敷金と保険のちがい

質問

これまで管理会社が不具合を全く修繕しない事や、その他のずさんな対応にどうにもならなくなった為、報告と改善要請をかねて、大家に手紙を書き、大家から、管理会社を動かしてもらう考えで準備中の者です。勉強の為、他の方の回答欄を拝見してますが、大家や管理会社には、入居者を追い出す手立ては、いくらでもある、という回答を見て、これから大家に連絡する事は、メリットはないのではないか、と疑問が出て来ました。管理会社は、顧客である大家からの苦情であれば、逆にチャンスとなり、逆にそれを利用して、大家と管理会社の双方が有利になるよう、入居者をいずらくさせる介入や手立てはいくらでもある訳で、すぐに引っ越しが出来ない状況下、波風立てたくない思いもあり、それならば、退去時に長期間修繕を放置したという理由で、不具合部分の敷金は支払いません。と現時点で交渉するのがいいのではないか、加入している保険で修繕出来るので、その方が都合が良いのかも知れないと考え始めております。天井雨漏りなど、生活上不自由はありますが、退去時まで我慢をすればいい事。退去時に、敷金からではなく保険で修繕対応してもらう為の交渉をするには、文書での約束が保管されていれば有効でしょうか。

また、天井漏水に伴う二次被害で、風呂場や台所など配管が繋がっている場所にも不具合があり、これも全部保険対応出来ると確認済みですので、これらも全部退去時に敷金からではなく、保険で対応する。という約束を交わしたいのですが、こういう文書には有効期限などあるのか、担当者が毎年人事異動で変わる管理会社なので後々揉めたくないんです。このような場合、他に円満な交渉術がありましたら、ご教授下さい。

経験者や専門知識のある方の回答をお願いします。

回答No.1

kutugen · ベストアンサー

元総合不動産会社勤務の者です。

御質問内容が複合的ですので、以下に整理して回答申し上げます。

1.大家に手紙を書くことでメリットはあるか？
　→お住まいの物件が、借受物件かどうかにもよります。
　　借受物件とは、不動産会社がその建物を丸ごと所有者から賃借し、
　　それを個別の入居者に再賃貸しております。
　　その場合は「大家＝管理会社」である場合も多いので、契約書を御確認下さい。
　　賃貸人が管理会社である場合には、所有者へ手紙を出すメリットは少ないでしょう。
　　借受物件でなければ、大家を通したクレームは強力です。
　　ただし、「そういうのは全部管理会社に任せている」という態度の大家も多いです。
　　よって、大家次第、運任せといったところです。

2.家や管理会社には、入居者を追い出す手立ては、いくらでもある
　→非常に限られた状況下で使える、非常に限られた方法しかありません。
　　このような場ですから、素人さんや鬱憤を晴らしたいだけの人も多いので、
　　様々な回答もあるかと存じますが、普通の賃貸では家賃を滞納しない限り大丈夫です。
　　家賃を半年滞納したような人であっても、滞納者が自ら退去しない限りは、
　　賃貸借契約解除を通告→入居者が拒否すれば裁判→解除の判決を取る→
　　→判決に基づいて退去を求める→入居者が拒否→退去の強制執行命令を取る→
　　→退去の強制執行が行われてやっと退去・・・・このくらい難しいんです。
　　他にも重大な契約違反や、居住に危険なほどの建物老朽化等もありますが、
　　その際でも、入居者が同意しない限りは多大な時間とお金を使って上記の裁判です。
　　（ただし、定期借家契約物件は、契約終了時に無条件で退去しなければなりません）
　　ということで、契約に違反しない限り、波風立てたところで恐れる心配はありません。

3.入居者をいずらくさせる介入や手立てはいくらでもある訳で
　→ありません。
　　正しく言えば、ありますが、やれば違法です。
　　水商売や風俗絡みの従業員用の賃貸物件などを専門で管理している会社で、
　　そういう「介入や手立て」を使ってるとこは知っていますが、
　　そこはヤクザのフロント企業です。
　　まともな不動産会社はそんなことしません。
　　あるとすれば、社会常識や遵法精神に欠けた個人大家が暴走するケースくらいです。

4.不具合部分の敷金は支払いません。と現時点で交渉するのがいいのではないか
　→はい、それは注意点が多々ございます。
　　浴室の鏡が割れて撤去されているなど、その時点で滅失して状態が変化しないものだけ
　　にしておきましょう。
　　仮に、有印文書で確約を取ったとしても、「確かにココまではその時の破損だけど、
　　それ以上の破損は入居者さんの責任です」と退去時に主張されかねません。
　　敷金を全額即時返還してもらった上で、退去時完全免責の確約を取れれば安心ですが、
　　そのようなことに応じる管理会社は皆無でしょう。

5.退去時に、敷金からではなく保険で修繕対応してもらう為の交渉をするには
　→御質問者様が加入している保険をお考えでしょうが、
　　その保険の約款をよくお読み下さい。
　　「事案の発生時（発生を知った時）から○○日以内に～」などと書いてあるはずです。
　　もちろん保険金の支払いも、期限が設けられているはずです。
　　何年後、何十年後の退去になるか分からない時の保険金支払いを受け入れる保険会社
　　があるとは思えません。
　　保険対応で修繕が可能と確認済みであれば、速やかに全ての不具合と破損個所の修繕
　　実施する方向で動いて下さい。
　　管理会社にとって漏水は、火災の次に最優先で対応すべき事項でありますので、
　　推察するに担当社員の怠慢か、過重労働状況が原因と思われます。
　　よって、管理会社に直接乗り込むなり、上司を呼びつけるなりして、
　　現時点で盛大に揉めて下さい。
　　後々揉めれば、揉め事は更に大きくなり、おまけに多額のお金まで失ってしまいます。

申し訳ありませんが、御質問内容から拝察して円満な交渉が行える状況ではないようです。
交渉事や揉め事が苦手な方であれば、知人なり親族なりに助力を求めるべきです。

優良管理会社であれ、悪質管理会社であれ、入居者様との揉め事は日常業務の一つです。
賃貸住宅というのは、状況が貸室ごと、物件ごと、所有者ごと、入居者ごと、地域ごと、
それぞれに異なるので、常に揉め事が発生しています。
ですから盛大に揉めたとしても、管理会社や社員から恨まれたりする心配はありません。
むしろ、レベルの低い管理会社だと「揉めたとこだけ対応する」という体質もあります。

以上、御参考になれば幸いです。

お礼

御丁寧な回答ありがとうございます。

わかりやすく整理して下さり、大変勉強になりました。

漏水は、火災の次に最優先されるようなものなんですね。管理会社と、盛大に揉めても、法的な段階を踏まない限り、退去はさせる事が出来ないと知り、安心しました。入居者は、立場が弱い。それが、賃貸生活なんだとあきらめかけてましたが、再度、修繕依頼を揉める覚悟で、交渉しようと思います。

恣意的な意見が多い回答欄で、親身に関わって下さりかたじけなさで涙があふれる思いです。お力添えありがとうございました。

回答No.2

zipang_style

＞入居者を追い出す手立ては、いくらでもある、という回答を見て
老朽化が進んで手直しに金を掛けるくらいなら建て替えたい、という物件なんでしょうか。
普通は漏水を起こしていたら、直しますよ。
漏水で入居者の家財に被害が出たら、賠償するのは大家さんですから。

大家に修繕のお金が無いから
管理会社に「適当にあしらっておいて！」と言っているのかも知れませんが、
大家さんに連絡を取ってはイケない、というルールはありませんので、
漏水の状況を映した写真を添えて、「早く修理してください」と依頼をされれば良いでしょう。

配管の修繕は、大家さん負担ですから敷金とは関係無いです。