相続 正しい土地の財産額について

質問

遺産相続について、被相続人の義理母は2年前に亡くなりました。義理の父は10年以上前に亡くなっています。

夫とその姉の二人兄弟なので通常2分割になるかと思いますが、義理母は認知症で夫が介護をしていました。認知症だった為生命保険も支払いが止まっていたり高価なものはなにもなく財産と呼べるものは今、土地と家だけです。今その家に夫と私が二人で住んでいます。
夫の姉は母が認知症になる前から家を出て結婚していましたが今は離婚しています。
介護に関することはなにもせず、お葬式代も一銭もださず、お墓参りやお線香もあげにきません。

今回2年なにも連絡をよこさず先月下旬に一方的に財産はもらうから弁護士を通じて家庭裁判所に申請すると一通のメールが夫にきました。そのメールには返事はしていません。
義理母が亡くなってからこちらから連絡しても話し合うことを避け全く連絡なしの2年間でこういう連絡があり戸惑いがあります。でもこちらでもやれることはやらなくてはいけません。

それで質問ですが、財産が土地と家だけになりますが、
その土地の評価額についてですが、
役所から送られてくる個展資産税の通知書に記載されている評価額と不動産評価額が違うのはなんとなく分かるのですが、家を売らないで財産分割をする場合、評価額は通知書記載のものが正しい額になるのでしょうか。

その額を基準に介護していた寄与分などを考慮した額を姉に支払うことは可能です。
ただ不動産評価額だと通知されている額の1.5倍以上の価格になります。
そうすると家を売らないと払うことができません。

通知書の記載額は約2400万昭和48年築　小規模住宅用地となっています。

現在も家の名義は義理母のもので相続に関する手続きはなにもできていません。

アドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.3

funoe · ベストアンサー

no2です。補足質問への回答。

＞代償金の算出は時価での計算になりますので、お調べになった不動産評価額になります。
そうであれば、やはり支払うことはできないので売るしかないのですね。。

→必ずしも売るしかないわけではありません。売るのでなければ、
　「名義を姉と夫の共有にする」、すると夫は「半分は姉の権利のある土地建物を自分だけで使う」ことになりますね。
　なので、姉に「使用料」（家賃）を払うのが当然だとおもいませんか？
　お住まいの地域で同じくらいの土地・建物を借りたらいくらくらいになるかを調べ、その半額を姉に払って住み続けることができます。
　また、家賃を払うのもイヤならば、　
　「共有名義にする」「あなた方夫婦はそこに住まない」とすれば、姉と夫の共有の不動産が空き地・空き家として放置されるだけになります。
　（固定資産税は姉と夫で折半負担になりますね）

　伝統的な風習の残る地域（つまり都市部以外の大部分）では、
　「家の財産は跡継ぎが継ぐ、老親の面倒は跡継ぎが責任を持って全面的に見る」という価値観がありますよね。
　いまさらですがコレを望むのでしたら、義母殿に遺言書を書いて貰うか、生前に贈与を受けるといったことが必要でした。
　更に、そのようにすることを姉にも納得させておくべきでした。
　そのような事前準備を怠った以上（その上、姉との感情的な対立を残したまま今を迎えてしまった以上）は、　ドライに民法の定めに従った遺産分割は避けられないでしょう。　

＞・義母殿なきあと、姉と夫で共有している土地・家屋に住み続けているのなら、その分の「家賃（相当額の半分）」も本来姉に払うべきものです。
これは私が払うべきものになりますか。
→夫婦で住むのですから、どちらが負担しても構いません。
　賃貸アパートを借りるとき、大家さんは家賃の負担が夫なのか妻なのか気にしません。
　姉と弟夫婦だと思うから混乱するのです。第三者の大家さんと同じと思ってください。
　（理論上は、姉がその土地・家屋の半分の権利を第三者に売却することも可能です。現実にはほとんど売れませんが。）

まずは、姉の希望（主張）を確認することが大事ですよ。
いますぐ現金が欲しいなら「土地建物を売って換金せよ」っていってくるでしょうが、
そうそう直ぐに売れるものではなし、安くすれば売れるかもしれませんが、半分の権利のある夫が「そんなに安くでは売れない」と主張できます。

お調べになった不動産鑑定額からの大幅値引きでの売却は認めないと夫殿が言えば、結局、姉はしばらく現金を入手できなくなるわけです。
一方、共有名義にして家賃として永続的な収入を得られればそれで良いと考えているかもしれません。
また、名義は夫にしてもよいから今後＊＊年間に亘って、その代償金を分割で払ってくれればそれでよいというかもしれません。
なんにせよ、姉と夫が平等な権利を持っていることを理解した上で、姉の希望を聞いて見なけりゃ話は始まらないでしょう。

で、姉の望みがあまりに理不尽だと感じたらそれからその後の対応を考えればよいのです。

回答No.2

funoe

相続税の相談ではなく、姉と夫の遺産分割協議のことですよね。

　で、土地と建物を売却するのではなく、土地と建物は夫がもらい姉には代償金を払うことを希望しているということですね。

代償金の算出は時価での計算になりますので、お調べになった不動産評価額になります。

まず、スタートはご存じのとおり２等分からになりますよね。

で、加減するための事情を考慮してみましょう。

・介護に関することはなにもせず　
　→義母殿を扶養する義務は姉弟等しく負っていますから少しは考慮できます。
　　夫殿が負担したことが明らかな金銭の額を整理しておきましょう。
　　「手間をかけた」「世話をした」ことは心情的には加算したいでしょうが事実上無理でしょう。

・お葬式代も一銭もださず
　そもそも葬式代を負担するのは喪主です。
　相続税の計算で「葬式代は相続遺産から控除してよい」としているので誤解されがちですが
　喪主は夫殿だったのならば夫が負担して当然です。
　お香典で賄えないほどの過剰な葬儀をして足がでたら喪主の負担、余ったら喪主の取り分と
　するのが民法の扱いです。
　つまり、「お葬式代も一銭もださず」は遺産分割に関係ありません。
　ただ、「お香典も出さず」なら、心情的には相当ひどい姉ですね、同情します。

・お墓参りやお線香もあげにきません。
　心情的にはどうかと思いますが遺産分割には関係ありません。

・書いてありませんが義母殿と同居していたのでしょうか？
　そうなら、家賃はどうしていましたか？義母殿の名義の家に無償ですんでいましたか？
　本来負担すべき家賃を負担せずにすんでいたのならば「介護に要した費用などはその一部でしかない」
　と姉が主張することが予想されます。

・義母殿なきあと、姉と夫で共有している土地・家屋に住み続けているのなら、その分の「家賃（相当額の半分）」も本来姉に払うべきものです。

・姉の立場でいえば、
　土地・建物の評価額の半分をスタートに、
　義母と同居していた時期に、本来義母に払うべきだった「家賃相当額」を加算し、
　義母の介護のために要した金額の半分は姉が本来負担すべきものとして減額し、
　その結果が遺産として受け取るもの。
　さらに、義母なきあと（半分は権利のある）土地・建物を夫殿だけで専有利用してることの家賃相当額（世間の相場）の半分の2年分
　を加えたものを夫殿に要求してくるでしょうね。

　で、現金では払えないというなら
・土地家屋以外の金銭面については総額を明らかにして今後分割での支払いを要求する。
・土地家屋は共有名義にして、今後も家賃相当額（世間の相場）の半額を毎月払うよう要求する。
　ってあたりが、妥当なところでしょう。

　というか、弁護士さんがすでに介入しているなら、およそこの通りになるでしょう。

　正直言って、（売れるものなら）とっとと売却して精算しちゃったほうが楽ですよ、手元に現金が残るし。

補足

解答ありがとうございます。
冒頭の知りたいことはおっしゃる通りです。

＞書いてありませんが義母殿と同居していたのでしょうか？
そうなら家賃はどうしていましたか？義母殿の名義の家に無償ですんでいましたか？

夫は母と二人で住んでいました。
2年前の12月に結婚式をあげて1月に引っ越しをして3人で住む予定でした。
ですが、引っ越しする前に亡くなられ一緒に住むことはしていないです。

＞代償金の算出は時価での計算になりますので、お調べになった不動産評価額になります。
そうであれば、やはり支払うことはできないので売るしかないのですね。。

＞・義母殿なきあと、姉と夫で共有している土地・家屋に住み続けているのなら、その分の「家賃（相当額の半分）」も本来姉に払うべきものです。

これは私が払うべきものになりますか。
家賃に相当する額　というのはどのように出せばよいのでしょうか。

こちらも弁護士をつけたほうが、やはりよいですか。

回答No.1

ma-fuji

＞家を売らないで財産分割をする場合、評価額は通知書記載のものが正しい額になるのでしょうか。
いいえ。
相続税評価額は、家は固定資産税評価額ですが、土地は家を売る売らないに関係なく、「路線価方式」もしくは「倍率方式」によります。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/19.pdf

なお、その土地がどっちの方式によるのか、路線価の価額はいくらか、倍率は何倍かは、下記サイトで検策できます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

補足

解答ありがとうございます。

少しずつ頭に入ってきました。

自宅が路線ではないと思っていましたが路線価でした。住宅地区です。
サイトでの例では正面路線価が30万になっていましたが、自分の場合はどのようにだせばよいのでしょうか。

自宅は住宅街ですが、道路に面している部分は車が縦に入る分（3m？）くらいです。
角の家ですが両隣と裏も他の住宅に囲まれています。

なので宅地の間口が狭い場合にあたると思われるのですが合っていますか。
またその計算の地積は家全部のm2の面積をさしますか。