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異常な管理組合活動は区分所有法で規定されているか？
- ２年間海外で生活した後に帰国した組合員が、管理組合活動の異常さに気付く。
- 管理組合の運営状態や議決権の問題、役員の不適格性、理事会の権限について疑問がある。
- 高額な公金流出の阻止策や簡易裁判の手続きについての質問がある。
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大前提として、区分所有法は「マンションなどの区分所有建物に関する法律的な問題を解決するとともに、トラブルの未然予防」という目的を持って制定されています。 従って、区分所有という特殊な所有形態である区分所有者となった各人が、必ず守らなければならない、必要最低限の事しか規定されていません。 ただし、区分所有法では「建物、敷地、付属施設の管理、使用については別に規約を定めてもよい」としています。 つまり、「実際のマンションの管理・運営については、個々のマンションで決め事を作っても良いですよ」ということです。 これが「管理規約・使用細則（以下、管理規約という）」です。 従って、区分所有法に規定がないからといって、何をしても良い、というものではなく、この「管理規約」も逸脱してはならない、ということになります。 Ｑ１：区分所有法で、理事会に組合員が傍聴することを禁止していますか？ 禁止していません。理事会の存在そのものも規定はありません。 つまり、「管理規約・使用細則」がどのように規定しているか、ということになります。 たぶん、そちらの「管理規約」では、理事会についての規定はあっても、理事会の傍聴についての規定はないと思います。 理事会の設立目的は、「マンションの維持・管理にあたり、管理組合という大きな組織では動けないので、代議員（役員）をおいて、維持・管理の実施を任せよう」というものです。 従って、理事会はマンションの総会で決議されたことの執行機関です。 マンションの管理組合の最高意思決定機関は「総会」ですから、理事会で独自に判断・決定できることはほとんどありません。 総会において、それらの判断・決定ができるとされていれば別ですが。 理事会の運営に、一般の組合員が興味を示し、傍聴したいということであれば、理事会の公開は当然のことだと思います。 ただし、理事会の議案によっては制限があるかも知れません。 「個人情報保護法で禁止した」とのことですが、この意味が「管理費等の長期滞納者への対応」ということであれば、具体的な人物特定や滞納金の額が、役員ではない組合員に知れてしまいますので、問題があるということになります。 また、騒音問題でも発生源の個人が特定されますので、問題となるでしょう。 あるいは、何かの修繕事案で、予定工事価格等を審議する場合も、事前にその金額が知れてしまう危険がありますので、これも問題になるでしょう。 つまり、理事会において審議する内容によっては、非公開もあり得る、ということです。 Ｑ２：理事会で辞任勧告の議決が可能だと思うのですが、区分所有法に規定がありますか？ 区分所有法に規定はありません。 ただし、理事会と監事は別組織です。 理事会は理事をもって構成されます。 監事とは別です。 「役員」とは「理事」と「監事」を合わせた総称です。 従って、「監事」の解任を求めるのであれば、まず理事会で決議し、理事長が総会を開催し、総会において承認を得なければなりません。 なお、「監事」の役割は理事会のお目付役、ご意見番です。 理事会の運営が、区分所有法、関係法規、管理規約に抵触しないように運営されているかどうかの監視役です。 監事の役割についても、管理規約によって規定されていますが、通常は、理事会に出席して意見を言うことができるが、理事会のメンバーではないため、議決権はない、というものです。 これからすると、「監事が理事会の運営を妨害する」は何をもって「妨害」というのかが問題となります。 「監事が理事会の議決権を持っている」は、これは間違いです。 「専有面積を知らないと発言する。」は、知らないことが「監事」としての職務に影響することかどうかです。 理事会の審議内容に、「監事が専有面積を知らないこと」が影響することなのかどうかです。 少なくとも調べれば分かる話ですから・・・。 「この監事は、配偶者であって組合員ではない。」は、問題になるところです。 「監事」の資格要件として、組合員ということは求められていると思いますが、その配偶者まで拡げて良いかどうかは、個々の管理組合の考え方によります。 厳密に考えれば、「管理組合は組合員（区分所有者）の組織」ですから、配偶者はダメ、ということになります。 共有であれば別ですが。 ただし過去の役員において、配偶者も良し、としているのであれば「同居する配偶者も組合員と一体と見なし、慣習としてOK」ということもあるでしょう。 つまり、これまでそのようなことが認められていたとすれば、「この監事」が、「配偶者であることだけ」の理由をもって解任要求、というのは問題になるかも知れません。 Ｑ３：理事会で決定できる様にするには、理事会運営細則を立案し総会に諮ってから可能だと思いますが、いかがでしょうか その通りです。 理事会の運営についての細かな取り決めを策定し、総会承認を得ておけば、誰が理事になっても同じ運営がなされることになり、理事会の恣意的な運用が避けられることになります。 透明性確保のためにも必要かと思います。 「理事会は、何でも決定することができる」は、大きな間違いです。 管理規約によって規定されている「理事会の業務および総会によって付託された事項」以外はダメです。 従って「書籍を１０万円以下なら理事会で決定できる」も、書籍が問題ではなく、「１０万円以下なら理事会で決定できる」ということが総会承認されているかどうかです。 購入資金は、各組合員の管理費なのですから、各組合員がOKしているかどうかです。 ただし、緊急の場合はあります。 ガラスが割れた、ポンプが止まった、漏水が起きた等、このような場合は早急な復旧を要しますので、理事会あるいは理事長の権限で復旧実施をすることはできます。 Ｑ４：簡易裁判に訴える方法がありますか？ 「役員要件」については、それぞれの管理組合の考え方によります。 区分所有法に規定はありません。 従って、そちらのマンションでの要件を満たしていれば良いことになります。 「現状の理事会は、マンション管理会社に丸投げするのみ」については、管理組合として認めているのであれば、つまり総会にて承認されているのであれば、それがそちらのマンションの方針、ということになります。 「高額な公金流出を阻止すべく簡易裁判に訴える」についても、訴えることは自由ですが、理事会の運営、決定プロセスにおいて違法性があるかどうかが問題となります。 極端な例として、理事会が、予算案にもない修繕工事を計画し、独自に修繕に関する業者選定をしてしまい、総会承認がないまま、組合員への修繕工事実施のお知らせのみで実施しようとしている場合はダメです。 この場合、工事の実施は総会承認を得ている。さらに、工事詳細や施工業者選定は理事会に一任する、ということも総会承認があるのであれば、何の問題も生じません。 ただし、工事の実施承認だけ、というのであれば、その後の工事詳細や施工業者選定は再度総会に諮らなければならないことになります。 最初に述べましたが、区分所有法はあくまで基本です。 実際のマンションの維持・管理については「管理規約」で規定されます。 少なくとも、管理規約は区分所有法や関係法規に抵触しないように策定されていますから、「管理規約ではどのようになっているか」が重要でしょう。 また、「管理規約に規定がないのであれば、何をしても良い」ではなくて、「管理規約にない問題は総会に諮る」ということが重要です。 訴訟に当たっては、違法性が問われますので、管理規約を熟読の上ご判断ください。 ご質問の内容からは、多々おかしな部分が見受けられますが、「管理会社は何をしているのか」というのが不思議です。 少なくとも、管理会社の担当者は区分所有法や関係法規、管理規約に精通しているはずですから、おかしな所はその場で指摘すればすむはずです。 それができないのであれば、「管理会社としての業務怠慢」ということになると思いますが。 大変長文になってしまいました。 申し訳ありません。
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- saiteki_kouhei
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Ａｎｓ１．民法の共同組合の規定では、原則、公開です。 個人情報問題で公開できない場合とは、生活面とか、他の回答者のご指摘にある滞納金の案件の場合は 遠慮した方が良いと思います。 しかし、管理組合活動と建物内の自治会とを区分している分別がある管理組合では、滞納金は発生しません。 なぜなら、月額１万５千円以下ですし、さらに、マンション管理会社と縁を切るとか、修繕工事費を施工実施会社に 公開入札し、品質・アフターサービス無償期間等を比較してミニマムコスト化を図っています。 Ans2．技術系の居住組合員で理事会を編成し、永年理事としているところでは、理事会の運営が円滑です。 技術屋は嘘をつかない。工事をした現物が品質を表しますから、現物を診て判断ができる集団で構成します。 理事会が見積もり仕様書を作成できない様な「砂上の楼閣」、「頭数のみの理事会」が諸悪の根源です。 建築土木業界は、贈収賄の世界ですから、素人の理事長は手を泥沼に突っ込み、後日、できる理事会から 刑事訴訟され、３年間の懲役に服す事例が増えています。 Ans3．理事会は最高決定機関である総会のスタッフという位置付けです。 ご質問に記載しておられるとおり、細則を定め、総会に諮る方法があります。 法人格では、特に経理関係の社内規定を毎年チェックし、違反者の罰則規定は厳しいです。 民法でも不当利得・公金横領の規定があります。 そもそも、区分所有法は民法２０８条の区分所有規定が出典ですから、民法の規定を熟知すると 判断が容易になります。 Ａｎｓ４．良く調査をしておられますね。 マンション管理会社に丸投げの管理組合は、無駄な支出をしています。 また、マンション管理会社は、営業一人あたり１３から中には２０の管理組合を担当し、高額な利益を得られる 修繕工事の受注を指示する会社もあります。 意味不明なカタカナの肩書の名刺を携行させております。 品格無き無用な事業組織です。国交省の告発制度を活用して、不良なマンション会社と縁の切ることです。 過去に弁護士の指摘で、所轄の地方裁判所に工事中止の措置を申告したことがあります。 緊急を要しますので、１週間で中止の措置がなされます。 コンサルタントとか１級建築士の肩書が多い様ですが、一匹オオカミが多い。 ５０万円から１００万円でコンサルティング・フィーの契約をしたものの現場調査もせず、施工計画図も設計せず、 元請・下請け・孫請けと言う多重階層の工事体制を企画し、元請が工事瑕疵の責任を負うという 契約書を締結していた。 元請が現場調査をし施工計画図を作成し説明会を開催する有様でした。 ですから介在したコンサルの契約破棄と返金を申し出るべく理事会で指摘したが、理事長一人がコンサルと 便宜供与を行っていて、他の理事達も「いかがなものか」と発注停止を申し出ていｔ。 こういう状態でしたｊから、組合員が工事停止の判事を地方裁判所に求めた次第です。 幸い、元請が真摯な技術屋集団でしたから不良コンサルの介在を排除する意向でしたので、当件はコンサル 解約とともに再度見積もり入手を行い約１５００万円の流出を防ぐことができました。 以上
- ゆのじ（@u-jk49）
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＞現場調査報告書と施工計画と工程表と敷材リストの入手を義務付ける規定が必要だと思います。 ＞緊急を要する場合には、工事停止の処分訴訟する手続きを教えて下さい。 全体の趣旨が、良く分かりませんね。工事が始まるのであれば、現場調査とか計画工程とかは、見積書の段階で分かるのではありませんか。数社以上の専門業者に見積書提出を求めれば良いだけの話。相見積ですね。で、総会に諮って、例えば、一番金額的に安かったところに委託(工事発注)することになる。そういう適正な手続きが、既に完了しているのではないのかな。 そして、丸投げ方式というのは、たいていのマンシュン住民の最も望むところ。輪番制役員が当たり前であれば、どうしたって、丸投げが最良の策。それが嫌なら、貴方が理事長に即刻に立候補するべし。そして、一度ケチのついた専門業者を新たに推薦する区分所有者(組合員)は皆無となるので、貴方が自ら選定した工事業者を連れて来なくてならなくなる。で、バックマージンが貴方に流れたという噂を流される。貴方は、訴えられて、マンションを追い出される。それが、予想されるひとつのパターン。 緊急を要するのなら、臨時総会召集権のある監事を巻き込んで、まず、臨時総会を開催し、そこで、現在の理事長解任と自身の新理事長就任を取り付けること。役員は理事会互選が基本だが、臨時総会で決してしまえば更に良い。 工事停止は、既に、工事決定が総会承認されておれば難しい。総会に諮って全員で決めたことを貴方一人がひっくり返すのはダメと言うこと。そういう非常識は裁判で勝てない。大規模修繕なら、高額工事であり、その権益を守るために、相手は全力で貴方を攻撃する。 それにね、管理会社に丸投げと言うことは、管理会社が工事の元請なのかも知れぬが、そうではなく、一見、管理会社とは距離があるように見える業者が相見積で選定されたとしても、所詮、管理会社と癒着せざるを得ない。なぜかと言えば、最終的に、支払い事務を執行するのは管理会社だから、どのような業者であろうとも、管理会社の意向は無視できないということ。そういうことを承知していれば、簡単に、丸投げはいけないなどとは言えなくなる。丸投げを本当に止めたければ、いまの監理会社を切って、自主管理の管理組合とするほか無い。 まずは、『区分所有法』以前に、貴方のマンションの『管理規約』を熟読されたい。そこに書いてあることが全てで、貴方の疑問は解ける。総会は勿論、理事会の議事録も、全て、管理室に保管されているはずなので、然るべき手続き(多分、文書による申請が必要)をして、それらの『議事録』(貴方が不在だった数年間分)を見れば宜しい。理事長が議事録を見せないとか、そういうものが無いと言うのなら、貴方の勝ち目が少し見えてくる。
お礼
「思考の外化」と言う捉え方・教育手法があります。 これは頭の中の考えを文言では的確に表現ができないから、相手に伝わらないので、図示する手法です。 高速道路を逆走し正面衝突する事故が時折発生しています。 思考中の頭の中では正常だと判断していて、外界・視界の情報を識別する回路が閉塞している状態の運転です。 文言の表現は、思考回路が閉塞した状態に酷似しています。 昨今の大学の学科で、閉鎖された学部が増えています。 例：鉱山学科・資源開発学科・農業機械工学科・機械工学科・商船大学等、多々あるが、これらは、無形の文言と画像情報等が容易に国境と言う境を越えて誰でもが入手可能な情報社会に変貌が急進しています。 高齢者の中には追従・連動できないと投書する方もいる。 だが、図示すると理解できる場合が多い。 国土交通省の行政職は、マンション標準管理規約、マンション管理標準指針・長期修繕計画ガイドラインを丸投げで、マンション管理センター経由で外部の紐付き業者に委託し、自分たちは事務局と称して会議屋・旗振りをしているだけです。 姉歯偽装事件がありましが、耐震強度いくつの分譲集合住宅が竣工（完成）したかの実証シミュレーションを義務付けしていない。５００万住戸数の中で鉄筋コンクリート製が９５％以上と言う状態ですから、ＰＬ法の導入、１０年間以上の耐久性の保証等、改善すべきは、「分譲集合住宅・基本法(案）」を立案し試行すべきです。 近隣の理事長経験者たちの協議会に出席しておりますが、実情はでたらめな総会が多く、異論を述べると村八分が発生し、争議争論で罵声怒号だそうです。 「できない者にやらせるな」と言うのが管理職講座での鉄則だと大昔に受講した社内教育を思い出します。 これは中国の言い伝えでもあります。 諸葛孔明の論理展開の中にも出現します。 学生に機械設計概説でも同様の考え方で、まずは、立体の単純物体（球・立方体・円錐）等を図示するところから始めます。幾何学・図形学の基本です。 この基本知識を備えると、法律の解釈も図示する手法を応用する学生が出て来ます。 また、今ではコンピュータを使ってシミュレーションを行うのが当たりまえの日常の学生生活ですから、民法の口語化にも関心を持って自主学習する学生もおります。 分譲集合住宅の維持管理も全国同一のソフトで管理する時代が来るでしょう。 そこには、マンション管理士が不要になり、維持管理費の低価格化が浸透するでしょう。 自治会の設立と運営が行われる様になるでしょうが、これは生活面の規範・規定ですので、現在の地方条例では整合しないからできるカテゴリーから共存共生の波紋を広げる活動が必要になるでしょう。 デジタルデバイドも、わたくしどもの管理組合では、後５～８年で、対応が可能になりそうです。 いずれにしても、お上・役人が決めたから問題が無いと公言する世代が消滅する。 備えあればうれいなしと言いますが、大地震予知は、未熟の段階であって、震度９に耐える分譲集合住宅は、鉄骨づくりの超高層住宅のみが外形を維持するだけであろう。 鉄筋コンクリート造りは１階と２階が圧縮破壊し、３週間分の備蓄物は取り出せないであろう。 免震・制震の構造の新たな工法の出現を夢見る次第です。 １００ｍスパンで高さ１００ｍの人工地盤と大深度の地下空間への人工都市化の研究開発が、地震国日本には必要であろう。 どうも助言をありがとうございました。 穏やか展開・説明に感謝します。
補足
懇切丁寧な助言をありがとうございます。 何回も熟読しました。 管理規約はありますが、試行案の状態ｄす。 私が同席した理事会は、次期（翌年度）１年間試行調査委員会を設け、改定案を次期期末総会に諮ると決定しております。 この試行案は、法律ではない「マンション標準管理規約」のコピー版であり、理事会は、全く、内容を調査・審議していなかったと理事の一人が語って呉れます。 この様な状態の場合、弁護士に聞きましたところ、区分所有法に基づく判断をするのが妥当との判断でした。 ただし、区分所有法は、分譲集合住宅のみを対象にした法律ではなく、複合事務所・物流倉庫等、区分所有権が発生する建物等、「包括的な法律であるから区分所有法の出典である民法の協同組合・事務管理の規定に基づき判断する事」との助言を得ました。 次に、役員の選出要件ですが、最高裁判例にもありますとおり、原則は居住組合員から選出する事。つまり、区分所有法は、建物・付帯設備等の共用部・共有部に対して、日常から維持（保全・修理）する責任が組合員にあると強行規定している。ですからこの運用要領を細則で規定し拡大解釈の発生を予防する事が必要だと思います。 外住組合員は日常、共用部・共有部の状態を視認する責務を履行していないという状態・判断から課徴金を科すことが妥当と言う判示です。 監事職は、ご指摘のとおりの任務があります。 迷惑監事の特性を以下に補足します。 ・登記簿謄本（権利書、登記全部事項証明書）の存在を知らない。 ・躯体・付属設備＝ライフラインを説明・図示しても理解ができず、その上、配置図や一般の地図を読めないことが判明しました。 ・ここは最高級のマンションであり、賃借居住者の奥さん達に向かって貧乏人だと愚弄する有様です。 ・夫婦とは形だけであって同居別居。ご主人が毎日近隣のコンビニで弁当を購入している。 ・そのご主人が急逝し、理事会の承諾を得ずに、葬儀を済ませたと自分で掲示する。 ・お上・役人が決めた事に誤りが無いと大日本帝国時代の啓蒙・解釈を理事会で披露する。 お上とは天皇陛下、役人とは霞が関の国家公務員のことであり、いずれも、立法には無関係です。 ・病院に入院したから見舞いに行った某奥さんは、二度と来ないでと見舞いを断られた由。 他にも多々の行動が浮上しておりますが、どうも行動半径が狭く、真実を追求する意識は皆無の様ですし、書籍を購入したと携行するが読んでいない。要は見栄っ張りなのです。 監事の選出要件を質問に示しましたが、過去に、弁護士の仲裁に立ち会ったことがあります。 ・監事とマンション管理会社の責務不履行を指摘して呉れました。 ・最低限・基本事項等、監事は自学自習せねばなりませんが、昨今の経済萎縮世相では、毎日の生活費を切り詰める苦労の連続ですから、公序良俗の維持を考えるゆとりが無いのが実態ですし、ペットの飼育は当初から禁止ですが毎晩開放廊下を猫が闊歩しはじめた。転入者であって、生活面の規範である人様に迷惑をかけないと言う意識が皆無の様です。 ・不具合が発生したら放置せず、すぐに指摘し説明をする地道な活動が必要だと思っています。 地方のストライキばかり行っていた会社に中途入社した私は社員教育制度を導入することを提案しました、 一方、品質管理（ＱＣ）手法を会社は導入し、この中に、社員教育制度を組み込み、研修所を設置し、技術系は年間２週間、事務系は年間１週間の缶詰教育です。最終日に試験を行い、不合格者は給与査定からマイナスされる。 この制度は、スパイラル状にレベルを上げて行きます。 高額な費用を要しますし営業職は受講すら困難なので、e-Learningに切り替えました。受講する出張旅費交通費日当だけでも高額です。講師は社内専門家に委ねて教材を配布しておりました。 お金の出費にはきめ細かな規定を定め、違反を繰り返す者には、給与から差し引く等の労使協定を締結。 このＱＣ手法は、「おもてなし」と言う表現にもなっていますが、顧客最優先の考え方です。 さて、分譲集合住宅戸数は５００万戸を超え、居住者数は１２００万人を超え、総人口の１割に相当します。そして、高齢者の独り住まいとか空き家が目立ちます。 ３．１１以降、東京湾直下型地震、東海地震説が薄れ南海トラフ大地震説が唱えられ、意味不明な確率３０％とか７５％とかが附言されておりますものの、貴方の居住場所には何月何日頃、震度いくつの地震がどの方向から襲来するという地震予知に至っていない。備えあれば憂いなしと言うが、高層住宅では、やはり出費には限度がある。関東大震災の被災を基にした耐震強度５ではもはや対抗できない。概算見積もりでは、耐震補強には２４億円から２５億円を要します。この金額は建て替え金額です。 竣工当初は、防火訓練が毎年行われ、私は消火ホースで放水、消火器の実習等に参加しました。いつの間にか、消火ホースが撤去され、消火訓練も行わない管理組合に変貌しました。 そこへ、個々人の部屋に煙式・赤外線式の火災感知器を設置して欲しいとか、高齢者が生存しているかの自動識別装置を設置して欲しいとか、専有部への工事希望が希望する独り住まいが増えて来た。 火災報知器を備えているから室内の押釦を押下すれば良いと説明するとどこに設置してあるのか？ 本当に知らないらしい。繰り返し現場で説明する必要がある。 防火管理者・防災管理者の任命が権原者に必要だと理事会で説明しても初めて聞くと理事達。 火災報知器の電鈴（ベル）が全館鳴動すると自動的に消防車が出動して呉れると錯誤している理事達。 近隣の事例、及び、都内の一部の管理組合（複数）の協議会では、役員の選出要件に技術系・修繕工事業種に就労する実務者等で構成し、永年理事と定めた管理組合がある。 管理組合の活動目的が共用部・共有部の維持（保全・修理）であり、高額な支出を抑制すべく専門知見者で構成するのが的確だと思います。そして、共通する成果は、管理費と修繕積立金の合計月額が１万５千円です。 私がサラリーマン時代には、「できない者にやらせるな」、「できない者には３年間の猶予・育てが必要」と言う管理職講座の教えを組み込みました。３年間で育たなかった者は配転対象とし社内就職先を提示する仕組みです。石の上にも３年、自学自習させるスタンスです。院卒も時折該当しレベルが高い研究開発職に就労すれども「できない者」が発生する。学歴のみでは通用しないのが人生・社会だと思います。 そもそも日本では新しい法律が施行されると官報で広報するだけで、解説を国民に行わない。 民法第５編に遺産相続の規定がある。昭和２３年から２４年に試行し昭和２５年から施行開始。だが、上述の監事は家督制度を持ち出し、自分の直系親族の男性が居ないと言い出し、配偶者である自分が夫名の財産の半分を相続できることを知らず、占有部の所有権は、未だに死亡した夫である。 当初の管理規約は３週間以内に届け出を規定してあった。 迷惑居住者に、高齢者が浮上する昨今です。 どうもありがとうございました。