自己破産した兄が自宅半分の名義人で困っています。

質問

自己破産した兄が自宅半分の名義人のため、売却できず困っています。

まず、私たちの状況をご説明させていただきます。

私は、高校卒業と同時に実家を離れ都心で生活しております。（2人兄弟）
地方都市に実家があります。
実家の家は、12年前に新築しています。私は家を出ていたので関与してませんでした。

新築の際（12年前）、銀行より兄名義で2000万ほど借入をしています。
借りいれ時に、保証人として、(1)母(2)父(3)当時の兄の上司＝Ａさん　3名がついていました。

新築の住宅部分は、半分　父名義・半分　兄名義で登記したようです。
新築費用に父が退職金1000万ほどを出していたのでだと思います。
自宅は上物だけなので2000万ほどで済んでるはずです。
想像ですが、その時の借り入れで他の兄は他の借金を返済しているのではと想像です。
新築当時は、土地は母名義。5年後の母の他界と同時に父名義となりました。

今から4年前に兄が離婚。離婚と同時に兄が実家を出て、元嫁と孫と父の3人が実家に残りました。
兄の嫁と父とは良好な関係だったし子供のことも考え、離婚後は兄が家を出るのがベターとの兄の判断でした。兄は近所でアパート暮らしを始めました。

今から3年前の4月に兄が勤務先の会社のお金を使いこみ、解雇されました。
その後、告訴されました。その事件ののち、刑が決まるまでの間に兄は自己破産しました。
自己破産の後、服役しました。

銀行から、「兄が自己破産したため、ローンを父名義に変更してくれ」との依頼がありました。
（それまでの間も父、元嫁、孫は、実家で生活していました。）
ローンは契約者が父（77歳）に変わり、保証人に元兄の上司（55歳）＝Ａさん。という形になりました。
2人とも了承の上です。それ以降～現在も父がローンの支払いをしております。Ａさんにご迷惑はかけられないので・・・。との事で。

昨年の春に、元嫁と孫たちが実家をでて生活をはじめ、父は1人で暮らしていました。
今年春に倒れてしまい、今、私と都心で暮らしています。
田舎暮らしの長い父にはストレスかもしれませんが、楽しく暮らしています。

父は年金から実家のローンを払っています。（月8万円を3年間ほど・残債は1200万ほどです。）
ただ、年も年なので、万が一他界した場合、ローンが残りＡさんに迷惑かけるので売却しようと決めました。（私のとっては残債を払ってまで相続する価値がないので。）

いざ、買い手を探す方向となった時、「住居部分は、父半分、兄半分の共有名義である事に気づきました。考えて見れば、兄名義のローンなので当然なのですが。

なぜ、資産があるのに、自己破産できたのか？不動産屋さんに調べていただいたところ、法務局では、自己破産後、銀行に売却するものと考えたためでは？？との事でした。
当時は、父も住んでいましたので、私としてもその状況は都合のいい状況だったのですが・・・。とにかく、自己破産した兄に、現在資産があるという状態です。

兄が出所する前に、「売却の手続き上、兄の書類等が必要である」こと伝える手紙を書きました。
しかし、何も返事がありません、その後、最近、兄が出所したとの事でした（甥からの情報）。

現住所に同様の内容で手紙を書きましたが音沙汰なしです。
つまり、兄の意思としては売却したくない、してほしくない、のだと思います。

もし、父が他界した場合、ローンの請求はＡさんに行きます。
私は、相続を放棄するつもりですが、兄は、土地・住宅を相続すると思います。
銀行は、自己破産した兄にロ－ンの請求は出来ないとの事で、結局Aさんが支払うことに・・・
（この認識で間違いないと思いますが、間違いでしたらご指摘ください。）

そうなった場合、兄は調子がいいので、Ａさんに対して、自分がローンを支払うなどと約束はするでしょうが、今までの兄の行動からすると、2～3ヶ月支払いはしないのではと思われます。

何も関係ないＡさんに迷惑をかけたくない（私も悪者になりたくない）。
父が生前のうちに、売却したいのです。

以上のような状況で、共有名義の兄が了承しない限り、全部を父名義への変更は難しいでしょうか？
例えば、「真正な登記名義の回復」という手段で、強制的に（法的に）父名義への変更は可能でしょうか？
自己破産したから、ローンの支払い義務はなくて、財産があって、土地と家を相続できるって矛盾してませんか？

強制的に、住宅分全部を父の名義に変更するとか、または、兄名義のロ－ンに変更する形でもいいです。どのような他の方法があるじょでしょうか？それが出来るようでしたら、見栄っ張りの兄は了承すると思いますし、父や私たちは関係なくなるので、むしろ実家売却しなくてもいいのですが・・・

何か方法はありますでしょうか？

どなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
現実可能な解決方法ですが、土地のみの価額は幾らぐらいになりますか？
残債1200万+解体費用+仲介手数料+諸経費＜売買価額　となるような価額であれば建物解体更地渡しで、土地のみ売却します。総額1400万以上になれば何とかなるような気がしますが・・・・
この場合建物は滅失しますから、お兄さんの所有物は無くなり、お父さんの意思表示だけで売却可能です。また売却時に残債を返済しますから、債務も無くなります。あくまで債務を帳消しにするための案です。
建物が建ったまま売却に出して、売買契約後引渡しまでの間に、解体して引き渡しします。
法的にはお兄さんも持分を有する建物を勝手に解体することになりますが、親族間では刑法上の罰則は無く、民事上であるのは損害賠償のみ、散々迷惑をかけたお兄さんが父親に賠償請求することは考えにくいでしょう。但し土地が1400万に至らないような価額ですと上記は意味がありません。

本来であれば、ローンの書き換え時に持分もお父さんに変更すべきでしたが、今となってはどうしようもなく、これを強制的に何かしらの判決等を以って変更するのはむずかしいでしょう。
この件に関しては弁護士さんへご相談ください。

お兄さんの協力が得られないとのことですが、代理のものでも良いので、実際に会って説得するしかありません。中古で売却して、残債を支払い現金で残るお金があるならば、質問者さんは納得できないでしょうが、その中からある程度のお金をあげることです。アメを与えることで協力する可能性が格段に上がります。手紙ではなく、実際に会うことが必要です。

尚お兄さん名義へのローン変更などは無理です。名義は本人が承諾すれば変えられても、ローンの借入人は変更できませんから、保証人とお父さんの債務は残ったままになります。

お礼

ご丁寧なアドバイス、ほんとうにありがとうございます。
専門的なアドバイスとても参考になりました。
ただ、残念ながら土地のみの価格は残債には到底及ばないと思われます。（田舎のため）
ご指摘通り、ローン名義を父に変更する際、所有名義もすべて父に変更すべきでした。その時点でなら、おそらく兄も承諾したと思います。
弁護士さん相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

ina4118

はじめまして

まず、法律の専門家に相談するべきです。

各地方の、裁判所などが定期的に行なっている無料法律相談などに、まずは足を運んで行き、それから実際どうするか等を検討された方が良いと思います。

結局シロウト判断などで間違った回答を信じてしまったら、おかしなことになる可能性がありますので、正攻法で行なった方が良いと思いますので、早い内に行動したほうが良いですよ。

お礼

ご回答ありがとうございました。
昨日、行政が実施している法律相談日をチェツク致しました。
早めに行動致します。
ご丁寧なアドバイス感謝いたします。
ありがとうございました。