賃貸の管理会社を乗換えたい場合

質問

不動産業といっても、土地売買のみで扱っている一人社長なので
賃貸業にはまったく通じていない者です。

収益物件（都内のマンションを5件ほど）を所有している友人からの相談なのですが
現在、賃貸管理業務契約を結んでいる業者と連絡が取れなくなってしまっているとのことで、私に管理をお願いしたい、と言われました。
(賃貸中の賃料振込だけはされている、額が減っても報告もなく、電話しても不在で
留守電を残すとメールで「先月退去していますので、今月の振込はありません」という報告がくるという状況です）

広告・集客などはわかるのですが、
現在賃貸している賃借人に、新たに何かしらの契約締結をしなおしたり
する必要はあるのでしょうか？

家賃に関しても賃料収納はその管理会社が行っていたそうなのですが
賃料の収納変更などを行う際には法的になにかしらの説明義務はあるのでしょうか？
また、以前の管理会社に協力してもらえそうもない状況で、
賃料の振込先変更や、管理業務の引き継ぎを円滑に進められるのでしょうか？

もし慣れていない私のような人間よりも
専門の管理会社の方が良さそうであれば、港区・渋谷エリアでよい企業をご存じの方はいらっしゃらないでしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　いっそ音信不通だったり、虚偽の報告でも来ていれば、債務不履行という一般条項で契約解除できるのですが、お尋ねの文から判断するかぎりそういう事情はなさそうです。

　なにか、返事が来るようですが、ちょっと遅れでも返事が来るならば、"一応"はまだ管理をしていることになっているのではありませんか？

　であれば、契約に従って契約を解除しなければ、あとで損害賠償などの請求が来そうに思います。

　どういう契約に成っているのでしょうか、という話が先でしょう。

　ご友人がそれを確認し、契約解除手順を踏んでから、質問者さんが関与されることをお勧めします。そうでないと、質問者さんが巻き込まれます。

　その前提で、先回りして回答しますと、

> 現在賃貸している賃借人に、新たに何かしらの契約締結をしなおしたり

　賃貸借契約次第です。

　契約の一部として、その不動産屋の名前を載せているなら、契約し直さないといけないでしょうねぇ。

　家賃の振込先についても、しっかり、ご友人が賃貸人として契約しているなら、大家として、「振込先をこれこれに変えたので、○月分からそこに振り込むように」と賃借人に指示するだけで十分でしょうが、本当に賃貸人の指示であることを信じてもらえるような書類を添付するとか説明するなどの必要があると思います。

　実際に、まったく無関係の詐欺師が「振込先変更通知」などをマンションの郵便受けに投げ込んでおいて、それを見て騙される借り主もいる（刑事事件になっている）のですから、友人を詐欺師の類だと思う借り主がいても不思議ではありません。またそういう人を非難はできませんね。

　引き継ぎが円満にできるかどうかは、１００％相手（管理会社、借り主）しだいです。

　いろんな人がいますので、他人に聞いても回答できる性質のものではありませんねぇ。