ローンがある状態での売買・名義変更

質問

賃貸物件を所有しており、ローンが残っているけど売却したい、という内容です。

賃貸料は、入居者→管理会社→私の口座、と来てローン引き落としとなっています。
ローンがある為、書類上は自分所有の土地家屋だが、担保（抵当？）の意味で物件の「所有者」は銀行である、とします。
（管理会社には触れず、ここでは銀行に関係する話だけとしておきますね）

自分「ローンこんだけ残ってるけど、お前買わない？」
相手「買う買うｗ」
自分「んじゃ明後日あたり銀行いくべｗ」
相手「うはｗｗｗおｋｗｗ」

両者合意の上でローンを引き継ぐ、という話になったとします。
銀行側は貸付先の変更に応じてくれるでしょうか？勿論ローン支払いはキチっと行われます。
よろしくお願いします。

回答No.4

Ailabo · ベストアンサー

宅建業者です。

売却するにあたっては、全額ローンを返済するように求める銀行が大多数と思います。
銀行は融資する際に、貸し出す人（債務者）に対して慎重に審査を行なっており、物件の価値や返済能力を元に金利などの諸条件を設定しているため、債務者が変わるとほとんどの場合、初めから審査し直しとなります。
また、前の回答にあったように銀行に言わないで所有権移転すると、ローン契約を解除される原因になり、一括返済を求められることもありますので注意した方がよいです。

ご質問にあるような取引を行いたい場合は、買主側で融資してもらえる銀行を見つけてローンが組めるか相談することになります。もちろん、現在借りている銀行に相談してもよいかと思いますが、滞納などがあった場合は審査が厳しくなります。

それから売買にあたっては諸費用がいろいろとかかってきます。
・ローン保証料
・登記費用（司法書士への報酬、登録免許税）
・不動産取得税
・火災保険料
などなどです。

さらに売主側で譲渡益が出る場合は譲渡所得に対して所得税が発生する場合があります。
逆に市場価格よりも極端に低い金額で売買した場合は贈与税が課される場合もあります。
投資用マンションの場合、オーバーローン（現在価値＜ローン残債）となっている場合が多いので、そもそも融資が満額おりないという可能性もあります。

手続きの担保や適正な価格で取引するためにも仲介業者に入ってもらった方がよいと思います。

お礼

細かいところまで有難うございます。
＞全額ローンを返済するように求める銀行が大多数
えぇ、そのような一文がありました。物件を徴収し現在価値に足りない分を現金支払い、とか。
またご推察にありますように投資用マンションでして。
無料見積もりなど行なっている仲介業者に申請してみましたが、言われるようにオーバーローン状態（？）でした。
一回でも買い手（オーナー）がついたものは、新築だとしても中古になります、と。
いざ売り手を探す時には、提言どおり仲介業者を頼もうと思っています。

補足

失礼…売り手じゃなく買い手でした；

回答No.5

noname#162034

サラリーマン大家で、所有物件をローン付で「オーナーチェンジ売却」した経験もあります。
宅建有資格者で、過去に自宅賃貸不動産も含め９回ほど不動産の売買契約をしました。

さて、銀行側がローンをだれかに引き継ぐという場合、代位弁済という形で一旦ローンを消して
その人があらたにローンを借りて先の負債を消す形になるのが一般的でしょう。

つまり、ローン名義を移すということは、普通はしません。
なぜかというと、アパマンローンとはいえ、債務者の審査があるからで、万が一のときの
借り手の返済能力が無い場合、金融機関はローンを断ることがあるからです。
それと現在のマンションの担保価値がローン残債を割っていたら銀行はお金を貸さない。

仮にマンションの市場価値が１２００万で、残債が１４００万なら売主が２００万持ち出して
ローンの一部を返済して売るしかないでしょう。

お礼

経験者のご意見有難うございます。
「残高をそのまま継いでもいいよ」と相手が言っても、契約をそのまま引き継ぐことは無いのですね。

＞債務者の審査
同じ会社の別職場（バス会社で別の営業所とか、イ○ンでA店とB店とか）だったら簡略化されるかなと妄想してました。。

＞　残債＞市場価格
ええまぁ、覚悟のうちです。

回答No.3

0621p

普通の一戸建て住宅を住宅ローンで購入して賃貸に出している、という事であれば、そもそも賃貸に出す事を金融機関に無断で行うのはダメです。ローンの契約書にそのように書いてあります。
また買主も、賃貸目的で住宅ローンでの購入はできません。

お礼

賃貸マンションの一室です。銀行側も賃貸物件であることは承知しております。
また購入希望者が既に居るわけではなく「利害が一致した後、銀行にこういう話があるんですけど」という流れになった時、銀行側はどう出るかという意図でした。

回答No.2

ダニエル ハル（@daniel-2011）

こんにちは。　可能です。譲渡先となる譲受者の内容によっては、銀行を変えることも金利を見直すことも可能と思われます。

お礼

有難うございます！
ずっと昔、「ローンあり」と書かれた家屋が売りに出ていたので、賃貸物件も同じようにできるか知りたかったのです。

回答No.1

atelier21

何処のローンか解りませんが、賃貸借契約結ばれて居られるでしょうから、契約書に書かれていると思います

お礼

管理会社が賃貸物件を販売し、指定の銀行でローンを組んでください、というものでした。
銀行は賃貸契約にはタッチしていないと思いましたが、銀行の契約書も確認してみます。有難うございました。