米住宅ローンで金利が下がると銀行は借り換え促進？

質問

今朝のモーニングサテライトで以下のことを言ってました。アメリカの住宅ローンの話です。

１）米銀行は、住宅ローンで、４．５％金利で住宅購入者に金を貸す。
２）米は基本的に固定金利で貸している。
３）それを債権化して、投資家に４．０％の金利で売る。
４）その差の０．５％が銀行の利益になる。

ここまではわかります。で、問題は金利が下がったときの借り換えの話です。

金利が３．０％に下がったら、個人は当然借り替えたいと考えます。

で、モーサテでは金利が下がったとき、銀行側も個人に借り換えを促進するようなことを言っていたのです。
借り換えを前提にしているので、借り替えてもらわないと困る、と。

でも、銀行側は高金利で個人に貸しているほうが儲かるのではないのですか。
ローンは固定金利なので、個人からは４．５％取っておいて、新しい投資家には４．０より低く設定していけばいいのではないのですか。

なぜ、金利が下がったときに、銀行側も借り換えを促進させようとするのかが、わかりません。

回答No.1

nekonynan

これですね。日本と米国の家への融資の仕方の違いが判ってないと理解出来ないです。

　日本の融資方法は、返済ができなくなり家を売却後も残金額の融資の支払い義務が残ります。家を銀行に差し出して残りは支払わないと行けません。

　米国での融資方法は担保である家を銀行に差し出せば残金の支払い義務が無くなります。損は銀行持ちなのです。だから融資は日本より厳しいです

　まず、上の踏まえて、一般に金利が上がれば家の価値は上がります。破産者が多くなり金利が下がれば家を買う人少なくなり家の価格は下がります。

　金利が高くて、家の担保価値が増えている状態では支払いがされなくても銀行は損をしません。払えな
い時は、家を売って銀行に返却して差額を得て出ていけます（バブルの頃わね）
　リーマンショック前は、家の価値が上がる前提で本来貸せない人も融資してたのね・・リーマンショックと成った原因ですね

　所が金利が下がってくると、（リーマンショック後）は、ローンが払えない、払えても家を銀行に差し出すと家の価値が下がってるから売却損は銀行の負担に成り大損害

　そこで他社にやっかい払い（金利が下がったときに、銀行側も借り換えを促進）すると　将来損がでる可能性が無くなります。損を見込んだ引当がをしなくて済みます・・・・

　ってことです。

お礼

なるほど。日本と米との家への融資の仕方の違いは知っていましたが、そういう展開までは考えていませんでした。頭が回りませんでした。
なんか、目からうろこです。

銀行が借り換えを促進する、というのは、家を持ってよその銀行に行け、ということですか。
家の価値が下がってしまう、というのがポイントのようですね。
万が一、支払いが滞った場合、購入者は家を銀行にあげてしまえば、それで終わり。で銀行はもらった家を売却しようにも価値が下がってしまっていては、銀行としては元がとれないのですね。

経済の話はいつも思うのですが、AがBになってCになってDになる、というのを、いつも間を抜かして
AだからDになる、とやるので、ほんとわからないことが多いです。
モーサテももっと上手に説明してほしいものですよ。

ありがとうございました。