錯誤登記、贈与税、相続時精算課税について

質問

大変困っています。
我が家を昨年９月着工し今年１月入居しました。
土地は父親より相続時精算課税を適用し贈与の予定でした。
建設費は全額住宅ローンですので抵当権設定の為に
昨年１２月中旬に登記を行い名義変更は完了しています。
当初の住宅建設工期は昨年１２月入居予定でしたが、ハウスメーカーの施工ミスで
今年の１月完成、入居となりました。
本来であれば昨年入居するはずでしたので
今年、住宅ローン控除の為に確定申告及び相続時精算課税の申告する予定でしたが、
工期が遅延し来年の確定申告となった為に今年申告をしていませんでした。
相続時精算課税のみ申告しなければならないはずでしたが、
申告はすべて来年と思い込み申告していませんでした。
昨日、税務署より通知が来て伺ったところ申告忘れが発覚し相続税が掛かる旨を説明されて
ようやく上記の事に気がつきました。
税務署の方に高額な相続税を用意するのは難しい旨を話したところ、
錯誤登記を行い贈与の日付を今年に直せばいいのでは？と回答を得ました。
申告忘れはよくある事案ですよ～と軽く言われましたので安心していたのですが、
司法書士に確認したら上記の件では日付の錯誤登記はできませんと言われました。
代わりに贈与ではなく売買とした方がいいのでは？とのアドバイスでした。
皆様より色々な意見を伺いたくよろしくお願い致します。

回答No.5

iwanao123456 · ベストアンサー

「抵当権設定は平成２４年１月１２日申請月日でした。」とのことで、登記申請日は今年のようですが、登記簿の権利者その他の事項欄の最初に「原因　平成○年○月○日金銭消費貸借（又は保証委託契約など）同日設定」というような記載があるはずですが、ここの日付はいつになっていますか。もしこの日付も、平成２４年１月１２日であれば、贈与の原因日付を、今年の日付（但し１月１２日以前の日）に更正登記することは可能だと思います。

＞ちなみに司法書士さんは売買の方が安く済むのでは？と言っていました。
＞土地の評価額が約６００万で贈与税が約８０万くらいです。
　まさか、その司法書士さんは、相続時精算課税を使って贈与するということを知らないということはありませんよね？。こちらは、全部の資料や情報をもとに回答しているのではなく、よく、個別のケースで、一般論とは違う結論になる事はありますから、その司法書士さんが正しいかどうかは、なんとも言えません。
　登記手続費用だけに限れば、贈与より売買の方が登録免許税で約６万円位安くなりますし、もし売買でいける（これをクリアするにも一定の条件は必要です）ならば、贈与税の８０万円はなくなりますので、このまま８０万円払うよりは安くなるという意味かもしれません。
　それでも、日付の更正登記をすることで、税務署が贈与税の申告を来年にしてもらえるならば、それが一番良いと思います。

補足

法務局に行きましたが結果は錯誤登記は不可との事でした。
再度司法書士さんと相談してみます。

回答No.4

iwanao123456

既に、住宅ローンのために銀行の抵当権が土地及び建物に設定登記済のはずですから、錯誤を理由に土地の所有権抹消登記をするには、銀行の承諾が必要です。銀行の融資受けるまでは、土地の所有者が誰だとか、色々な条件をクリアして融資を受けているわけなので、絶対とは言いませんが、今になって、土地の贈与が間違いだったので名義を元に戻すと言って、銀行の承諾をもらうのは不可能だと思います。
　そのため、錯誤で所有権抹消登記はできません。
　所有権を抹消するのではなく、贈与の日付を錯誤を原因に今年の日付に直す（更正）ということも考えられますが、もし抵当権設定登記が、昨年の１２月中の日付で完了しているのであれば、これも無理です。
　抵当権設定登記をしたときに、あなたが所有者でなかったことになり、抵当権設定契約当時の所有者は、あなたの父親たったことになりますので、銀行に抵当権設定契約の当事者を父親にしてほしいと頼むところからはじめなければなりません。おそらく無理ではないでしょうか。
　登記簿の内容を見ないで、あなたの説例だけでは、確定的なことは言えませんが、おそらく司法書士さんは、そこまで考えての回答だと思います。
　土地の評価などがわからないので、贈与税がおよそどのくらいかも計算できないので、これも想像でしか回答できませんが、贈与を売買に直すとしても、そこそこ費用はかかりますし、売買だとした場合に、代金の支払い方法などをどうするか、色々な問題はありますが、このまま贈与税を払うよりは全体的に安く済むということではないでしょうか。

補足

ありがとうございます。
抵当権設定は平成２４年１月１２日申請月日でした。
（土地の所有権移転登記が平成２３年１２月１５日）
所有権保存も平成２４年１月１２日申請月日でした。
（建物の表題登記が平成２３年１２月２７日）
この登記月日では日付の錯誤登記で今年に変更するは可能でしょうか？
ちなみに司法書士さんは売買の方が安く済むのでは？と言っていました。
土地の評価額が約６００万で贈与税が約８０万くらいです。

回答No.3

toratanuki

依然と違い、現在は錯誤抹消は簡単にはできません。

錯誤をした過程を書かなければならず、簡単には認められません。

頑張ってください。

補足

自分で法務局へ行って手続きしてみようかと思っていました。
何とか頑張ってみます。

回答No.2

mukaiyama

＞税務署より通知が来て伺ったところ申告忘れが発覚し相続税が…

お父さん亡くなったのですか。
お元気なのなら、相続税でなく贈与税でしょう。

＞代わりに贈与ではなく売買とした方がいいのでは…

売買とは、お金を払うということです。
あなたに払うお金があるなら、それも一法でしょう。

あるとき払いの催促なしや出世払いなら、ただの贈与に過ぎません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

相続時精算課税とか贈与税とか色々あって混同してしまいました。
父は健在です。
司法書士さん見解の売買は何か腑に落ちないと思っておりました。
贈与税より売買の方が税金が安いとか言っていました。
何れにしてもそんなにお金を用立てるのは難しいので司法書士に相談したのですが・・・

回答No.1

akak71

登記原因を売買にしても、お金のやりとりをしていないので、贈与税は取られます。＝むだ。

所有権移転を抹消し、もう一度登記をし直す。