贈与で受けた不動産に他人名義の根抵当権

質問

私が不動産の仕事しているということで、親族から以下のような相談を受けて、その解決方法に非常に苦慮しております。よろしければ、皆さまのお知恵をかりたいのですが。

経緯
2６年ほど前に、相談者の夫であるM氏が、知り合いのO氏に頼み込まれ、その債務の連帯保証人となり、住宅ローンの完済をしたばかりのM氏所有の自宅を担保とした根抵当権が設定されました。債権者は、地元の信用組合、極度額は500万円です。
その3年後に、夫婦間贈与という形で、M氏名義だった自宅の土地・建物とも、今回の相談者である奥さんに移転され、登記もされました。
今年になり、M氏がお亡くなりになり、相続の手続きに入るときに、すっかり忘れていたこの問題が出てきました。
保証人については、裁判所へ相談し、相続放棄の手続きを親族全員したのですが、相談者所有の自宅についた根抵当権だけがどうにもなりません。

その知り合いO氏も、相当問題のある人物らしく、過去に、他の親族に対しても同様なことをして、結局借金を払えず、親族が代位弁済をし、その弁済分も、O氏は親族に払わず、催促した親族に対し、逆切れする始末で手に負えず、結局未だに返済されていないとのことです。

実際、今回の債務についても、残債は330万円ほどあるらしく、信用組合に直接かけあっても、債務者のO氏が完済しない限り、根抵当権は外せないの一点張りだそうです。
司法書士にも相談したところ、同様の回答でした。

唯一の解決策としては、代位弁済ということでしょうが、O氏がそのような調子だと、結果払い損となるのは必定でしょう。
なんとか、代位弁済以外の方法で、根抵当権の抹消を行うことは出来ないでしょうか？

ちなみに、相談者は、もともと今の自宅を売って、遠方のお子さんの近所にマンションを買って、今後過ごそうと考えていたにも係らず、売却が出来ないことを知って、非常に困っております。
なんとか、してあげたいのですが、どうかお知恵を貸してください。

回答No.1

山口 哲（@ninsui）

返済を担保するために、抵当権が設定されているわけですから、債権者が返済なしの抵当権抹消に応じることは、基本的にはありえません。ありうるのは、抵当物件を売却しても、その売買代金で完済が見込めない場合です。

しかし、本件の場合、その物件を売却すれば、３３０万円は完済できてしまうのではないでしょうか。それならば、しかたありません。売却代金から３３０万円を支払わざるをえません。もともと、担保提供した物件の贈与を受けたのですから、はじめからその条件だったのです。

お礼

結局、330万円肩代わりすることで、話は落ち着きました。
完済、抹消後に売却するそうです。
ご回答いただきありがとうございました。