住宅ローンに物上保証人をたてられますか？

質問

民法関係の本で「債務者以外の第三者でも抵当権設定者になれる」という一文を見かけました。それを「物上保証人」という事。それ以上の詳しいことは書いてありませんでした。

そこで教えて頂きたいのですが、銀行で住宅ローンを組み物件に抵当権が設定されています。今からその債務に対して物上保証人をたてることはできますか？もし、たてられるとしたら物上保証人にはどのような条件が求められるのが一般的ですか？

具体的には、私が3年前に住宅ローンを組みました。物上保証人には婚約者を予定しています。婚約者はローンの残債がある住宅を所有しています。婚約者名義の住宅をもって、物上保証人をたてることは不可能なのでしょうか？

実は銀行（都市銀行です）に電話で問い合わせをしたところ「第三者が抵当権設定者になるなんてできるはずありません。」というような対応をされました。
その方がたまたま知らなかったということはあり得ますか？
私が「物上保証人」という言葉を使って説明しなかったのが悪かったのでしょうか。
それとも銀行の住宅ローンではそのようなことはできないのが一般的なのか・・・。
恥ずかしながら全くもって無知なもので、知識のある方どうぞ教えてください。宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica

＃２です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 婚約者はローンの残債がある住宅を所有しています。
彼は自分名義の住宅を取得する際に「住宅ローン」を借り、その「住宅ローン」はまだ完済されていない…ということで間違いないですよね？
そして、ご質問者さまも、自分名義の住宅を取得する際に「住宅ローン」を借り、その「住宅ローン」はまだ完済されていない…のですよね？

では、お二人とも、それぞれが利用している「住宅ローン」の「商品説明」と「金銭消費貸借（兼抵当権設定）契約証書」を確認してみてください。
「住宅ローン」の「商品説明」のなかで、担保について「担保物件（住宅ローンの目的となる土地・建物など）に保証機関（もしくは金融機関）が原則第１順位の抵当権を設定させていただきます。」と書かれていませんか？

お二人が借りているのが「住宅ローン」ならば、その「住宅ローンの目的となった土地・建物など」は「担保物件」となり、抵当権が設定されているはずです。

> 物上保証人を立てたとしても私名義の住宅ローンの抵当権が外してもらえることはないんですか！
「住宅ローンの目的となった土地・建物など」を「その住宅ローン」の「担保物件」としない…という話は、私の経験の範囲内では耳にしたことがありません（一応、金融機関に勤続して20年を超えています。個人融資は５年程度しか担当していませんが、自行が扱っている「商品」についてはいつでも調べることができますから）。

このあたりの認識の違いによって、銀行の担当者の口から出たのが、
> 第三者が抵当権設定者になるなんてできるはずありません。
という言葉なのではないでしょうか。

「商品説明」には、一応、「原則」という書き方がしてあったりしますが、広く例外がある…という意味ではありません。
住宅金融支援機構の『フラット３５』との「併せ貸し」などの場合に、住宅金融支援機構を第１順位とし、併せ貸し住宅ローンを取り扱う金融機関が第２順位となるのはＯＫ…いうことがあるためです。

多くの方は住宅ローンを借りることなんて一生に一度あるかないかのことなので、ご存じないことは多いです。
聞きかじっただけの専門用語を使うよりは、具体的に「どうしたいのか」を、自分の言葉で話した方が、銀行の担当者もご質問者さまの意図を理解しやすいと思いますよ。
銀行に問い合わせをした時に、「別の不動産を担保として差し入れるので、住宅ローンの対象物件（＝住宅ローンの目的となった土地・建物など）の抵当権を外してもらうことはできますか？」という訊き方をされていれば、すれ違いは起きなかったと思いますよ。

次に、お二人とも、それぞれが利用している「住宅ローン」の「金銭消費貸借（兼抵当権設定）契約証書」や「登記簿謄本」を確認してみてください。
ご質問者さま名義の住宅に、抵当権が設定されているのはご承知されていますね。
では、彼名義の住宅はどうなっていますか？抵当権は設定されていませんか？
おそらく、抵当権が設定されていると思うのですが。

そうであれば、彼名義の住宅は、既に彼名義の住宅ローンの担保物件になっていますから、彼が彼名義の住宅ローンを滞らせれば、そちらの弁済に優先して充てられることが決まっているんですよ。
ですから、ご質問者さま名義の住宅ローンの担保に提供しようと思っても、「順序」は「その次」になってしまうんです。

> 私名義住宅のローンが滞った場合に彼名義の住宅が差し押さえられ私名義の住宅は差し押さえられないと理解していましたが違うのですか？
仮に、「私名義の住宅ローンについて、彼名義の住宅を担保とし、私名義の住宅（住宅ローン対象物件）には抵当権が設定されない」ということが認められたとすれば、ご質問者さまの仰るとおりになります。
ですが、彼名義の住宅は「先順位で」彼名義のローンの担保物件として抵当権が設定されています。
この場合、ご質問者さま名義の住宅ローンの返済が滞ったとして、彼名義の住宅の抵当権が「実行」されたとしたらどうなると思いますか？
彼名義の住宅は「先順位で」彼名義のローンの担保物件となっていますので、彼名義の住宅ローンを貸している銀行は、自己の優先性を主張し、彼名義の住宅ローンについて一括弁済を求めてきますよ。
彼名義の住宅の抵当権が「実行」され、彼名義の住宅が競売されたとしますと、結果的に、彼名義の住宅が売却された代金は、彼名義の住宅ローンの弁済が「優先され」ます。
お金が残ればその分はご質問者さまの住宅ローンの弁済に充当されますが、担保物件がなくなっていますから、さらにご質問者さま名義の住宅ローンの残債があるようなら、その分については、一括全額返済を求められることになります。
そうなれば、例え担保物件から外れていても、ご質問者さまはご質問者さま名義の住宅を売却せざるを得なくなるのではありませんか？

ところで、
> 彼所有の住宅は現在賃貸に出しているだけで実質的に使用していません。
このことは、彼が住宅ローンを借りている銀行も承知していることでしょうか？
金融機関や商品によっては、住宅ローンの担保物件となっている住宅等について「無断で賃貸に出してはならない」としているところもありますので。
「自己居住用住宅の取得」を目的としている「住宅ローン」の場合は、「自己居住用」であることを条件に融資がされていたり、金利が低く設定されていたりしています。
「自己居住」しなくなれば契約違反と判断され、債務者側が「期限の利益」を失ったり、低金利が適用されなくなったりします。
また、賃貸に出すということは、それによって収益が得られるので「事業性」を問われますので、「自己居住用住宅の取得」を目的として融資を受けていた場合には、「目的外利用」となり、これまた契約違反となり、債務者側が「期限の利益」を失うことになります。

> 私名義の物件は彼と相談して購入したもので今はそこに二人で生活しており購入当時から彼が支払いを担当しています。
私名義の住宅ローンを彼が返済すれば、「彼」→「私」への「贈与」が発生していますけれど、その点はご理解されていますでしょうか？
年間の返済額によっては、「贈与税」の対象となりますよ。

彼名義の住宅のローンを完済させてしまい、それによって、彼名義の住宅についている抵当権が抹消されてから…ならば、彼名義の住宅も「担保価値」があると思われるんですけれどね。
「担保価値」があれば、それを担保に「不動産担保融資」を借りて、ご質問者さまの住宅ローンを完済させる…という方法も考えられますが。

＃３さまの仰るとおり、私もメリットは思い浮かびません。

お礼

大変分かりやすい説明をありがとうございました。
銀行の方の反応が理解できました。どうしたいのかを自分の言葉で…のほうが伝わりやすいかもしれませんね。
賃貸の件は銀行も承知ですし、贈与の件は税の対象額には達していませんので大丈夫です。
私の中では「万が一」＝「彼が死亡してしまった場合」を考えて不安になり質問しました。もう一度銀行のかたにお尋ねしてみようと思います。

回答No.3

manno1966

> メリット的にはどうでしょう？
デメリットはいくつも出てくるけど。
メリット・・・。メリット・・・。メリット・・・。
何も無い。

> ローンの残債がある住宅
担保価値として認めてくれるか微妙。
また、これを担保にしてお金を借りるなら、住宅ローンのカテゴリーから外れる。
単なる土地担保の融資だから、金利は5～10%程度になると思われる。

質問者のやろうとしている事は、手続きは簡単。
まず、「婚約者はローンの残債がある住宅」を担保として質問者の残債の金額を借りる。
その借りたお金で質問者の住宅ローンを完済する。
これで手続き完了です。
こう書くと簡単な話ですが、問題点が一杯ある事は理解できますよね。

住宅ローンでの物上保証人というと、普通は親等の土地に家を建て、その土地の担保によって、親等が「物上保証人」となる場合ですね。
融資対象の住宅を担保としないで他の土地等を担保とするなら、それは単なる融資で住宅ローンとは呼べないと考えます。

お礼

再度の回答ありがとうございました。

回答No.2

Domenica

今は殆どない事例ですから、銀行の担当者が知らなかった…ということは考えられなくもありませんが…。

> 婚約者名義の住宅をもって、物上保証人をたてることは不可能なのでしょうか？
婚約者の方は、一方的に「損」をするだけになりますが、なんでそんなことをしたいんでしょうか？
仮に、婚約者名義の住宅を担保に差し入れたとしても、ご質問者さま名義の住宅ローンの対象物件の抵当権が外してもらえることはあり得ませんし。

それに、
> 婚約者はローンの残債がある住宅を所有しています。
だったら、その住宅には、そのローンを「理由」とした抵当権が設定されているのでは？
後順位での担保差入では、ほとんど意味がありませんから、認めてもらえないと思いますよ。

昔…、「保証会社保証」が一般的ではなかった時代には、息子が土地・建物を取得するために銀行から住宅ローンを借りようとする場合に、父親が自己所有の土地を担保提供する…という話はありました。
その父親名義の土地には、銀行の息子に対する住宅ローンを被担保債権として抵当権を設定する…という場合には、父親は「物上保証人」になります。

ですが、ご質問文の場合、既に住宅ローンが実行されている訳ですから、債権者の側から追加担保を求められたのでなければ、「物上保証人」を追加する必要はありませんよね。

何をどうしたくて、ご質問のようなことを思いつかれたのでしょうか？

お礼

回答ありがとうございました。
> 後順位での担保差入では、ほとんど意味がありませんから、認めてもらえないと思いますよ。
そうなんですか。しかも物上保証人を立てたとしても私名義の住宅ローンの抵当権が外してもらえることはないんですか！
私名義住宅のローンが滞った場合に彼名義の住宅が差し押さえられ私名義の住宅は差し押さえられないと理解していましたが違うのですか？お時間があれば教えていただけると嬉しいです。
補足としては、彼所有の住宅は現在賃貸に出しているだけで実質的に使用していません。私名義の物件は彼と相談して購入したもので今はそこに二人で生活しており購入当時から彼が支払いを担当しています。以前は万が一のことがあっても私一人の経済力でもローンの支払いに差し支えありませんでしたが、諸事情により今は難しい状態です。縁起でもないのですが彼に万が一のことがあったら…と考えた場合の対策として、できる事のうちのひとつかなと考えました。

回答No.1

manno1966

> 今からその債務に対して物上保証人をたてることはできますか？
債務者、銀行、担保提供者の三者が合意すれば可能です。

> 物上保証人にはどのような条件が求められるのが一般的ですか？
全てを捨てて無一文になる覚悟。

> というような対応をされました。
普通でしょう。
保証人と言うのは損なだけの立場。
義務や責任は多いのに、メリットは無い。
いらないと言っているのになりたいと言えば変人扱いされるのが常識と思って良いと思います。少なくとも私はそう思います。

> 私が3年前に住宅ローンを組みました。
今更その様な手続きを行おうとする理由と、どの様なメリットを考えているか教えてください。

お礼

回答ありがとうございました。
>いらないと言っているのになりたいと言えば変人扱いされる…確かにそうかもしれませんね(汗)
補足としては、彼所有の住宅は現在賃貸に出しているだけで実質的に使用していません。私名義の物件は彼と相談して購入したもので今はそこに二人で生活しており購入当時から彼が支払いを担当しています。以前は万が一のことがあっても私一人の経済力でもローンの支払いに差し支えありませんでしたが、諸事情により今は難しい状態です。縁起でもないのですが彼に万が一のことがあったら…と考えた場合の対策として、できる事のうちのひとつかなと考えました。
メリット的にはどうでしょう？他になにか方法をご存知でしたら教えていただけると嬉しいです。