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ローンがある状態での売買・名義変更
- 賃貸物件を所有し、ローンが残っているが売却したい場合、銀行の意向や変更手続きについて知りたい。
- ローンがある状態で賃貸物件を売却し、名義変更する際に銀行の協力が必要なのか疑問です。
- 賃貸物件の売却・名義変更時に、銀行が貸付先の変更を許可するかどうかについて教えてください。
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サラリーマン大家で、所有物件をローン付で「オーナーチェンジ売却」した経験もあります。 宅建有資格者で、過去に自宅賃貸不動産も含め９回ほど不動産の売買契約をしました。 さて、銀行側がローンをだれかに引き継ぐという場合、代位弁済という形で一旦ローンを消して その人があらたにローンを借りて先の負債を消す形になるのが一般的でしょう。 つまり、ローン名義を移すということは、普通はしません。 なぜかというと、アパマンローンとはいえ、債務者の審査があるからで、万が一のときの 借り手の返済能力が無い場合、金融機関はローンを断ることがあるからです。 それと現在のマンションの担保価値がローン残債を割っていたら銀行はお金を貸さない。 仮にマンションの市場価値が１２００万で、残債が１４００万なら売主が２００万持ち出して ローンの一部を返済して売るしかないでしょう。
お礼
経験者のご意見有難うございます。 「残高をそのまま継いでもいいよ」と相手が言っても、契約をそのまま引き継ぐことは無いのですね。 ＞債務者の審査 同じ会社の別職場（バス会社で別の営業所とか、イ○ンでA店とB店とか）だったら簡略化されるかなと妄想してました。。 ＞ 残債＞市場価格 ええまぁ、覚悟のうちです。
- 0621p
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普通の一戸建て住宅を住宅ローンで購入して賃貸に出している、という事であれば、そもそも賃貸に出す事を金融機関に無断で行うのはダメです。ローンの契約書にそのように書いてあります。 また買主も、賃貸目的で住宅ローンでの購入はできません。
お礼
賃貸マンションの一室です。銀行側も賃貸物件であることは承知しております。 また購入希望者が既に居るわけではなく「利害が一致した後、銀行にこういう話があるんですけど」という流れになった時、銀行側はどう出るかという意図でした。
- ダニエル ハル（@daniel-2011）
- ベストアンサー率41% (40/96)
こんにちは。 可能です。譲渡先となる譲受者の内容によっては、銀行を変えることも金利を見直すことも可能と思われます。
お礼
有難うございます！ ずっと昔、「ローンあり」と書かれた家屋が売りに出ていたので、賃貸物件も同じようにできるか知りたかったのです。
- atelier21
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何処のローンか解りませんが、賃貸借契約結ばれて居られるでしょうから、契約書に書かれていると思います
お礼
管理会社が賃貸物件を販売し、指定の銀行でローンを組んでください、というものでした。 銀行は賃貸契約にはタッチしていないと思いましたが、銀行の契約書も確認してみます。有難うございました。
お礼
細かいところまで有難うございます。 ＞全額ローンを返済するように求める銀行が大多数 えぇ、そのような一文がありました。物件を徴収し現在価値に足りない分を現金支払い、とか。 またご推察にありますように投資用マンションでして。 無料見積もりなど行なっている仲介業者に申請してみましたが、言われるようにオーバーローン状態（？）でした。 一回でも買い手（オーナー）がついたものは、新築だとしても中古になります、と。 いざ売り手を探す時には、提言どおり仲介業者を頼もうと思っています。
補足
失礼…売り手じゃなく買い手でした；