古い住まいの半分を新築、半分を残したい

質問

現在の住まいの建て替え（改築）についてご指導いただければ嬉しく思います。
以下、わかりにくくなりそうなので箇条書きにします。

■現状
・現在の住まいは木造平屋、寄棟、約70坪、築150年で、南北が長辺になる長方形
・40年前に西半分、30年前に東半分を大規模改築。見た目・設備は昭和の新建材や合板が主体
　柱・梁などはその都度新しく加えているようだが、構造自体は当時のまま？（細部不明）
・基礎は石に柱が乗っている程度、震災で震度5強でも被害は無かったが、
　耐震診断は0.2で「いつ倒壊してもおかしくない」との専門家の判断。
・屋根はトタンだがその内側にまだ茅葺きが家屋全体に乗っている

■建て替え（改築）にあたっての希望
・西側半分（約35坪）を、構造も含む全て解体して新築（28～30坪程度)、
　東側半分はあと2～30年は残しておきたい
　（生活自体は新築のほうだが、田舎なので冠婚葬祭時に自宅でのもてなしが必須であることと
　　いまも健在の祖父がこれまで生活してきた家を全て取り壊すのにためらいがある為）
・新旧の建物は屋内で行き来できるようにしたい
（くっつけてしまうと耐震強度的に意味が無いような気がするので渡り廊下を設けるなどで対応か）
・農家であり高齢者もいるため、西側を新築している間の生活は
　東側の建物＋レンタル水回りなどで対応したい

■伺いたいこと
・そもそも、上記のような計画は根本的な考え方としておかしいでしょうか？
　（建築については無知なため完全な見当違いをしているかもと思い、最も疑問な点です）
・行政への申請に関しては、これは一般的には建て替えではなくてリフォームに入るのでしょうか？
　（西側は構造を残さず全て新築しますが、古い建物を残すこと、トータルでは減築になること、
　新旧は渡り廊下でつなげる等はどういう扱いになるのか調べてみましたがうまく答えを見つけられません）

実際の建物を見ないと何とも言えないという部分もあるかと思いますが、ご存知の方いらっしゃいましたらご指導ください。よろしくお願いいたします。

回答No.5

kamapan

(1)敷地に余裕があるのであれば、別棟（渡り廊下で繋がない）
として「新築」します。

(2)既存の建物はそのままで、手を付けません。

これが一番問題の少ない方法です。

あなたは「既存」と「新築」の部分を繋ぎたい（廊下でも）
と考えている様ですが、この方法では「既存（萱葺き）」部分まで
実費で補強工事するしか無くなるのです。

多くの自治体が用意している「耐震補強工事」は
あくまでも「既存の住宅用」ですから、新築をくっつける様な
工事の場合には「補助金」の対象から外れるのです。

「他の回答者さん」も書かれていますが、多分基礎は
敷き石でしょうから、かなりの費用を掛けてコンクリートの

基礎を新しく設けるだけでも、スゴイ費用が必要となりますし
そこまで費用を掛けるべきなのか？　考え直した方が良いと思いますよ。

「補足」があれば「追記」が可能です。

お礼

やはり新築するのが最も費用対効果の面で納得できる形なのでしょうね・・・。

田舎なので土地はあります。ただ、既存建物が最も周辺環境の良い場所だったので（新築検討可能な場所はすぐ近くですが隣家との距離・公道までの距離・生活同線などの面で劣ります）なるべくなら既存建物と同じ場所で、という我儘な希望がありました。
（場所は変えずに、家を新しくして、古い家も半分は残して、工事も半分残すほうの家に住みながら出来たら最高！という短絡的な考えです。これも経済的余力があればできたかもしれませんが皆様のご意見を伺い、やはり非現実的だという思いを強くしました）

現実に引き戻されました。まわりくどい願望は持たずに、現実的に可能な選択肢をつきつめていきたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

回答No.4

odasaga09

[No.3の補足回答］自己用備忘録メモす(^^

私自身、「民家再生」実作完工例は一例のみですが(´_｀。) （ボツ案件は数あまた＾＾；）

＞本当は古い家屋を全部残して補強して住めるならそうしたい

「＞・・補強」中の仮住まい（兼物置）が仮設手配できるなら、これが一番で、なおかつ、効率的な補修はいとも容易です(^^　
そういう本来のご希望可能性をなぜ突き詰めないのでしょうか？？

　なぜその一番方向を曲げてしまうものはナニか？です。。
　コスト？
　新築並のすべての性能を持たすには当然新築並の費用がかかるのは間違いありません。
　コストに見合う？パフォーマンスは得られるか？　
　↑それは「新築住宅」にも全く同様な解が求められること。
　（何か新しきゃそれだけで「優位」なのか？　　女房と畳？　当世、使い捨てギャルタレやスマホも？(笑）的にそうかも・・ですが^^）

（いちお、私「民家再生」大御所先生に師事した経験も自称披露しておきますが(^^/
ただ私自身の最終到達地点価値観は、その「大部材・大架構これ見よ自慢？主義的な「絶賛」オンリーには批判方向。）

「そのまんま保存」至上の歴史的保存文化財ならともかく、狭いマチバ徒弟制の知識経験則で踏襲された庶民民家建築は学ぶ点も批判すべき点も多いものです。
もちろんその時代の「一般的な当たり前の生活様式」があってこその「ソフト込みのハードウェア」経験則であったわけですが。

ただ大きな特質は：
　「古」がつく「民家」（特に「仮住まい」的要素のない地方の）は、その建立意思として、何代もの家族に引き継ぐ（＝100年は優にレンジに入っていた）前提だったのです。
　当然、その時代時代も後の代の変化にも適合できる【融通性】が備わっていてこその大前提を有しているわけです。

もちろん現在の生活スタイル欧風化（「壁の建築」化）は想像の外ではあったでしょうが、「壁の建築」は「柱と屋根の建築」化にはそうそう対応できませんが、その逆は、持ってる【融通性】の特質発揮なのです(^^
【特質を生かす】、そういう基礎教養が「文化の香り」ひいては「生活の誇り」なのではないでしょうか？(^^

◆（能書きとはともかく^^;）　耐震補強：（実験作例）

まず、古民家の水平垂直の傾き・ゆがみの補正は、まったくいとも簡単です。
（傾いたままイイ加減な増築でもしていない限り）

「耐震補強」というと「強固な基礎に緊結」という大前提・杓子定規お題目で、完全新築並以上の基礎の新設・・・という方向に奔る再生例ばかりがよく報告されますが。。。

◆（石の上にのっかっているだけの）「石バ建て」の柱脚：
免振要素あるのですが、それは別研究テーマとして、ただ「緊固に固定しろ」に対応するなら、柱脚にホールダウン金物を取り付け、アンカーごと土間コン打ちする。（＝既存の礎石ごと全周囲かぶり土間コンを打つ。打ちシロはその分建物全体を（根がらみ仮補強後）仮設方立てでジャッキアップしておいて、また、腐朽など傷んでいるだろう柱脚のほうが多ければその分は柱脚カットする）

柱脚が不等沈下にも横ずれにも対応できたなら、あとは軸組みに筋かいや耐震面材など、必要量補強する（＝柱だけの大架構部分の空間一部（最低３尺幅）に耐震壁構造が出てくるが）、プラン次第。

◆既存の架構（主要管柱位置）を踏襲する制約はあるが、空間再構築センス次第(^^/

◆後の傷んだ補修箇所も数多くでるでしょうが、「新築以上のコストがかからない」ようにする、「どれだけ新築コストを下回る」かが腕の（脳力の）見せどころとなるでしょう。　有能な設計者を選別するのがお施主さんの仕事（＾＾

※本題　補足
質問補足の「解体予定建物」扱いはいつまで可能か？　方便「予定」はいつの時点でも「予定は予定」（＾＾
巷、行政さんも政治家さんもそればっかです(爆

◆図上、敷地を分けとけばカンペキ「別建物」です。資金的にも建物所有者名義もたぶん違ってくるでしょう。
　「人の予定」が強制されることは憲法違反です（＾＾

お礼

「予定」というものは、特に決まった期間を示さなくても良いということですね。よくわかりました。
なぜ現在の住まいをそのまま残す考えを通さないか、ということについては、耐震・間取り・家族構成など様々な理由がありますが全て行きつく結論は「コスト」なのだと感じています。今後は家族人数は減る一方ですので維持費も含め極力コンパクトに住みたいというところからの発想でした。私にもっと経済力があればと思うことばかりです。

参考になるお話をありがとうございました。

回答No.3

odasaga09

・そもそも、上記のような計画は根本的な考え方としておかしいでしょうか？

いいえー！！　きわめてまともです＼(＾o＾)／

＞いまも健在の祖父がこれまで生活してきた家を全て取り壊すのにためらいがある
ほか、すべてすばらしい観点です。
慣れ親しんだ生活環境を喪失することの「喪失感」というストレスに思いが至らない者が、そもそもたとえば「住まう」人生を楽しむ他人様の生き様にクチをはさむようなことの自己チュー観点のほうがよほどおぞましい感・・(^^

◆古建築部分：単純構造計算では計り知れぬ強度は実際にあります。ただトタン屋根下に既存の藁屋根というのは意外と重さのある屋根です。
それなり倒壊死までに至らない補強は必要で、やり方次第いろいろ可能です。

◆ただ、渡り廊下・回廊等の動線緊結は後の別処理として、既存減築部分と新築家屋は敷地分割して、それぞれ別棟扱い、新築部分のみ新・敷地部分として確認申請することでいけると思います。

古建築棟は分割敷地（要・接道要件）と建蔽率等の集団規定をクリアしてれば、新築棟の確認申請とは単体規定で無縁の「解体予定建物」とか、工事中仮設建物扱いの方便も考えられます。。

◆きわめてまともな発想を、「建築基準法」なる杓子定規もので「ダメ！」とするための法律ではありません。みんなの知恵で、どういうふうにまともな建築主の希望を合法に収めるか。行政の専門担当官含め、（他人に迷惑かけない範囲で）安全で安心な建築を自由に建てれるようにするための基準法です(^^/

お礼

回答ありがとうございます。
やはり茅葺屋根の古い家屋を半分残しておくには相応の補強が必要ですね。
費用についてかなり気になるところですが考えていてもしょうがないので専門家に相談してみることにします。

新旧の建物はまったく別物として扱うということはやはり「建て替え」という感覚で良いのですね。
古い方の建物を「解体予定建物」などとするという発想には思い至らなかったので大変参考になります。
その後20年くらいは維持しておきたいのですが、それでも「解体予定」でいけるものなのでしょうか？

本当は古い家屋を全部残して補強して住めるならそうしたいですが、
命を危険にさらしながら住む（とは大げさですが）わけにもいかず悩みます。
参考になるお話をありがとうございました。

回答No.2

inon

行政への申請は新築になりますので、古い部分の構造も遡及措置で補強の必要があります。
これが難しい、大学の構造の専門家にでも頼まないと基礎からどのように補強するかは分からないでしょう。
一番良いのは完全に西と東を違う構造として間にEXJPをはさめば確認も通るかもしれません。
設計事務所とよく相談してプランを作成して役所と協議して下さい。

お礼

回答ありがとうございます。補強はなかなか難しいということですね。
実際に工事するにあたっては設計事務所に相談する予定ではおりますので
よくよく話を聞いてみたいと思います。

回答No.1

yasuto07

はっきりいって、某テレビのリフォームと同じですよね、でも、建築費をみると、建て替えドウトウイジョウノ金をかけている、場面をよく見ますよ。

７０ツボの半分をリフォーム、床下に、すべてコンクリート敷き直して、柱を全部新品にして、壁やね、全部新品にする、

ダガ、絶対、既存、残す部分の、基礎もやり直す、同じ建物でも、柱の補強、屋根の吹き替え、

考えてご覧よ、それなら、最初から、半分を同じ間取りにして、半分を貴方がしたい、建物にすればいいんだよ。

一度、全部壊して、整地して、きそうって、改修と同じか、返って、その方が安いのでは。

何も、すべて、ヒノキを選ぶわけじゃなく、一般的な杉で、家を作るなら、何の問題もない、これから、また、50年は持って欲しいでしょう、あなたがおじいちゃんになるまで。

私なら、すべて立て直し、または、すべて同じ間取りで、中身、最新とかを考えますね。

そんな古い家を残すことは危険だし、むちゃくちゃ高くつきますよ。と思います。

お礼

回答ありがとうございます。現実的でないことはおっしゃる通りですね。
質問についての回答を得たいので締めずにもう少し待ってみます。