分譲マンションの管理委託費について

質問

現在、マンションの管理組合の理事をしています。前回の理事会にて管理会社の担当者より、築２０年の古マンションで今後修繕費用があがることも予想されるため、管理費の値上げを検討すべきと提案されました。そこで、私はまず、現在の歳出を見直して欲しいと発言し、仕事の関係で相場を知っているエレベーターの保守費用について特に再見積を依頼しました。結果、年間１０万円近い減額ができそうです（同じ保守会社で同じ保守内容です）。
　正直、簡単に１０万下がったので、他の支出すべてに疑問を感じ出しました（言った者勝ち？？）。なかでも、管理会社に支払っている委託業務費が支出全体の５０％を占めており、次回理事会にて減額をお願いしようと考えています。ただ、管理会社を変更する考えは理事会にもなく、減額をお願いしたいのですが、どんな形で依頼するのが効果的ですか？教えてください。（相場が全く分からないので・・・）

回答No.2

st_tail · ベストアンサー

管理会社社員でもあり、自宅マンションの理事長も経験しております。今回の件は、管理費の値上げではなく、修繕積立金の値上げではありませんか？管理費の値上げは簡単に認めてはいけませんし、今回の様に見直しを検討されるべきですが、修繕積立金は組合の資産です。必要ならば、きちんと値上げはしておいた方が、後々助かります。

さて、ご質問の内容を見ていると、現在は「管理委託費」という一括で管理会社に支払をされているのではありませんか？

もしそうだとした、まずは管理会社に言って年間の業務と、それにかかる費用の内訳を出して貰いましょう。業務の内容は、恐らく管理委託契約書に書かれていますから、それぞれが月額いくら、あるいは１回当たりいくら、と言う明細を出して貰います。

その上で、個々の金額を見直していけば良いでしょう。マンションによって設備に差がありますので、絶対的な「相場」という物はありませんが、マンション管理関係の本や週刊誌の特集などで、ある程度の目安額が載っています。
また、インターネットで検索すると、各種点検業者は直ぐ見つかりますから、そういうところに見積を依頼するのも手です。

あるいは、独立系の管理会社などに見積を依頼するのも良いのですが、その場合、営業マンが何度も電話を掛けてきたりするので、管理会社変更を考えていないのであれば、あまりおすすめはできません。

ちなみに、エレベーターの保守点検などは、管理会社を通さず、管理組合直でやった方が安くなります。また、管理組合によっては、排水管の清掃や、消防設備点検などを、自分達で探してきた業者にやらせている例もあります。

管理組合でできる事は管理組合でやって、それ以外を管理会社に任す、と言う方法にすれば、相当管理費は安くできると思います。ただ、その分管理組合も汗をかく必要はありますが・・・。管理会社にお任せ、と言うのは高くはつきますが、管理組合としては楽ができる、と言う事ですね。きちんとチェックさえしておけば、それ自体は悪い選択ではありません。どちらを取るかは、それぞれの組合さん次第です。

減額についても、ただ闇雲に「下げろ、下げろ」というのは、ちょっと考え物です。質を維持しようとすれば、どうしてもある程度の費用はかかりますからね。あんまり下がらない様でしたたら、解約をちらつかせて、どこまで下げられるのか、と交渉してみてはいかがでしょうか。

ただ、最近は大手の管理会社で、小規模のマンションは値下げしないで解約して貰って結構、的な強気な業者もあるようです。本気で管理会社を替える気が無ければ、ほどほどのところで妥協した方が宜しいかと思われます。管理会社を替えるというのは、相当なパワーが必要です。

回答No.1

prince-jackie

私は建築設備業に従事している者です。仕事の関係よりビル・マンション管理会社の仕事も請け負っております。大手の管理会社は当然ながら委託料金は中小の管理会社よりも高いです。エレベーターでお分かりだと思いますが、新興の業者は大手よりも安い料金を設定しています。そこには大手の信用とか、部品の入手とかの懸念事項はあると思いますが、やはり競争の原理を導入されることがよろしいかと思います。今は見積無料が当たり前です。数社に見積もりを提出してもらい、エレベーターの時と同様に現行の管理会社に再見積もりを依頼されたらいかがでしょう?但し、大きな差があったり、現行の管理会社が契約金額の変更を受け入れない場合は管理会社の変更も視野に入れたほうがよろしいかと思います。管理会社を変更された方もいらっしゃいます。