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マンションを法人にしたい場合はどうしたら
私は、マンションを所有しています。6室なので小型マンションですが、法人にしたいと考えています。 現在の個人所有名義から法人建物に変更は出来るのでしょうか？将来的にはどのようなメリットが有るでしょうか？ 又その為にはどのような条件が必要になってくるでしょうか？ 詳しい方から、ご回答頂けたら幸いです。
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なんか勘違いしている人がいるようですが、法人税は、利益に対して約５０％支払うものです。 だから、その年の利益を1万円としておけば5千円の法人税の支払いで済みます。 赤字にしておけば法人税を支払う必要はありません 例えば利益100万円出そうになれば、その100万円を報酬又は給与にしてしまえばいいのです。 法人の目的を「賃貸業」のみにしておくと、確かに６戸じゃ少ないかも知れませんね しかし、「不動産業」にしておけば６戸でもＯＫです。 宅建免許を取っていない場合、税務署に問われたら「資格を取ったら宅建業をやるつもりです」って言っておけばいいのです 宅建免許を取るまでの当座の間は「賃貸業」として法人化しておけばいいのです。 税務署はそこまで五月蝿くは言ってきません なんせ「営業の自由」が憲法で保障されていますからね 例えば、これからマンションを増やして２０戸になってから後、２０戸全部を法人化するって物凄い経費がかかります。登記費用や取得税やら・・・・・・・（登記費用っていっても殆どが印紙代で、司法書士費用なんて微々たるものです。） これで失敗する人多いですね。後で後悔する人多いです。もっと早く法人化しておけばよかった・・・・・って。 ６戸以上増やすつもりがないのなら、個人事業主でＯＫでしょう。しかし、事業規模を拡大していく意図があるなら、今からでも法人化した方が賢いでしょうね。 でも、マンションに抵当を張って金借りて、完済できる目途がまだ遠い先で事業拡大がまだ先であれば法人化する意味はまだないでしょう。 また、マンションを６戸持っていて、賃貸業をしている以上、民法、マンション法、消費者契約法を知らなかった、では済まされませんね。いまからでも勉強しておきましょう。できれば判例も。 宅建業者は、法人化している業者が多いですね。個人営業しているよりは何かあった時トンズラし易いですからね。 ま、それはさておき、多くの宅建資格保有者は、民法や判例すらろくすっぽ知らない人が多いですよね。まあ、試験範囲で出てくる易しい問題くらいしか知りませんね。初歩的な簡単な問題くらいしか知らないような。ちょっと、難しくなると完璧分かりませんね。そういう人達が宅建資格を持っているのだから末恐ろしいですよね。 豊富な経験を持っている人は別ですが・・・・・ 賃貸業をしているのであるから、１戸か６戸か２０戸かは関係なく、最低、民法だけは今からキチンと頭に叩きこんでおいて下さい。できればマンション法、宅建業法も。暇があれば商法も で、所得が１０００万円以上になった場合を想定して・・・・・・・・・・ ↑の場合、法人化した方が宜しいです。個人事業主なんてバカバカしい。もはや、そこいらの中小会社経営者と同じ収入なのです。アメックスのプラチナカードを保有して下さい。海外旅行する際にはプラチナを持っていると便利です。搭乗時、成田で贅沢できます 所得１０００万円ですから、この意味はあらゆる経費を差っぴいて余った利益が所得となって1000万円っていう意味ですからね。もちろん、交際費（銀座での飲み代）も差っぴいてのことです。 よく理解していない国民がおおいのですが、 「1円で株式会社を創業できるようにしたりして、会社化・会社創業を推進」させている趣旨は、専らＩＴ産業を勃興させる目的です。他の業種は意図させていません。その目的で1円株式会社制度を作りました（旧商法→今の会社法に発展）。それとともに不要となった有限会社法を廃止にしました。（それに伴い、みなし株式会社に（会社法））。ちゃんと、立法趣旨を理解して欲しいものです 「それから問題は、企業になった瞬間、「消費者」でなくなることだろうと思います。」は当然。松下幸之助も孫正義も三木谷浩史もグリーの田中良和も、みんなそうして大きくなっているのです。 だから、特に賃貸業をやる人間は最低限、民法を熟知しておかねばならないのです。（できれば宅建業法も）。企業家になる以前の問題です。 世の中、無知文盲な奴はずる賢い奴に食いつぶされてしまいます。特に不動産を持っている人は狙われやすい。賃借人にも法律に達者なやつがいます。それ以上に、悪徳不動産業者なんかは法の抜け穴を知り抜いています。いくら、今消費者だからと言っても、裁判したところで証拠が揃っていないものは負けます。消費者センターって言っても当てにできる存在ではありません。苦情を受け付けてハイ終わりの機関です。 法人化云々以前の問題として、賃貸業をしている以上、関連法規は知っていたいものです。
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- fujic-1990
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3番回答者です。補足質問を拝見しました。 いい加減なことを書くわけにいかないので、インターネットで確認してきました。 居住用は、アパートだと10室、一戸建てだと１０棟。 非居住用は、集合タイプだと10室、一戸建てだと５棟。 だそうです(「事業税」だけでたくさん出てました）。 もちろん、例えば一口に「一戸建て」と言っても、倒壊しかけた小屋のようなのもあるし、スターが借りるような豪華な一戸建てもありますから、単純には言えませんが。 （賃料収入1000万円という基準もありましたし、アパート2室＝一戸建て１戸という記載もありました） 私の記憶の半分くらいで課税されることになっており、驚きました。税収不足で、課税が厳しくなりましたかねぇ？ とにかく、記憶をリセットしなくちゃなりませんした。いいきっかけになりました。 m(_ _)m 私の感覚では、全部自力でやれる特に能力の高い人でないと、アパートだと20室くらいないと企業化しても意味がないように思います。 とにかく、法人は税率が高いですし、帳簿などをキチンと整備しなければならないし、確定申告は必ずやらないといけないし、帳簿は7年間保存しないといけない（保管場所が必要）し・・・ 義務が多いですよ。 もちろん、会社の財産と個人の財産は峻別しないといけません。どんぶり勘定禁止です。 すべてについて、知りませんでしたでは通りませんので、いろんなことに理論武装しないといけない。 だからと言って、１０室くらいで税理士などの専門家に任せたり、他人を雇ったりしていたら利益がなくなります。 個人だと、例えば別な仕事をしている父名義の財産を、私が仕事をして利益を殖やしてやったら、それは私の労働の結果なので、殖えた分は私のものであるべきですが、税務署は断乎として「形式」にこだわり、誰の労働の結果かという実質・実体を無視します。 大本の財産が親の名義だから、誰が働いて稼いだものであっても、利益は親の財産になる、という言い方です。 そうすると、贈与税を払わず私のものにするには専従者給与程度の方法しかないのですが、企業化すると、多少は経費が増えても（贈与税未満なら）どうどうと、実際い働いた私が報酬としてもらえることになって、良いことだという話になります。 これは逆に、増える経費を吸収できない規模で企業化したって意味がないということです。 国が、個人事業創業を推進しないで、1円で株式会社を創業できるようにしたりして、会社化・会社創業を推進していますよね。 なぜでしょう。 個人事業ではなく、会社ができると、国が儲かるからです。 さまざまな特典（どんぶり勘定など、法定でない慣習も含む）のある個人事業をやらせて所得税を取るよりは、株式会社化させてガッチリと法人税を取るほうが国が儲かるからです。 逆に言うと、一般庶民としてはどっちがお得なのかな？、ということですねぇ。
お礼
ご回答ありがとうございます。インターネットで調べて頂き、感謝します。 現在、会社員をやりながらの賃貸業であり大変ですが いろんな方々からのご意見を聞くと 自分がいかに知らないことだらけで、未熟であるということを思い知り、恥ずかしい限りです。 まずは、勉強するところから始めないといけないですね。 又、何かありましたら、是非、相談させてください。 ありがとうございました。
- fujic-1990
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不動産賃貸業を営んでおります。 失礼ながら、6室のマンション程度で法人化しても意味がないと思いますが・・・ 。 現在、事業税も取られていない状況でしょ？ まず考えた方がいいのは税金です。 ザックリと言って法人は、所得の５０％税金に持って行かれますが、質問者さんにかかる税率は６０％くらいですか？ 個人と違って、免税点なんてなかったはずですし。 赤字だろうがなんだろうが決算して申告して、私の記憶によると10円儲かっても5円納税しなけれならない（5割というのは法人税だけではなくて法人住民税その他合計の概算ですけど）。 余計な経費を計上するのは、税法違反ですし、経費を増やすっていっても６室くらいから上がる収入自体がそれほど巨額ではないので、計上できる経費はささやかなものになってしまうのではないか、と思いますがいかがでしょうか。 それに例えば、主に会社の仕事に使うために車を買って、それを多少個人で使う程度のお目こぼしは確かにありますが、個人で使う車を会社の経費で買ったら税法違反です。 「新設企業に対する記帳指導」で税務署が回って来た時「6室くらいのマンションの管理に車ですか。一体何に使っていますかぁ？」と聞かれます。「返答は大丈夫ですか？」という話になりますよね。 経費でパソコンやプリンタを買ってあるのに、申告書類、添付書類はみんな手書きだったり、とかね。 (^_^;＼(^O^ )ペチッ! それから問題は、企業になった瞬間、「消費者」でなくなることだろうと思います。商取引になります。 知らなかった、説明がなかった、などなど消費者が言うようなことを企業が言っても、あの消費者センター様は相手にしてくれないと思いますよねぇ。 知らないなら調べろ、説明がなかったのなら聞け、という話になるわけです。 賃貸事業が大きくなれば、法人化のメリットは出てきます。というか、事業が小さいとメリットはでません。 せめて、最低でも、県から事業税の課税通知がくるようになってから企業化をお考えになられたほうがいいと思います。
お礼
ありがとうございました。いろいろ教えて頂き勉強になりました。 それで、もうひとつお聞きしたいのですが、事業税というのはいつごろから くるのでしょうか？教えて頂けたら幸いです。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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大きな本屋さんに行くと、会社設立書がワンセットで売っています（確か第一法規からの出版だったような） 詳しくは本屋さんにお聞きください
お礼
回答ありがとうございまいた。本屋でかって、勉強してみます。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
法人化ですか ・減価償却できる ・経費計上が今より一杯できる ・税金の支払額が少なくて済む ・通年での損失計上ができる（個人は1年のみ） ・或る年に旦那がいっぱい所得を得た場合、妻が給与をもらった形にできる ・個人で使うガソリン代、車購入費用、飲み代、ビデオ・ＰＣ・プリンター購入代、紙代、切手・印紙代、トイレットペーパー、文具費、洗剤代、お菓子・お茶代、電球代、国内外旅行費、交通費、電話・光熱費を会社負担にさせることができる。 デメリット 所有権移転の登記費用がかかる 取得税がかかる 毎年帳簿を作って税務署に申告←面倒くさい（税理士にやらせればいい） 事業所税とかかかる（けど、微々たる金額） などがありますね ＞その為にはどのような条件が必要になってくるでしょうか？ 法人を立てる。 ↑自分一人で立てられます（簡単）
お礼
ご回答ありがとうございました。是非、参考にさせていただきます。 それで、もうひとつお聞きしたいのですが、法人が一人で立てることができると言うことですが、 もう少し、法人の立て方についてどうしたらいいか詳しく教えて頂けないでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございました。かなり詳しく教えて頂き、感謝します。 まだまだ知らないことだらけだと改めて痛感しました。 まず、勉強をしてみようと思います。