住宅ローンの審査

質問

現在３５歳で住宅の新築を検討しています。

価格は土地込みで３２００万程度の予定です。

現在家賃が１０万程度なので、生活の予算も組みなおし検討してみて、住宅ローンが１２万程度なら家計の圧迫もほぼ無いと考えて購入を考えました。

現在は車のローンがトヨタファイナンスで残価設定型で２００万円あります。

他にも借入れがあったのですが、それは頭金と思い多少溜めていたお金があったので、頭金より借金を減らしたほうがいいと思い、今週全額返済に充て完済しましたので、残りが車のローンだけです。

残価設定型のローンで月々３万程度でボーナス月加算して年間５０万円の返済です。

２年後に残価１００万を新たにローンか、車の返却か、乗換ということになってます。

前年度の収入は夫婦合算で５７０万程度、今年は６２０万の予定です。

このような状況ですが住宅ローンは通りますでしょうか？

アドバイスお願いします。

回答No.1

2011neko

こんにちは。　元住宅営業兼住宅ローンアドバイザーをしていたものです。

質問の内容では判断は難しいのですが、一般的に考えると夫婦での収入合算だけでは少々オーバーローン気味のような気がします。

仮に今年の年収が６２０万程になるとしても、来年以降の収入が安定しなければ返済が苦しくなるとの判断がなされます。

毎年順調に昇給しているのであれば別ですが。。。

基本的に債務(主債務者)予定者の個人年収が５００万以上あり、連帯債務予定者(配偶者等)の職種が正社員であり、勤続一年以上、尚且つ収入が安定したものであれば、割とスムーズにローンの審査は通るものと思われます。(パート収入の場合、収入合算の割合が５０％として計算される金融機関や０％で計算されるケースもあります。)

車の残価設定型ローンも借入している債務に違いはないので、審査の対象となります。

基本的な住宅ローンは年間返済額と返済負担率を基準に審査を進めますが、質問者さんのケースの場合ですと、年間５０万円ほどの残価設定型ローンも年間負担率として加算されますので、単純に計算すると年２％の固定金利として、３５年ローンで月額返済が106,004円＋自動車分平均約41,667円で、147,671円となり、一年間で1,772,052円のトータル返済となります。

したがって単純計算で返済負担率は３１％強となりますので、地銀・労金等での借り入れは、結構難しいといえます。

出来れば都市銀系か、フラット３５をあたってみるのも良いかもしれません。

参考までに審査で重視されるのは、質問者さんと奥さんの職業属性・企業評価・年収等の他、健康状態(団体信用生命保険加入の為)なども関係してきますので、覚えておいて損はないと思います。

最後に借入総額３２００万予定とのことですが、土地建物の他に諸経費等は含まれているのでしょうか？

もし含まれていないのであれば、大変危険な事になりますので、住宅メーカーの担当者の方に、よくよく確認された方が無難だと思います。

特に新築を建築するとなれば、地盤改良費用などの付帯工事費用も掛かってしまう場合がありますのでご注意ください。

注意しなければならない点はまだまだたくさんありますが、基本的な部分だけお伝えしておきます。

素敵な住宅が建てられることを切に願っております。

補足

ご回答ありがとうございます。
詳細をもう少し書きます。

中小建設業で創立４０年以上の会社です。

また、今年度は資格等で大幅アップがありましたが、年１程度での定期昇給ベースです。

借り入れは諸費用（保証料等）もすべて試算してみた結果３２００程度を予定しました。
実際は３０００万弱程度でしょうが、土地調査確定しないとわからない部分がありましたので現在は土地改良費を最大で見積もってるらしいです。

信用情報を開示したところ、車の年間支払い予定額は６０万と書かれていました。

他のクレジット等は先週完済したので、更新されていませんでしたが、これから更新依頼をする予定です。

妻の職は、士業の方の個人事務所で一応正社員（会社じゃないけど・・・士業補助者）です。

こちらも事務所開設後２０年以上経っています。

こんなかんじですが、とりあえず出してみたいです。