ワンルームマンション

質問

現在ワンルームマンションの複数所有しています。
築1年　築5年　築7年　築8年　築10年　築12年の物件があります。
家賃下落を補う方法として
築20～30年ぐらいで売却して築浅に買い換えを繰り返すのか
売却せずに物件数を増やしていくのとではどちらが投資と見た場合には有利だと思いますか？
ローンはない条件で考えてください。
専門の方や経験者の方の考え方や意見を教えてください。
少し先の話で予測しにくいとは思いますが今後の参考にしたいのでお願いします。

回答No.2

siro23

立地がいいんですね、うらやましいです。
高齢者→孤独死が怖いですね。
外国人（特に中国人）は土足で上がり蛇口にホースを繋いで壁を洗う習慣があるので補修が大変ですよ。
屋根、外壁など修繕費をいかに抑えることが出来るかですよね。（ケチると言う意味ではなく適正価格で）

場所がいいので固定資産税はどのくらい掛かってるのでしょうか？
家賃収入（築年の下落）ー修繕費＋維持費で予想計算してみてはどうでしょうか？
大規模修繕で利益吹っ飛びは逃げたいとこです。

補足

アドバイスありがとうございます。
基本立地と管理状態と利回りは妥協無しで検討しています。
高齢者の孤独死は怖いですね。
保険か保証人でリスク回避出来るかが問題ですね。
外国人は日本人の連帯か保証会社必須ですね。
修繕は区分なので関係ないですね。
現状（家賃-管理費等-固都税÷購入金額+諸費用+取得税）7件平均7％ですね。
新築で4％です。

回答No.1

siro23

街の変化はどうするのでしょうか？
私の近所では専門学校、短大が閉鎖になり周辺の学生アパートががら空き状態となってます。
街も高齢化（ワンルームに住む人が減る）する場合があるので、ワンルーム→２DKに移行したりするのも
タイミングではないでしょうか？

補足

回答ありがとうございます。
現在保有しているのは大阪市内の地下鉄の駅徒歩10分以内の物件ばかりです。
メインターゲットはサラリーマンにしています。
個人的な都合の良い考えかも知れないけど
独身・高齢者・外国人労働者が増えてファミリー需要よりワンルームのほうが有利ではないかな？
と現状は考えています。
地方から都心部に出稼ぎも大阪・東京に集まると予想？期待しています。
今後は新婚・高所得者向けの1ＤＫの準備したいです。（現在1室あり）