賃貸物件の一部取り壊し

質問

現在、小さな店舗物件を借りています。

その建物内にはトイレが無く、
屋外の少し離れた位置に、別棟としてトイレがあり、
そこも含めて賃貸契約しています。
ちなみに、そのトイレは少し老朽化はしていますが、水洗です。

また、建物内には正常に機能する水道もありません。
掃除用の水などは、
別棟のトイレの手洗い場より汲んできて利用しています。
飲料水は、
ウォーターサーバーをレンタルしています。

先日、貸主より、
諸事情により、別棟のトイレを取り壊したいと、
不動産屋を仲介し、告知してきました。

不動産屋は、
代わりに、近くに仮設トイレをずっと設置しておくので、
それで文句はないだろうというような態度です。

仮設トイレでは、水道の確保の問題や、
悪臭などの問題がある事から、
取り壊すのであれば、現状のトイレと同等の設備を、
建物の付近か内部に増築して欲しいと、お願いしております。

しかし、どうやら、聞き入れられそうにない気配です。

このような事は、契約違反ではないのでしょうか？
こちらは、どのように対処すべきでしょうか？

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

2番回答者です。補足を拝見しました。

　補足内容、まことにごもっともです。私もそれをも考えました。

　しかし、残念なことに日本の法体制は質問者さんの立場を良くするようにはできていないので、それを考えると、私のような結論になるんだろうなと思って書きました。

　私は不動産賃貸業を営んでおりまして、時々滞納者が出ます。借りた建物に住んでいながら、契約に反して対価を払わない。これが完全な債務不履行であることは明らかだと思いますが、この借主を追い出すのに良くても半年かかるのです。

　日本では自力救済が許されないのです。必ず、お金と時間をかけた訴訟を経ないといけない。

　契約で、「家賃を１ヶ月以上滞納した場合は契約を解除できる」「すぐ退去するものとする」と決めていても実際に訴訟をすると、1ヶ月の滞納で契約解除することは認められません。

　「払わない＝契約は守らない」と言い張る人間でも、首根っこをつかんで路上に放り出すわけにはいかないので、私はいつもイライラします。

　弁護士に相談なんて行ってみても「その債務不履行借主に、何十万円もお金をあげて、出て行っていただき、べつな人に貸すのが最善です」「これを称して、"盗人に追い銭"といいます」みたいなことを言われるのがオチなんです。

　たしかに今回は大家側の債務不履行です。質問者さんには元通りの状態にしてもらう権利があります。それは間違いないと思います。

　しかしそういう「自力救済禁止」システムになっているので、質問者さんが、いやがる大家に「私には権利がある。トイレ棟を建てろ」と要求しても、私がいやがる借主に「私には権利がある、家賃を払え」と要求するのといっしょで、実現は無理なんです。

　「借主保護」のために「裁判で」という制度になっているので、しかたないと、あきらめるしかなかろうと思います。

　何十万かの費用（弁護士費用などは取り戻せない）をかけて、1年くらいの期間をおいて、訴訟をすれば・・・ 、勝てるかもしれませんが、控訴されればもっとかかるわけで、その間質問者さんのお店はどうなるのかなあと考えざるをえません。

　家賃支払いを拒否すれば、これ幸い、大家が契約解除の挙に出そうです。

　となると、とりあえず妥協点として家賃をまけさせて、質問者さんがなんとか設備をつくる（状況がわかりませんが、例えば外側に簡単な手洗い場所を作るなど）などの工夫をするのが最善かなぁと思ったのでした。ま、これはホント、状況がわからない人間の妄想なので、「そんなができるような建物構造・配置になっていない！」とか叱られそうだったので書きませんでしたが。

　ということで、質問者さんのご質問に、誠実に答えようとすればするほど、「盗人に追銭」みたいなことしか言えないのです。だいぶご不満のようですが、ご理解下さい。

　くどいですが、権利は質問者さんにあるので、「要求しましょう」「勝てます」とかけしかけるのは簡単なんですけどね・・・ 。

お礼

丁寧な説明ありがとうございます。
納得はできませんが、
それが現実なんですね。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　いまどき、トイレ機能のない建物というものは日本にはありません。

　したがって、契約時においてトイレが存在していなかった（契約後、契約とは無関係に建築された）とか、契約時に「そのうちトイレがなくなる」「トイレを壊しても苦情を言わない」などなどの断りがなければ、質問者さんとしてはそのトイレの使用権も含めて賃借していると思われます。

　トイレ機能のない建物はない、建物を借りれば当然トイレも使えるものだ、というような「必須のものだ」という点が大事です。駐輪場の有無・使用権などとは事情が違います。

　契約でトイレの使用権を認めていなければ文句が言えないという話だと、敷地の通行権を契約で認めてもらっていない場合は借りた建物へ行くことができない、なんて馬鹿げたことがおこります。あり得ない話です。

　つまり、質問者さんが払っている賃料にはそのトイレの使用権も含まれているので、契約の時に存在した程度のトイレを設置しなければ、賃貸人としては債務不履行だと考えます。つまり、契約違反ですね。

　しかし仮設トイレを設置すれば、トイレの用は足せますので、債務不履行ではあるものの完全な（という言い方はおかしいですが）債務不履行ではなくて、「家賃に見合った履行をしない」という程度の債務不履行だと思われます。

　したがって、まず同等のトイレの建設を要求し（駄目なようですので）、家賃の減額を請求し、それも認められなければ大家側の債務不履行による契約解除通告へと移行するのが適切な対応であろうと思います。

　とりあえず、同等トイレの建設と、駄目なら家賃の減額を求められることをお勧めします。

補足

家賃が減額になっても、
水道がなくなっては、営業継続は不可能です。

まさか、ウォーターサーバーの水で、
お客さんに手を洗ってもらう訳にもいきませんし。

なので、水道のないトイレになった代わりに
家賃の減額をしてもらうという選択肢は、
ちょっと考えられません。

回答No.1

usami33

契約書をまずは確認してください。

その１
そのトイレが本当に含まれているのか、
単に使用してよいと書かれているのかで違いが出てきますよ。

その２
契約の違反に対する事項の有無と違反時の内容を確認

その３
解約に関する内容を確認

確認結果を元に再度相談されるのがよろしいかと

補足

契約書に「トイレの使用料○○○円」とあり、
その金額も合わせて、毎月支払っているので、
契約に含まれていない事はありません。

貸主側の契約違反については、
特に書かれていないようです。