末期がんの父親の土地売却について

質問

現在、父が肺がんの末期で入院中です。仕事で借金があり、生命保険等もすべて解約。預貯金や現金も底をつき、入院費用やローンの返済のために父名義の土地建物を売却して充当したいと考えています。
一応本人からお前に任せると了承を得ておりますが、本人が認知症のような症状がみられるようになった上、体力も低下し、いつまで生きられるかも想像がつかない状況です。
そんなところ、土地を購入したいと言う方が表れ、現在交渉中です。
また、我々家族は、父が亡くなった際には、相続放棄をしたいと考えています。
これから建屋を解体して、その後売却の契約をしたいのですが、契約後、所有権移転登記までの間に、意思表示ができない状況になったり、亡くなってしまった場合、相続放棄をしつつ、売却額から建物の解体費用や入院費用等に資金を充当することは可能でしょうか。
また、そのようなケースを想定して、事前に何か確約書をとっておけば大丈夫と言ったような、よい方法がありましたら、ご教示ください。よろしくお願いします。

回答No.2

oyazi2008

ＮＯ．1です。補足ありがとうございます。

担保設定されていないのであれば、即売買契約をしてしまいましょう。200万の売買で解体費用がＭＡＸ130万かかるのであれば、
売買契約は　手付金を60万円　解体後に残金（140万円）を受領、契約時に所有権移転登記をしてしまう。まずは、質問者さんか？買主の伝での司法書士はいないのか？司法書士に仕事を請けてもらえるかどうか？お父さんの状況を説明して聞いて見てください。受けてもらえれば依頼すればＯＫ。
司法書士が受けない場合は、所有権移転は自己申請と言って質問者さんや買主が自分で申請するには必要な書類が整っていれば、本人確認不要で可能です。書類はネットなどで捜して、法務局の相談コーナーで事前に相談すれば提出可能な書類が出来上がります。自分でも可能です。

上記は質問者さんは、売買後に受領できる金銭を最初に受領できますし、買主は所有権移転を受けて、解体費用は保留しているのですから、万一質問者さんが解体しない場合でも自分で解体を依頼すれば、金銭的な損失は考えられません。ある程度正直に事情を話して、手付金を受領できるようお願いしてください。また、別途建物滅失登記もしなければなりません。これは簡単ですから自分でやりましょう。移転登記と同様、ネットと法務局へ相談です。

金額的に余る事はないので、相続放棄に今回の売却した金銭使用が詐害行為になることは、まず無いでしょう。使ってしまって大丈夫だと思います。

＞借金については、4銀行から1，000万円ほどで、内、信用保証付きが300万円ほど、
これは相続放棄でなくなります。

年金担保ローンが90万円、残りのローンは母と叔父が連帯保証人になっています。
消費者金融に父名義で70万、母名義で10万円ほどあります。
この170万は支払っていかなければなりません。年金は事情を話して、期間を延長して毎月の負担を下げることは可能です。
消費者系はそのまま約定通り支払っていくしかありません。金額的に破産できるほどの額ではありませんので・・・・・
御参考まで

補足

書き忘れがありました。借金には仕入先の買掛金140万ほどがありました。
また、条件がかわってきますね。
売らない方がいいような気がしてきました。
何だか・・・

回答No.1

oyazi2008

大変ですね。心中お察しいたします。当方不動産業者です。

まず、借金ということですがどのような借金でその不動産は担保提供されていないのでしょうか？
担保提供されているのであれば、売却金額から担保に入っている借金を返済しての残りしか現金として残りません。またその借金の返済状況がどうなっているのか？が問題です。
担保に提供していなくとも、延滞が長く、ノンバンク系や消費者金融などであれば、差し押さえされるリスクもあります。この辺りは詳しい状況がわかりませんので、書きようがありません。

上記のリスクがあるかどうか？が売買に辺り一番の危惧される点です。契約後引渡しまでの間に差し押さえなど入ってしまえば、金銭的な計算など狂ってしまいます。

上記のリスクは無いものとして回答します。
売買契約自体は、代理で質問者さん自身でも可能ですが、所有権移転時には司法書士が売却の意思表示を行います。この時点で正常な受け答えが出来ないと登記を受けてもらえません。またそのようなことのために、「成年後見人制度」という法的に代理人として認められる制度はあるのですが、手続きに2、3ヶ月の時間を要してしまいます。書かれている現状からすると司法書士が受けることは難しいかもしれません。そのまま継続してお母さんがお住まいになるなら、税的な控除もありお母さん名義に変えてしまうことも可能ですが、売却するのであればその控除も使えないので、金額により贈与税も発生してしまいます。
対応できないことは無いのですが、ここで書けるような内容ではありません。
契約がもうすぐであれば、
1、売買契約と同時に所有権の移転をしてしまいます。手付金だけ受領して所有権を移転してしまうのです。現時点だと司法書士が認めてくれる可能性もありますし、面倒ですが、自己申請といって自分でも登記可能です。
2、上記で問題なのは残金を受領できるかどうかです。これは不動産屋が念書やその他の書類を作成してくれるでしょうし、残金受領の抵当権の登記等打っておけば通常の取引ならば大丈夫です。早期に所有権を移転してしまうことで、差し押さえなどから回避できますし、万一お父さんがお亡くなりになってもそのまま残金の受領が可能です。登記する内容に関しては、司法書士のアドバイスなどに従ったほうが良いでしょう。また、万一に備えて登記をお父さんへ戻す書類一式も買主から受領して司法書士へ預けておくことです。
登記費用は若干かかってしまいますが、手付金から支払い可能ですし、買主が住宅ローンを利用するのであれば、審査後に契約すればローン条項などで契約が白紙になることも避けられます。

この辺りは間に入る不動産業者が買主へ適切に説明することが必要で、相手方を不安にさせないことが重要です。

相続の放棄ですが、自宅を売却した金額のうち、治療代金や葬儀費用、売却にかかる費用などは認められるでしょうが、残った金銭があればこれは、勝手に使うことは出来ません。
残ったお金があれば、これを含めて相続放棄することになります。

ローンの返済と・・・・・となりますが住宅ローンでしょうかね。これがあると上記の計画はむずかしいですね・・・・・
借金のおおよその内訳や売却金額など補足していただけるともう少し、具体的な回答が出来ますが・・・・
売却　　おおよそ2000万　　住宅ローン残り1000万　　その他　消費者金融系200万（担保の有無）　ノンバンク系（仕事の借金500万（担保の有無）　　とか、その程度でかまいません。
お母さんなど連帯保証人にはなっていないのですよね？
中途半端な回答でもうしわけありません。
仲介する業者の経験と知恵が成否に影響する取引であることは確かです。財閥系の大手とかは駄目ですねこの手の案件は。

お礼

さっそく、アドバイスいただきありがとうございます。
売りたい土地建物は、現在、居住しておりません。崩れかけた建物が建つ23坪ほどの父名義の土地です。抵当権はついておりません。（登記事項証明書で確認いたしました。）
借金については、4銀行から1，000万円ほどで、内、信用保証付きが300万円ほど、年金担保ローンが90万円、残りのローンは母と叔父が連帯保証人になっています。
消費者金融に父名義で70万、母名義で10万円ほどあります。

何とか、解体費用と葬儀費用、治療費はそれで賄いたいのですが、この1か月ほどで猫の目のように状況が変わっており、気もそぞろです。

いっそのこと、解体は責任もってやりますので、早く所有権をお渡ししてしまいたいです。土地の購入希望者は隣家の方です。しばらく不在にしていたのですがこちらに戻ってくることになり、リフォームを検討しているところに私がたまたま話をしたところ購入したいという話になりました。
その後、いろいろ調べていくうちに、父の容体やら判断能力も絡んでくることが分かり、怖いような気持ちになってきました。契約は基本的に直接やろうと考えておりました。
どうしようか悩んでおります。
売買金額も200万円ほどになる見込みです。解体費用が110～130万円、あと治療費と葬儀費用にしようと考えており、そのうえでもし余裕があれば、少しでも借り入れの返済に充てられればと思っていました。
自営業をしていて、昨年暮れに生命保険などもすべて解約しております。収入は途絶え、年金も半分は年金担保ローンの返済に消えて月7万円ほど、母も64歳で急いで年金受給手続きを行い、10月から支給を受ける予定となっています。入院費用もなく、月々の返済も資金が底をつきつつあり、信用保証付きのものはいったん、保証協会に債権を渡してもらおうと考えていたところです。
何か良い方法はないかと思い悩んでおります。