マンション管理委託費値下げに伴う共益費値下げの是非

質問

１００戸強の築５年程度の物件に住んでます。
マンションの自治管理組合が、管理委託会社と交渉し、年間の管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功したという話を聞きました。
その値下げ分を、住民の共益費（管理費及び保守費）の値下げにまわすのか、それとも将来に備えて積み立て分に回すのか、はたまた半々にするのか、自治管理組合でもめているようです。
概して、将来の売却を予定している役員は下げたい派、長く住みたい役員は現状維持派のようです。
私としては、毎月の共益費の支払いが減るのは嬉しいのですが、売却は検討しておりませんので、将来に備えた方がよいような気もします。電気料金の値下げ、消費税の値上げ等、不安材料が多々あります。
こういうことは、住民における売却派、永住派の比率で決まるものでしょうか？一般的にはどう考えるべきでしょうか。

回答No.8

maikuro3

dotoushiroさん　こんばんは

私が管理組合理事長をしていた時に、排水管洗浄、清掃業者等を
管理会社契約から管理組合直接契約に変更しました。
管理会社に収入源を取り上げたわけです。
その結果、余剰金が発生しました。
それは修繕積立金に回しています。
この時は、管理費を下げようか？
修繕積立金に組み込もうかと悩みました。
将来の大規模、中規模の修繕にかかる費用を計算し、
現状の修繕積立金であれば、結局値上げをせざるを得なくなり
管理組合理事会で検討した結果、修繕積立金に振り替える
ことにしました。

そちらのマンションの修繕積立金が一定周期毎の修繕費用を
賄えるのであれば、管理費の値下げを実施してもよいと思います。
私の住んでいるマンションは、将来の修繕積立金の不足が
わかりましたので、そのような結果となりました。

＞こういうことは、住民における売却派、永住派の比率で
決まるものでしょうか？一般的にはどう考えるべきでしょうか。

結局、総会の多数決で決まる問題です。
現理事会の議案の持って行き方次第でどうにでも変わります。
　　　　　　　　　　　　ご参考まで

お礼

ご回答有難うございました。
修繕計画をきちんと見るべきということですね。
うちのマンションの理事会が修繕積立金の将来計画を抜かりなく考えていればよいのですが・・・。
少し心配になってきました・・・。

回答No.7

ゆのじ（@u-jk49）

まず、管理会社が入っている組合を「自治管理組合」とは言わないのだと思います。つまり、「自主管理」とか「自治管理」という場合、管理会社に業務委託しないで、あるいは、専門家にコンサルタント業務を依頼(委託)するのみで、あくまでも区分所有者が自主的に運営している組合を指すのだと思います。

＞管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功した

これは、多分、これまで管理会社の業務委託内容であった保守業務関係を、管理会社としての業務から抜き出して、独自に、管理組合と各保守業者との「直接契約」に移行したということではないのですかね。エレベーター保守業務(通常一ヶ月毎に一基に付き６万円前後？)や、あるいは、給排水設備保守業務など、更には、植栽管理などが、管理会社の手を離れれば、当然、管理会社に支払う「管理委託料」は低減されましょうが、別に、新たに「直契約」となった保守業務業者に支払いが発生しますから、300万が浮いたことにはなっていないのではないでしょうかね。そして、たいていの場合、「直契約」を勧めてくるのは管理会社です。管理組合がボーっとしていると、何から何まで、「直契約」にされてしまって、管理会社は知らん顔をし始めますよ。細かなフォローもしなくなりますよ。管理委託費を下げさせたということは、そういうことを意味しています。管理組合が、そういう事態を自覚して、しっかりと仕事をしなくてはならなくなったということですね。

それに、「共益費」という言葉は、余り耳にしませんね。
通常は、「管理費」と「修繕積立金」に分けて、会計が行なわれます。で、「管理費」に剰余金が出れば、それは一括して、「修繕積立金」に組み入れられます。そういうことを毎年の総会で決めて(「剰余金処分案」の上程、承認決議)いるのですね。

築5年にして、管理会社の変更もせずに「管理委託費」が値下げされるというのはありえません。値上げは珍しくはありませんがね。つまりね、管理組合が勝ち取った「管理委託費の値下げ」では無く、管理会社が何らかの理由で、保守業務を丸投げしたいがために、管理会社主導で実行された「値下げ」だったと考えた方が良いと思いますよ。まあ、今後、数ヶ月間、「月次収支報告」を吟味して、その残高の推移を見ることですね。「管理費会計」のプラマイが、どうなったのかを見ることです。おそらく、プラマイでは、良くない方向になっているものと思います。従前よりも、プラス幅が小さくなっていれば、結果、失敗だということになります。「管理費剰余金」という「修繕積立金」への繰越金が、今年度から、少なくなってしまったことになりますものね。私のところでは、毎年300～400万円の「管理費」剰余金が出まして、それは、「積立金」会計にまわります。総会承認を経た後、理事長が印鑑を押して、そういうことが実行されます。

以上、保守業務の直契約で仕事が煩雑になっている管理組合理事長の感想でした。

お礼

長文のご回答有難うございました。

値下げの内容ですが、聞いた話しによると、相見積もりを取って、他の管理会社への移行を前提に現行管理委託会社と交渉し、各項目での値下げを行ったということのようです。つまり、直契約は発生せず、運営実態は変わらないものと聞いています。
また、別件で依頼した不動産コンサルタント会社より、現行管理委託会社は、そのレベルにしては取り過ぎとの指摘もあったとも聞いております。

共益費という表現ですが、確かに、当マンションでも、「管理費」と「修繕積立金」という言い方をしています。

u-jk49様は、管理委託費の値下げ分の扱いをどう考えられますでしょうか。
当該分を値下げ派でしょうか、それとも積み立て派でしょうか。

回答No.6

noname#160880

＞総会で議決されれば、積み立て金に回すことも可能ということでしょうか

可能です。
ただし、不利益を被った人から訴訟が起こされた場合、法廷は「公平の原則」に則って審判しますから、管理組合としての賠償が必要になるかもしれませんね。
　いずれにしても、検討経過、議事録（誰が何と言ったか）を管理組合公式文書として、しっかり残しておいてください。

「総会で決議されたことが全て正しい」と思っている人が多いのですが、あくまでも「公平の原則」が守られているうえでのことですから。

お礼

ご回答有難うございました。
不利益を被った、つまり、あってしかるべき値下げ分を享受出来ずにマンションを売却したような方ですよね。
「公平の原則」、重いということですね。

回答No.5

noname#160880

そもそも、「共益費」は将来の為の蓄積ではなく現状維持の為に支払っているのですから、区分所有者に対し公平に使われなければならないのです。従って、現状維持の費用が安くなったのですから、その分は安くしなければなりません。
貯蓄しておくと、管理組合脱退者（売却などによる）に対し不利益が生じたこと（俗に言う、タダ取り）になり不公平になります。この場合、貯蓄分から返金することで不利益を解消することになります。

値下げの内容が長期修繕計画に係わるものであれば、修繕積み立て費としてすることが出来ます。管理組合脱退者にも返金する必要はありません。何故なら、管理組合脱退者も在籍中は修繕対象部分を使用していたとみなすことが出来るからです。

お礼

ご回答有り難うございました。基本的には共益費は共益費として扱うということですね。ただ、別の回答者様からご回答いただいたように、総会で議決されれば、積み立て金に回すことも可能ということでしょうか

回答No.4

itou2618

マンション管理に詳しい方が管理組合の理事をされているのではないですか。
そうでないと、管理会社を相手に３００万円もの管理業務委託費や保守費を値下げさせること難しいですよね。
私が住んでいたマンションにも、そういう方がいて管理会社と交渉して業務委託費などを値下げさせました。
でも各戸の管理費や修繕積立金は据え置きで、余剰金は将来の大規模修繕に備えて、修繕積立金に繰り入れています。
これは総会議決案件になりますが、管理組合の理事会がそういう方針で議案説明をすれば、否決されることありません。

お礼

早々にご回答いただき有難うございました。
管理委託費の値下げではあるけれども、修繕積立金に回しているということですね。後は、総会での判断ということですね。
なお、そう考えると、売却派ではなく、永住派側に立って、判断するべきにも思えます。

回答No.3

joqr

＞マンションの自治管理組合が、管理委託会社と交渉し、年間の管理委託費及び保守費を300万以上値下げするのに成功したという話を聞きました。

内容をよく精査してから、喜ぶべきでしょう
単純に値下げと言う表現は間違いで
300万円分の仕事を管理会社が行わない
と見ておいた方が良いのでは？

単純にサービスの対価を支払わない訳ですから、
これまでと同じ管理ができない
いくつかのサービスは、無くなる、または質が低下するわけです

＞その値下げ分を

単純に各戸の支払額を下げるのが正論でしょう
予算額を、各戸の割合で負担するのが当然ですから
費用が減れば負担が減るのは当然

共益費と、修繕積立金を混同しちゃうような考え方はいけませんよ
将来の備えなどと言う、まやかしで300万ものお金を
プールするのは、どさくさに紛れて…正しいやり方じゃありません
もし、積立金に回すなら総会で決議しなければだめでしょう
予算化と、承認は必須です

お礼

早々にご回答いただき有難うございました。
ご指摘のとおり、共益費と、修繕積立金を混同してはいけないと思います。
管理費の値上げも予定されているので、その値上げのカーブを小さくする、もしくは値上げなしで行くということに、今回の管理委託費の値下げを充当できるのではないかと考えています。

回答No.2

inon

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに沿って一m2２００円の積立金が確保出来ているかどうか（現状は、足らないと思います）を判断の目安にしたらどうですか。
将来売却する派の意見は却下ですな。←売却時に修繕積立金が貯まっていないマンションは買いたたかれる旨、説明したらどうでしょう。

お礼

早々にご回答いただき有難うございました。
修繕積立金ガイドラインのようなものがあるのですね。確認してみます。

回答No.1

nitto3

大概のマンションが売り易さから管理費、修繕積み立ては低めに設定しています。
１０年、２０年先の修繕計画をして、合理的に案を出し、決めるべきです。
分らない所有者が多くて安い方に傾いても致し方がないことです。
その分先々で一時金が発生するだけです、自己防衛しておけばいいことです。

お礼

早々にご回答いただき有難うございました。
合理的な計画の策定、大事なことですよね。
一時金の徴収はかなり抵抗があるようにも感じます。