ローン返済について

質問

私は去年、中古のアパートをローンを組んで購入しました。
そこで、このローンの返済方法について色々と考えているのですが、皆さんならどう考えるかについてお聞きしたいと思います。

　話を簡単にするために、一つのケースで考えたいと思います。

　築２０年で購入　　表面利回り１０パーセント
　２０年ローンで変動金利２．６％
　ローンを３０００万円で組んであるとします。

　そして、手元に1000万円あるとします。
　また、良い物件があればこれを元手にもう一棟購入できればとも考えている。

　ここで、一番有効な方法を考えるとどうなるのでしょうか？

　ここで考えられる事なのですが、(1)繰り上げ返済をする（ローン期間を変えずに1000万円入れる。または1000万円を入れてローン期間を短縮する）
　(2)繰り上げはせずに1000万円を元手に次の物件を購入する

　3000万円の20年ローンですと1000万近くの利息が付くことを考えると返済した方が良いような気もしますし、次の物件を購入して規模を拡大（大した拡大にはなりませんが）するべきか。

　皆さんならどう考えますか？よろしくお願いします。

回答No.7

fujie

あなたの資産は、価格変動がなければ、3000万円+頭金の不動産と1000万円の現金ですよね。

これだけでもバランスが悪いのに、更に新しい不動産を加えると、極めてリスクが高くなります。不動産価値が低下したり、空室が増加すればダメージ大ですし、大地震でも起きれば目も当てられません。

従って、ハイリスクなギャンブルをしたいのでない限り、(1)繰り上げ返済の一択です。もし投資したいのならば、不動産は絶対にやめて、せめて株式にしてください。

回答No.6

qazwsx21

自分で住む家なら繰り上げ返済ですが、不動産賃貸業なのですから、返済の利息は経費処理ができますので、家賃収入が安定していれば、そこから返せばいいということになります。
手元資金は、次の投資に回す方向で検討するくらいでしょうか。事業としても、めいっぱいの資金繰りではなく多少の余裕があるほうが良いのではないでしょうか。

回答No.5

simotani

これは誰がやるかにも依ります。
例えば、その1000万円が定年の退職金ならば、返済に充てて期間を短縮すべきです(ローンに団信保険が付いているなら長期国債を買って利子を生活費の足しにするのもアリ)。
その前に恐らく築20年で購入した時点で水道配管総交換等の大規模修繕工事が必要な筈です。
だから次を買う選択はほとんどありませんが、若い人なら規模拡大もアリでしょう。
何故年代で回答が変わるのか。
定年退職の退職金だと、次にそれだけの大金が入る可能性はほとんどありません。
従って倒れた後起き上がる余地がほとんどありません。
若い人ならば万一破産したとしても、再起する可能性は充分あります。
だから若い人には事業拡大の可能性があるのです。
絶対に失敗が無い投資は投資ではありません。
だから100％失敗を許されない状態で、マネーゲームに資金を投じる事は有り得ない選択になります。
アメリカの住宅ローン破綻は、そういう「失敗を許されない」人々に「医者代を捻出させる為に」マネーゲームに参加させ、最終的に破綻し破産に追い込まれたケースが多数あると聞きます。

回答No.4

noname#212174

補足・訂正

申し訳ありません。
変動金利で金利が上がっても、賃料収入やそれ以外の収入が金利上昇に合わせて増えていけば単純な返済負担増にはなりません。

以上補足・訂正させていただきます。

回答No.3

noname#212174

ローンという言葉は借金であることを忘れさせる効果がありますね。

現在の銀行間金利は1%を下回りこれ以上の大幅な低下は望めません。
デフレ気味であることを考えると既にマイナス金利と言っていいかもしれません。

『銀行間金利』
http://www.forexpros.jp/rates-bonds/%E9%8A%80%E8%A1%8C%E9%96%93%E9%87%91%E5%88%A9

変動金利で将来金利が1％上がるとどのくらい借金は増えるでしょう？
けっこうな負担増になりませんか？3%ならどうでしょう、相当厳しいと思います。

ただし、固定金利なら話しはまったく違ってきます。
金利が大きく上がると借金しているほうが有利になります。
物価も賃料収入もどんどん上がっていく状況になったら固定金利での返済負担は相対的に減少していきます。

もちろん現在の超低金利が続く可能性もありますので、そのときは変動金利よりも大きく損してしまうことになります。

回答No.2

ka28mi

ローンを組んで、ということは他に金融資産があるわけではないのですよね？

それならば、（２）の別の物件、もっと言うならば現金での保持か、投資信託や株のうちで安全性の高いものにします。
全財産を１つのものに集約するのは、リスクが大きいと思いますよ。

回答No.1

nkdt0001

不動産経営をされる方の思考パターンは（２）の拡大志向ですね。うまくいけばキャッシュ・フローがどんどん拡大します。レバレッジの考え方ですね。