【賃貸敷金】賃貸人変更で紛争発生時の自衛手段は

質問

退去予定の賃貸住宅で、ちょうど賃貸人の変更があったのですが、
旧賃貸人と新賃貸人との間で紛争が発生し、新賃貸人は賃貸人変更を無効と主張する事態になっています。

その影響で、敷金の清算の見通しが立たなくなってしまいました。
（退去日時点において、旧賃貸人、新賃貸人ともに、自分は賃貸人ではないと主張するためです）

今後、裁判で賃貸人変更が有効かどうか決着がつくと思われますが、
契約書には退去後１か月以内に原状回復分を差し引いて敷金精算するとあるものの、
決着がつくまでの間は実質敷金の清算は不可能だと思います。

そこで、それぞれと覚書を結び、上記問題決着の結果賃貸人となった者が退去日時点の賃貸人であることを認めさせ、決着の日より１か月以内にその賃貸人が敷金を清算する旨を合意しておこうと考えますが、これに何かリスクはありますでしょうか。

また、リスクヘッジのためにその他やっておいたほうが良いことなどありましたらご教授いただけると助かります。

よろしくお願いします。

回答No.3

滝戸 ゆき緒（@Yukio_Takido）

現役の弁護士です。よろしくお願いいたします。

覚書の作成にリスクはありませんが貴殿のような法律の素人が文面を作成しても、法的に欠陥がある代物になるのがオチでしょう。

速やかに弁護士に交渉を依頼することを勧めます。

回答No.2

merciusako

新旧の大家が揉めている、ということなんですね。

大家が変わったとしても、旧大家との契約は新大家に引き継がれますから、借主としては何もする必要はないと思います。

契約書に記載されている、予告期間に抵触することなく退去したのであれば、あとは敷金と原状回復費用の相殺の問題だけですから。

ひとつ気になるのは、原状回復費用が敷金を上回らないかどうかです。
原状回復費用の方が敷金より少なければ、確かに相殺すれば敷金の一部が返還されることになりますが。

そのあたりは、退去時の立ち会いで、その時の相手方と了解事項になっているのでしょうか。

仮に、敷金の一部が返還される、とした場合、新旧大家の揉め事が長引くことによって必然的に返還が遅れ、それによって損害が生じた、ということであれば、別に損害賠償請求をすることになりますが。

お礼

ありがとうございます。
そうです。新旧の大家がもめています。
旧大家は何もしなくても契約は全て引き継がれたと言っているので、それだけなら仰るとおりなのですが、新大家のほうがこの引き継ぎ自体を無効なものだと主張しているのです。それゆえに、敷金の精算は旧大家とやってくれと言うので堂々巡りになります。
退去の立会いはこれこらですが、この立会いについては旧大家がやらないなら新大家のほうでやってもいいと、新大家から言われていますが、そもそもこの状態で新大家のもとで立会いはやらないほうがよかったりしますか？

回答No.1

tryouts

返金すべき原状回復分を差し引いた敷金を供託する事でリスクヘッジが可能かと思われます。

法務局に対し供託を行う事で、供託を行った日に、債務の支払いを履行した扱いになるため、仮に新旧の賃借人の争いが伸びた場合であっても、支払い済み扱いとなるため支払遅延等による損害賠償の恐れもなくなります。

手続きとしては、不動産を管轄する法務局に対し供託の手続きを行う事になります。
※自分で行えば振込み手数料のみ、司法書士にお願いすれば手続き費用が発生します。

事前に、原状回復分の費用だけでも双方の同意の書面を得ておけば、その金額を供託することで事実上将来にわたり手続きはほぼ発生しません。

新旧賃借人のうち、賃借人であったと確定したものが、その権利を持つ証拠の書面を持ち、法務局に供託する金銭を受領する形になります。
※尚、新旧賃借人が裁判所にて和解・判決等が出た場合には、その決定書面。裁判所外で和解等がなされた場合には、場合によっては質問者様による追認の書面だけを作成する必要が出てくる場合があります。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
変更となるのは「賃借人(借り主)」ではなく「賃貸人(貸し主)」になります。
ですので、借り主である私は敷金の残りを返して貰う立場になります。
その場合にも応用はできますでしょうか？