中高年の住み替え

質問

17年前に駅からバス8分徒歩4分の土地を購入し、家を建てました。夫婦二人住まいです。
通勤時間が1時間20分程かかりますが、その当時は若かったのであまり気になりませんでした。

現在夫婦共に54才になり、通勤時間が長いことと買い物が不便なことがあり、先のことを考えるともう少し便のいいところに引っ越したいと思うようになりました。
住宅ローンの残債は1600万円位で、家と土地の売価は、周辺の不動産の価格からみて3000万円程度となりそうです。
駅から徒歩圏のマンションの価格は、4500～4800万円です。世帯年収は1400万円で、二人とも安定した仕事についています。
年齢からして、10年位で住宅ローンの返済を終えたいと思っています。
売価からローン残債を引いた金額を頭金にしてローンを組んだ場合、シミュレーションで計算すると、なんとか返済はできそうなのですが、老後の管理費、増える修繕積立金の支払いが負担になりそうです。

現在の住まいの周りの、買い物に困っているお年寄りを見ていると、やがて私共もそうなるのかと不安になります。
しかしながら、マンションに引っ越しても、老後管理費等を支払い続けられるか、また築年数が経ったマンションの資産価値がどうなるかが不安です。

現在の住まいにあと20年位住んで更地にして売り老人ホームに行くか、中古で値段の付く今のうちに売って便のいいところに引っ越すべきか、失敗はできない年齢なので悩んでいます。

皆様のご意見をお聞かせください。

回答No.1

Mokuzo100nenn

経済の事を中心に考えると、現在の家に住み続けることが得策です。
減価償却の考え方、とくに定率償却の考え方を適用すると、今までの17年間で建物の価値の大半を償却済みで、今後の償却は小額（＝年間の費用は少ない）状態になっているからです。
一方、今から駅前の新築あるいは築浅物件に買い替えると、年々の償却費が大きく（＝年間の費用が多く）、資産形成には結び付きません。

ご夫婦で1400万円の年収があり、ご子息の学費などが不要であれば、残債の1600万円を3年で完済しましょう。
57歳で残債＝０になれば、その後の退職までの収入、および退職金などで、大規模修繕をして、耐震性、断熱性などを向上させ、そこで快適な老後を過ごすことができます。

当面の通勤1時間20分がシンドイということであれば、勤務地から乗り換えなしで一本で行ける駅の付近にワン・ルームマンションを借り、週に1泊～2泊する作戦はどうでしょうか。月曜、水曜、そして場合によって金曜日にワンルームマンションに宿泊すれば、長距離通勤の疲労は半減します。

私の知人は、郊外の邸宅に住んでいますが、都心にワンルームマンションを借りて残業、会食など、帰宅が遅くなるときに泊っています。6万円ぐらいの家賃ですが、会社からの通勤手当は郊外の邸宅までの運賃が支給されており、都心マンションからの交通費は地下鉄初乗り160円だけですので、6万円の家賃負担の一部は浮いた交通費で充填できるようです。また、飲み会で終電を逃し、2万円近いタクシー代を使うことは無くなったと申しておりました。

あと数年の通勤でしょうから、それを回避する為に不動産を売買するのは損なこと（＝費用のかかること）です。
通勤が不要になり、自由時間が増えれば、マンションよりも、一戸建て＋クルマの生活が快適です。
75歳ぐらいまではクルマ生活で行けます。
その後の事は計画通りにゆくものではありませんが、少なくとも60歳以降でローン返済が無いことは大きなプラスになります。ご参考まで。

お礼

ありがとうございました。

そうですね。何が起こるかわからない世の中なので、経済的なことを考えると、今の住まいに住み続ける方が安全ですね。

幸い、今の住まいは耐震性、断熱性に優れるように注文で建てていますので、メンテナンスはシロアリの防蟻処理と外壁の塗装などで済みます。

あとは、利便性でどの程度妥協できるかとの兼ね合いですね。
正直、駅からバス便の今の住まいは出不精になりますし、食品の買い置きがなくて困ることも時々あります。

ワンルームマンションを借りるか、予め予定が決まっていれば都心のホテルに宿泊するのも選択枝ですね。

参考にさせていただきます。