マンション 理事長の責任

質問

こんにちは。３年程前に、中古マンション(築30年以上、自己管理)を購入しました。
理事長及びその他の役員に対し、不安や憤りを感じております。
なにか出来る事や方法など教えて頂ければ幸いです。
長文ですがお願い致します。

(1)理事長の言う事が色々変わる。
購入直後、ベランダのサッシがガタガタで網戸があきにくかったので理事長に直したいと相談しましたら、『それなら最初は貴方の方で費用を立て替えておいて。後で管理組合から払うので』との事でした。ところが、２、３日後、管理組合の他の役員などと一緒にきて、『サッシは共用部分なのでそちらで勝手に直してもらっては困る』その後、理事長に抗議をしましたら、『今なら引っ越ししてきて間もないので何をしているか他の住民にわからないので（内緒で）して下さい。』といわれましたが、よくよく聞くとこちらの実費との事。見積もりしました所高額なのでとても実費では払えず断念しました。

(2)インターホンも鳴らさず勝手にドアを開け入ってきた。
昨年夏。階下からの水もれがあり、水漏れの場所がこちらのベランダ側にあることがわかり、『修理するのに業者方が玄関から部屋に入らなければないない』と理事長に言われ、『それなら申し訳ありませんが、来られるまえに連絡してもらえますか？』と理事長に言いましたら、『なんでそんな事言わなくてはなんのか！』と逆切れされました。その後、私も大変憤りを感じ抗議をしましたら、『そんなにあんたを傷つけたのならあやまる』と言われたので私もその場をおさめました。その翌日、修理業者と理事長が来られるとの事だったので、ドアのカギをあけておきました。そしたら突然ドアをあけ入ってきたので、『インターホンを鳴らさずに人の家に入ってきて何ですか！』とここでも抗議しました。が、何の返答もなくはいってこられ、正直、怖いと感じ、のもう何もいいませんでした。

(3)理事長の暴言。
私は今年、マンション内における他の会の役をしております。その会の会合にあたり、書類を配布するため、集会所においてあるコピー機でコピーをしようと管理人室に許可を得に行きました。その時、管理人が、『奥で理事長が会議をしてるがコピー機は入口の方にあるのでいいですよ』との事だったので、入口の方でコピーしてましたら、突然、奥から理事長がきて、『何、勝手に使ってる？これは管理組合の物、勝手に使うな！』と怒鳴られました。管理人に許可を得て入ってきてる事も言いましたが聞く耳もたず。その直後、私の書類に目をやり、その時初めて会の書類だと気づいたようで、今度は、掌を返したように『あー。そうか、悪かった悪かった』と言って奥に入っていきました。私はどうにも怒りが収まらず、家族に言い家族の者が抗議をしました。その時も、『そんな事は言ってない』とか、『コピーさせて下さいと一言断るのが筋だ』と言ってました。自分は人の家に勝手に入ってきておいてよくこんな事が言えるものものだとすごく憤ってます。

こんな理事長及び管理組合の他の役員に対し、責任をとっていただける事、相談する場所、等、他に何か方法などありしたら教えて下さい。

回答No.2

merciusako · ベストアンサー

NO.1です。
お礼と補足ありがとうございました。

（１）については、管理規約ではサッシ、網戸は共用部分なのですから、管理組合として修繕の責任があることになりますね。
管理組合にお金がないから、というのは理由になりません。
これでは、他の共用部分も「お金がない」という理由で修繕をしなくても良いことになってしまいます。
理事会に対して、修繕を求めるとともに、管理組合として現状を放置しないような措置を採るよう求める必要がありますね。
理事会の怠慢です。
修繕計画さえもないということですから。

（２）については、勝手に入って良いのは、地震、火事などの災害時における人命救助、共用部分への被害調査、被害拡大の予防のためです。水漏れ調査などではこれにあたりません。
事前に本人の許可は必要です。あなたは拒否しているわけではなく、来る時間を連絡して欲しいといっているのですから。

（３）については、リースであっても、そのコピー機の利用について「誰でも利用できるのか、どのような目的でも利用できるのか、利用時間は何時か、使用料はいくらか」というような取り決めはあるはずです。
ないとすれば問題です。
理事長が「勝手に使うな」などとは言えません。
コピー機は管理組合としてリースしているのですから。

お気の毒ですが、やはり自主管理ということで、30年以上に渡り適当に管理されているように思います。

まず、理事会に要望し、総会に諮るよう求めていくしかないでしょうね。
理事会が動かないのであれば、総会で問題とし、総会議事録に記載させて他の区分所有者に問題提起することです。
あるいは、１／５以上の有志を集め、総会開催を理事会に要求することはできます。
この場合理事会は拒否できませんが、拒否した場合は１／５以上の有志の方々で総会を開催することが可能です。

大変でしょうが、一つ一つ管理規約と照らし合わせて改善を求めていくしかないでしょう。

お礼

度々のご回答に感謝申し上げます。改善を求めていきたいと思います。
有り難うございました。

回答No.1

merciusako

（１）サッシ、網戸の修繕
サッシ、網戸が共用部分とのことですが、本当に共用部分かどうか、管理規約を確認してみてください。
共用部分であれば、不具合は管理組合で修繕をすることになります。
「共用部分だから勝手に直すな」ですので、たぶん共用部分でしょうが、それならば「あなた側の実費で」というのはおかしなことになります。
管理組合負担か、とりあえず立て替えておいて管理組合に請求するかになるはずです。
（２）水漏れ検査
理事長は非常識だとは思いますが、あなたはなぜドアのカギを開けておいたのでしょうか。
来るのは理事長と業者だけとは限りません。
もし、カギが掛かっていたら、インターホンを鳴らすと思うのですが。
（３）コピー機利用
管理人はすべての許認可権を有しているわけではありません。
管理人が「コピーしても良い」と言ったのは、管理人の勝手な判断です。
あなたは、そのコピー機の使用についての「取り決め（使用細則）」をご存じなのでしょうか？
そのコピー機が管理組合の所有であるならば、当然使用細則のようなものがあるはずです。
それを知らなかったのであれば、管理人が許可したから使えると判断したことがまずかったということになります。

＞こんな理事長及び管理組合の他の役員に対し、責任をとっていただける事

「責任をとる」とは何を望んでおられるのでしょうか。
（１）は、修繕費用をどのような形で管理組合が負担するかの問題です。
（２）は、水漏れの検査とはいえ、管理組合として、「人の家に勝手に入ることが許されているかどうか」の問題です。
（３）は、「管理人の業務とは何なのかをご存じかどうか」の問題と、「コピー機の使用方法についてご存じなのかどうか」の問題です。

築30年以上、管理組合としての活動があったはずです。
理事会の業務、理事長の業務は管理規約に記載されています。
また、この間、総会によって「理事会、理事長の業務範囲が変更されているかもしれません。
まず、理事会、理事長の行為、言動が管理規約に抵触していないかどうかをご確認ください。

＞相談する場所、等、他に何か方法などありしたら

個人的に「マンション管理士」に相談することは可能だと思います。
また、自治体によっては「マンション問題相談室」のようなものが設置されている場合があります。

自主管理ですと、マンションの皆が良いならそれで良い、になってしまいやすく、理事会の業務そのものが法的に問題がある場合があります。
あまり感情的にならず、管理組合として、理事会として、理事長として、管理規約を逸脱していないかどうかをご確認いただければと思います。

お礼

ご回答有り難うございました。冷静に対応したいと思います。

補足

（１）の補足です。なぜ管理組合で費用が出ないのかときいた時、『一件だけ認められない。一件を認めるとその他の人にも管理組合が出さなくてはいけなくなる。そんなお金はない。』ともいわれました。

また、管理規約を確認してみました。

(１)については『専用部分の範囲及び共用部分との区分』とあり、いくつか項目がある中で、『外部面に面する、網戸、窓枠及び窓ガラスは、専用部分に含まれないものとする』とありました。

(2)については、『必要箇所への立ち入り』とあり、
管理組合は管理を行うために必要な範囲内において区分所有者が管理するせ専用部分又は専用使用部分への立ち入りを請求する事ができる。
地震、火災等緊急の場合などは専用所有者の承認なく立ち入る事ができる。この場合、理事長は当該区分所有者に対し、事後速やかにその旨を報告しなければならない。

(３)について
コピー機の使用方法などは『使用細則』の中では特に書かれていませんでしたが、コピー機はリースと書かれてありました。