公的融資を考える方が良いかと思います。そうすれば、客観的に数字上の判断ですし、金利も安いのでメリットはあります。まず、その年齢でその年収なら10年で返済出来ると思います。私自身36歳で家を建てた時は46歳で繰り上げ返済してしまいました。後は老後資金を考えれば良いだけですから。子供も二人いて中学から私立に行かせて塾にも行かせましたが、完済してまだ貯蓄はありました。可能だと思います。
お礼
回答ありがとうございました。 年間４００万円以上返済は…とても無理そうです。 やはり浪費体質なのでしょうか。 年間１８０万円くらいが限度かなと思っています。 ※年２５０万円の貯金をキープしたいと思うと、ですが。 他の方への回答でも書きましたが、実は土地に担保価値がありません。 それが、そんなにネックになるとは知りませんでした。勉強不足でした。 一応、金融機関に４０００万円で相談したところ、 上記状況全部考慮しても、問題無いとは言われました。 しかし、万が一があったとき、第三者に売れないんじゃ また回答は違ってくるでしょうか。
- 山田 太郎（@testman199）
- ベストアンサー率17% (438/2463)
こんなところで聞かないで、金融機関の仮審査をやった方が手っ取り早いと思いますよ。 大企業と言ったって企業ごとに与信条件は違いますし。 ただ、世帯年収からすれば4000万くらいはどうにかなるんじゃないでしょうか。
お礼
回答ありがとうございました。 金融機関としてはOKだそうで。 しかし、あちらは貸したい側ですから、借りる側が苦しくなるかなんて 考えてないだろうと不安でした。 世間一般の金銭感覚を知りたく、質問させて頂きました。 全体の回答として、４０００万円くらいなら大丈夫と言われて かなりホッとしました。 ありがとうございました。
お礼
詳しい回答をありがとうございました。 １については、先に予算の目安が欲しく、まだ各種提案資料・見積もりは 取っていない状況です。 ２については、ＣＩＣで一応夫婦共に事故歴が無いか資料を取り、皆無でした。 ３については…実は、これが一番問題かもしれません。 農地のため担保価値が一切無いうえに、妻の相続予定地のため、義父名義になります。 第三者への売却も難しいです。売れないと思います。 ４こどもの学費だけは、上の子１８歳の時点で、学資保険で８００万円、積立で６００万円を用意しようと考えています。これは、質問本文の預貯金とは完全に別で考えているため、 現在ある程度は用意があります。 仕送りも含め、ひとり１２００万円で予算を組んでいます。 あと、現在未来のキャッシュフロー含め、ライフプラン表も作っています。 実は、上記状況含め、金融機関には２～３か所相談したことがありますが、 融資が可能かどうかは全く問題無いという回答を頂きました。 諸経費もローン組めますよ、と。 ただ、融資可能かどうかと返せるかどうかは別問題だな…と不安だったのです。 この数年、貯金が無いまま結婚・２回の出産・夫婦共に転職・２回引っ越し 乗用車１台軽１台購入（田舎に引っ越したため）等ですっからかんになりました。 ４０歳で貯金無しは、本当にありえないと思います。 ただ、８年前の結婚から、世帯収入は夫婦力合わせ、３倍になりました。 まだ収入は伸ばせそうです。 数年しっかり貯金しようと思いましたが、夫年齢を妻が不安に感じているため 住宅ローン開始を早めた方が良いか…等悩んでいました。 大変参考になりました。ありがとうございました！