不動産売買の債務不履行

質問

他人が勝手に造成した土地を賠償してもらう代わりに、売買契約を結びました。
しかし代金を支払いません。
相手の持つ不動産は、既に他人のものになっているか差押えられていました。

このままだと時効になってしまいます。
土地侵奪罪（擁 壁工事や産 廃保管等）というのも、考えないわけではありませんが、
代金回収面では逆効果と考えています。
かれこれ百万円以上、使えない土地の固定資産税だけ払い続けていますが、
擁 壁・産 廃等の管理責任を問われても困りますし、時効になり、産 廃の処理責任を
子孫に押付けられても困りますので、思い切って所有権移転を先行しようと思います。

・未払い金について、移転後に「担保」を要求することはできますか？
・できないとしても、元の自分の土地を仮差押えとかできますか？
・仮差押えや差押さえた場合は、時効が中断するのですか？
全くの素人で申し訳ありませんが、何かよい手を教えてください。
（私の対応が遅かったのが一番の問題と反省しています。が、まさかこんな不法者が
　いるとは想像すらできず、相手の言葉をずっと信じておりました。もう原状回復は
　無理ですので、手放したいと思います。しかしただで渡すのは悔しいです。屈するようで・・・。）

回答No.3

tk-kubota

それでは、再度、確認しますが、
この土地は、売買契約を締結したが、代金が未だなので、所有権は依然としてgooid-2013さんにあるのですよね。
そこで、現地では産廃などで荒れ放題なので、このままでは売れないと不動産屋は言うし、弁護士に聞けば、自己の所有権を相手に移転登記は出来ないし、できることは、代金の取り立て訴訟し、その勝訴判決で相手の財産を差し押さえて競売し、代金の回収する他ない。
と言うことですね(ここまで、間違いはないですか ?)
ないとして次に進みますが、「登記引取り請求権」と言う請求権はgooid-2013にはないです。
これは、gooid-2013さんが代金を貰っておきながら、買主に所有権移転登記に応じない場合に、買主にある請求権です。
gooid-2013さんは、代金を請求する権利があるだけです。
(この点、弁護士の言うことは正しいです。)
次に、このままだと、産廃などある関係で崩落したり人家に損害を与えたら大変だ、即ち、管理責任を問われたり、将来、gooid-2013さんに相続が発生した場合に、子らに、迷惑がかかる。
そのためには、どうすればいいか。
このことでお答えしますが、これは、都道府県で扱いが違うので、まず、市町村に行き、第三者に売却するために、どの部分をどのように改良すれば売却できるか、これをお聞き下さい。
擁壁だけの問題ならば、擁壁を改良することをお考え下さい。
産廃の撤去は、産廃の種類によって変わります。
更に、売却に際し、宅地には不向きだが、大きさにもよりますが、果樹農園、更には、近隣と合同で最近注目の太陽光発電として利用するなど、さまざまな用途が考えられます。
何故、このように考えるかと言いますと、法律的には弁護士の言うとおりなので、少なくとも、それに従っても相手が無資産ならば目的は達成しません。
そのようにわけで、従前のことは諦めて、前向きに考えてはどうでしようか。

補足

土地を造成したのは解体業者で、解体した家屋廃材を私の土地の上に長年おいています。
荒れ放題というより、彼らの処理が追いつかないほど引き受けた状態です。因みに我が
古家も、自前の重機やトラックであっという間に壊され、整地されてしまいました。
お花見の時期はごみを平らにならして、私の土地で臨時駐車場を経営しております。
土地侵奪罪、不当利得、債務不履行・・・。

以前、バイオマス発電、太陽光発電も検討しましたが、採算が合いません。そこで資材
置き場や作業場にと知人に助け求めたところ、契約済みの土地の売買に問題がなければ、
と前向きな回答をもらいました。勿論、ただ同然の価格になりますが・・・。

・債務不履行とはいえ、こちらが２重契約に問われないようにするには、どうしたら
　よいでしょうか？相手に契約書を返してもらうだけでなく、契約解除の書類も送る
　必要があるでしょうか？
・契約解除しても、ごみと擁壁は勝手に設置されたものです。彼らの所有物・造成物
　として、未来永劫責任をとらせることはできないでしょうか？　
・彼らの所有する土地（山）にごみを移動するにも、相手の合意が必要ですよね？
　拒まれた場合、どうしたら移動できるでしょうか？移動費用は処理費用の1/10で
　その程度（といっても小型自動車が買える）しか捻出できません。　
・擁壁は隣家と相手が勝手に協議して、部分的に作ったもので、下手に手を出すと
　どんなとばっちりがくるか判りません。全体で高さ５mＸ100Mの長い壁は作れません
　（高級スポーツカー程度の費用）。
・債務不履行による契約解除と、次の売買金額の差額を損害賠償金額とし、訴えられ
　ないでしょうか？
債務不履行の相手が体調不良のため、いつ他界するか不安でなりません。
ご示唆いただければ幸いです。

回答No.2

toratanuki

使えない土地なら、相手に名義変更して、固定資産税を負担させようということでしょう。

登記引取り請求権をもとに判決で強制するしかないでしょう。

お礼

「登記引取り請求権」をご教示いただき、有難うございます。
買手の不払いにより、所有権の移転ができないので、困っていました。
・訴状には、(1)(2)を記載したらよいでしょうか？
・債務不履行でも(2)を要求できますか？（3）は強制できませんか？

(1)売買契約に基づく代金支払い請求
(2)登記引取り請求権に基づく所有権移転請求
(3)抵当権など何らかの担保要求　…ができると有難いのですが。

無料相談の弁護士さんには、
　所有権の移転は裁判では強制できない（相手の合意が必要）、
　裁判では契約した代金の支払い要求ができるのみ、
　担保は請求できない（相手の合意が必要）、
　管理責任って何ですか？憶測でものを言わないように、
としかられます。

ですが、大都市では条例が変わってきているではありませんか。
最近の若い市長がなにを言い出すか分かりません。被害者に処理させることもあり得ましょう。
もしも勝手に造成された擁壁が崩落し、人家に損害を与えたら・・・、
固定資産税だけでは済まされません。

回答No.1

tk-kubota

よくわからないですが、これは、gooid-2013さん所有の土地を、他人が、gooid-2013さんの承諾もないのに勝手に造成したと言うのでしよう。
それを「売買契約を結びました。」と言うことは、gooid-2013さんが売主で、その「他人」が買主でしよう。
それで代金も未だと言いますが、土地に対する損害金の代わりに土地を相手に譲ると言うことは、おかしなことです。
賠償金も土地代金もgooid-2013さんが受け取る側です。
それを、更に、土地所有権も相手に譲るのですか ?
これらを明らかにしてくれませんか。
続きを拝読しますと、依然として、土地の所有権はgooid-2013さんにありそうです。
それを相手に所有権移転登記しようとしているようです。
この理由は、その契約書に基づくものですか ?　それとも任意ですか ?
いずれでも代金と引き替えでないと甚だ危険です。
担保云々は、任意的なことなので強制力なとないので、あてにならないです。
元の自分の土地を仮差押えは考えられないことはないですが、元々、代金が支払われないならば、所有権はgooid-2013さんにあると考えられるので、仮差押ではなく、「所有権を戻せ」と言う裁判になると思います。

お礼

ご回答有難うございました。
仰るとおり、おかしなことばかりですが、それが現実です。
賠償金も土地代金も、相手が払わなければ受け取ることができません。

かつて買手の父親の所有地の登記簿情報を取り寄せましたが、
何箇所にも債務不履行という記載があり、最後には「真正なる所有権の回復」
といった原因により、土地がお寺のものになっていました。
いったい何があったのでしょう。お寺が競売で落札したのでしょうか？

不動産屋さんは、現状回復しなければ私の土地には買手がつかないと言います。
ただ原状回復には数千万かかるほど、産 廃やらなんやら盛られてしまいました。
所有権移転登記は、売買契約書に基づくもので、子孫がこれ以上の損害を受けない
ようにするために、締結しました。

ただで移転してからでも、何か親族に担保を残す手はないか、土地侵奪罪で訴えて
管理責任を問われないようにすべきか等、お教えいただければ幸いです。

因みに弁護士さんは「訴訟」「差押え」「競売」「回収」を繰り返すのみです。
（このような実情を訴えていても、同じゴールなんですか？　
　感謝の気持ちも忘れて、八つ当たりしてしまいます。）