ローンを賃貸料で返済

質問

よくマンションなどの購入で、賃貸家賃なみのローン額のものがありますが、購入したマンションを他の人に賃貸して同額の賃料を得ていた場合、頭金以外に払う物はなく、20年後には自分のものになっているということだと思うのですが、その場合、頭金さえ払えば、いろいろな物件で同じようなことをしたときは、20年後程経過したときに、数十件の物件が手元に残ることになるのでしょうか。

こんなやり方を現在実践している方はいらっしゃるのでしょうか。頭金さえ小さくすればそれこそ数百件の物件が自分のものになるように思えてしまいます。

回答No.5

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　サラリーマンさんにはなかなか理解してもらえないのですが、２つ仮定をしますね。

（１）　質問者さんの所得にかかる所得税や住民税、社会保険など、所得に応じて強制的にかかるものの率（以下、まとめて「税率」と呼びます）を、４０％とします。

（２）　毎月１０万円の家賃をもらい、毎月１０万円のローン返済をしたとします。

　すると、税金が従来よりも年間で「４８万円」増えます。

　その分、家賃以外の所得からさっ引いて納税する必要がありますので、質問者さんは所得が４８万円減ったのと同じだけレベルを落として生活しないといけません。

　なぜかというと、

Ａ：　ローンの返済は経費になりません （ここ、非情に大事です。まったく非情です）。

Ｂ：　その一方、家賃収入１０万円は、わずかな減価償却費をひいた残り全額が、新たな「所得」になるからです。

　所得が増えれば、税金は増えます。当然ですね。

　日本の場合は累進的に増えます。

　もしかしたら、年間所得が去年より１２０万円増えたことにより、４０％の税率が５０％に上がるかも知れません。

　そうすると、当然ですが、以前からの所得に対する課税も上がりますので、増える税金は４８万円ではすまないことになります。７０万円増、１００万円増・・・ ？

　さらに、１年目、１２０万円儲かりましたね、と言って税務署は４８万円税金を取るわけです。２年目も「儲かったね」と４８万円税金を取るわけです。

　３年目に地震で倒壊すると、ローンはほとんど残り、新たに莫大な倒壊したマンションの撤去費用がかかります・・・ が、税務署は「よかったですねぇ、すばらしかった。２４０万円も儲かりましたねぇ」と言って、税金は返してくれません。

　３年かな、除却損を控除できるのですが、３年でどれほど税金を減らせますか？

　ほとんど無駄です。本当に、税務署が言うように「儲かった」のでしょうか？

　 (゜_。? (。_゜? 　何年この仕事をしていても、私がどうにも理解できない点です。

　まあ、質問者さんのお考えのようなことを実際にできるなら、我々が、いえ銀行がやっていますよ。

　もっと前に、建設会社がやっていますね。

お礼

なるほどそんなからくりがあったのですね。
ありがとうございました。

回答No.4

nkdt0001

>賃貸家賃なみのローン額のものがありますが
これは変動金利で３５年間という途方もない融資条件です。だから３５年間借金をはらって、３５年後に築３５年のだれも入居したくない物件が残ります。
>こんなやり方を現在実践している方はいらっしゃるのでしょうか
基本的に不動産投資は、借り入れを行って、賃料収入で返済して、その差額で儲けていきます。
質問者さんが儲かりそうだと思うなら、まずはワンルームマンションの投資セミナーに参加するとか、大きな書店にある不動産投資関係の本を１００冊ぐらい読んで勉強するといいですよ。不動産投資で儲けている人はみなかなりの勉強家、努力家です。
ぜひがんばって儲けてみてください。ここで質問しているレベルでは途は遠いですが。

お礼

勉強してみます。ありがとうございました。

回答No.3

yana1945

日本経済が、海外の経済変動に揺さぶられ、
正社員が減少する中で、
月１５０，０００円の賃貸物件で、都内に１５件が
６か月以上空家のままです。

小さな頭金でスタートは、毎月の返済が２４０万円であっても
びくつかない、手元資金が必要です。

お礼

余剰は必要ですよね…。回答ありがとうございました。

回答No.2

suzuki0013

そういう手法もある。
実践して儲けた人もいるし、失敗して自己破産した人もいる。
ノウハウを公開しているサイトもあるし、不動産投資系の書籍でもたくさん紹介されている手法。

なぜ、みんなやらないのか？
答えは簡単で、うまくいかないリスク（確率と金額）が高いから。
10年（利回り10％）で回収できなければ不良物件と考える。
空室リスクもあり、10年間か悪くても12～13年で回収すると計画しても、その期間中に地域の相場変動や物件陳腐化もある。
１～２件のマンション経営でも四苦八苦している人も多いのに、何十件も『儲かる』物件を見極めて仕入れて、さらに管理し続けるのは無理。
（専門家へ委託すれば可能だが、コストアップによりそのぶん収益性は下がる。）
やっている人もいるので、もちろん不可能ではない。

あとは、質問者さんは住宅ローンの返済例を見て考えついたようですが、自宅以外の不動産購入には住宅ローンが使えない。
金利の高い事業ローンをつかうことになる。
もちろん住宅ローン控除も使えない。

まあ、一般論としてですが。
この手法で儲けられるなら、不動産業者のほとんどがやってますよ。
質問者さんも興味があるなら、いろいろと調べてみるといいと思います。
実際にやって儲けている人もいるわけだし。

お礼

自宅以外の不動産購入には住宅ローンが使えない。
いいこと聞きました。ありがとうございました。

回答No.1

yasuto07

それこそがバブルナハッソウダッタノデハと思います。

借りてがいなかったり、老朽化したり、迷惑な人が入っていたり、

予定通りはいかないんですよ、笑えるくらいにね。

お礼

迅速な回答ありがとうございました。
いろいろなリスクがあるんですね。